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3月1日，國務院發(fā)布了樓市調(diào)控“新國五條”的細則，其中最受人關注的是提出將對二手房交易差價按20%計征個人所得稅。由于沒有更詳細的征稅辦法跟進，輿論大多認為這一規(guī)定將大大提高交易的納稅額，于是市場反應激烈，出現(xiàn)交易者連夜排隊過戶、二手房成交量大漲的現(xiàn)象，在一些地方甚至還引發(fā)了“政策性離婚”現(xiàn)象。

引起一些市場波動，應在政策制定者預料中，但是社會各方有如此強烈的反應，可能超出了預料。政策制定者應該尋求政策的平穩(wěn)過渡，應好好思考，二手房個人所得稅到底如何征繳更為合理？

在回答這個問題之前，有必要厘清幾個概念。

首先，二手房交易個人所得稅按20%稅率征繳并不是最新政策。1994年修訂的《個人所得稅法》規(guī)定，在財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得中減除財產(chǎn)原值和合理費用后，轉(zhuǎn)讓者需按20%繳納個稅。此后國稅總局和財政部等部委出過幾個文件要求落實此規(guī)定，但以前的房子大多由于歷史原因無法獲得原值數(shù)據(jù)，各地實踐中都按照交易額的1%～2%征收。如今落實稅法，按20%征收，并不算于法無據(jù)。

其次，個人所得稅是一種由納稅人直接承擔的稅負，納稅人的抗拒心理較強，偷逃漏稅的現(xiàn)象比較常見，由此導致的稅款損失不易控制。因此，個人所得稅往往需要考慮其合理的稅率，稅率過高除了導致實際征收到的稅款不盡人意之外，還會催生作假現(xiàn)象，影響社會公序良俗，增加經(jīng)濟的運行成本。

另外，個人所得稅作為所得稅的一種，必須遵循可稅性的原理，對于應稅額的確認，應堅持“無收益，無稅收”、“課征稅源不傷稅本”等基本原則。因此，就必須以納稅人的凈收益為課稅對象，課稅后不能過多影響納稅人的生活水平；對于扣減項目應有充分考慮，該扣減的一定要保證扣減。

簡而言之，由于近年來二手房交易中越來越多的房屋的原值相對容易確定，按稅法要求的方法征稅變得更可行。而為控制一些城市房價仍持續(xù)上漲，管理者也希望通過增加稅費來冷卻市場。稅法中又已有規(guī)定，只需以落實名義即可實行下去。因此，上述新提出的20%的稅率只是對稅法的落實。

從政策能得到平穩(wěn)推進和落實的角度考慮，最好的方式是政策出臺時能同時推出較為完備的配套細則。而現(xiàn)在的情況是，預期不明確助推了市場的激烈反應，因為大家覺得以后要繳納的稅款會大幅度增加。

要削減諸多負面效應，就應該明確征繳的詳細方式，讓民眾認識到確實只對個人真正的凈收益收稅，而且額度并不如之前猜測的那么巨大。應繳稅額等于應稅所得額乘以稅率，在稅率通過立法確定的情況下，更多需要考慮的是如何合理確定應納稅所得額，以避免擴大征稅面，傷及無辜。

《個人所得稅法》規(guī)定的納稅個人所得種類有十一類。應納稅所得額的確定方式分三類，一類是所得全部，如利息股息等；第二類是所得扣除成本費用或指定額度，如工資薪金目前的扣除標準為3500元；財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是最特殊的一類，它在扣減合理費用外還需要扣減財產(chǎn)原值，原值如何確定才是新征稅方式的最關鍵問題。

最簡單的，或者從字面上來理解，原值就是轉(zhuǎn)讓者在最初購買房子時所付的價款。如果按此理解簡單計算，就是當前的轉(zhuǎn)讓所得減去當時購房的價款再減去相關裝修和稅費等，就是應稅所得額。一般來說，二手房交易不論是轉(zhuǎn)讓自有住房還是純粹投資，其轉(zhuǎn)手周期至少有兩三年。如果其間物價平穩(wěn)，直接扣除原值，各方意見不大。但是如果在持有期間物價飛漲，買房子是為了抵抗物價上漲帶來的貨幣貶值，那么按原值扣減就可能有損公平。舉個例子，80萬元買房，支出各種裝修、稅費20萬元，物價很穩(wěn)定，假設通脹率為1%，三年后轉(zhuǎn)手賣了120萬元，依20%所得稅率計算，扣除個稅（4萬元）后，剩下116萬的實際購買力上比當年的100萬元還是要高。而如果物價很不穩(wěn)定，通脹率每年20%，三年后就算賣了180萬元，稅后只剩164萬元，其真實購買力比當年的100萬元還低。如果再考慮其他要繳納的稅費，個人財產(chǎn)損失更大。

以上舉例所用數(shù)據(jù)未必符合真實情況，但也可得到一些結(jié)論，簡單來說是：在高通脹條件下，在一些房價上漲不快的城市，賣房者按購買力計算的財富反而會縮水。這無疑與“無收益，無稅收”的原則相違背，變成了“無收益，也納稅”。

現(xiàn)實的情況是，與房地產(chǎn)調(diào)控同步的恰恰是較高的通脹水平。應該說，除了2009年之外，現(xiàn)實世界民眾體驗到的通脹率都不低。這階段買房子，謀求自己資產(chǎn)保值的人不在少數(shù)。此時課稅，不管是落實稅法還是著眼于調(diào)控，都應認識到并非所有賣房子的人都是投機者，有更大比例的人可能只是在高通脹下為尋找一個最穩(wěn)妥的保值手段而來買賣房產(chǎn)的。

這樣就談到了另一個問題，通脹和房價高漲是怎么來的。一般認為，根本原因還是我國貨幣發(fā)行速度過快。當前已接近100萬億元的廣義貨幣供應量（M2）余額，其絕對數(shù)量和增長速度超過了國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增速，貨幣發(fā)行的高速增長在滿足實體經(jīng)濟需要之余，更多余的部分需要尋找投資渠道。問題是在中國，低端產(chǎn)品市場都已經(jīng)過飽和，或者說產(chǎn)能高度過剩，而一些重要領域受政策限制不讓進入，比如電力、電信、石油等行業(yè)。此外，反映貧富差距的基尼系數(shù)較高。由于收入分配高度不均衡，少數(shù)人掌握了大量財富的同時也掌握了最便捷的融資方式，他們在需要尋找投資方向，這時候房產(chǎn)是最佳選擇。由于貨幣巨量投放和通脹壓力的存在，民眾對于資產(chǎn)估值上漲有預期，都不約而同采取買賣房產(chǎn)的行為來保護自己的財富。

因此，如果不能有效地控制貨幣供應過快增長，不能更公平地分配財富，破除壟斷，拓展投資渠道，民眾投資房產(chǎn)以求財產(chǎn)保值的行為就不會逆轉(zhuǎn)。

從宏觀上講，還是要從貨幣、分配、壟斷等方面著手。具體到新的征稅方式的落實上，非要執(zhí)行的話，也至少應在原值的估算上充分考慮通脹因素，對交易者規(guī)避通脹的所得部分予以豁免，真正征收凈收益部分。這樣做既容易得到理解，又能降低征稅額，容易與之前的方式銜接，容易被接受而落實下去。