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時隔一周，“國五條”出臺了細(xì)則。其中有兩點(diǎn)最受人們關(guān)注，一是規(guī)定二手房交易中，增值額的20%繳納個稅；另外強(qiáng)調(diào)熱點(diǎn)城市要提高二套房貸的首付比例和利率?！皣鍡l”細(xì)則的出臺雖不如限購限貸來得猛烈，但確實(shí)也是力度不凡。一時對樓市產(chǎn)生了不小的震動。但不論是限購限貸還是“國五條”細(xì)則都是在對樓市投資投機(jī)行為采取“堵”的方法。從過去十年樓市調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來看，在缺乏投資渠道的情況下，只堵截樓市投資是堵不住的。而且在堵截樓市投資的過程中容易誤傷偏剛性的改善型需求。

采用堵的政策總會給我們這樣的感受：新政執(zhí)行前后市場變化較大。因?yàn)?，政策一變，“過了這村就沒這店了”。所以，每次樓市新政執(zhí)行前都會產(chǎn)生一波“趕末班車”行情。根據(jù)以往樓市新政執(zhí)行前的市場表現(xiàn)來看，買房人為了避免付出更高的購房成本，賣房人為保自己的既得利益，都會趕在政策執(zhí)行前加快成交。本來是為了抑制樓市出臺的政策，結(jié)果每每都在其執(zhí)行前掀起一輪樓市成交高潮。而在政策正式執(zhí)行后，市場又頓時陷入一段時間的低谷。

從過往十年樓市調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來看，新政策執(zhí)行后，市場會陷入一段時間的觀望期。買房人在觀望房價會否真的下降，賣房人則等待市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)后再出手。但是最長的房價調(diào)整期也僅能維持一年，之后必然是一波大幅反彈。房價不僅很快奪回失地，而且還會創(chuàng)出新高。在堵截政策的作用下，過去十年中房價呈現(xiàn)了大漲小回的波浪式上升。

堵截房產(chǎn)投資投機(jī)之所以沒能讓房價回歸合理，除了地方政府過度依賴土地財政和寬松貨幣政策造成的通貨膨脹這兩大根源外，還有一個重要原因是：目前國民缺乏有效的投資渠道來應(yīng)對通貨膨脹。股市和樓市一直以來都是國民主要的兩大投資領(lǐng)域，股票在過去兩年中一直處于熊市，令絕大多數(shù)股民虧損累累。而房產(chǎn)不管經(jīng)歷多大的“風(fēng)雨”，用不了一年半載就能讓投資者見到“彩虹”。沒有哪一種投資渠道比房產(chǎn)更能讓國民看到穩(wěn)定的回報了。因此，出臺堵截式調(diào)控政策只能起到一時的觀望作用。要想讓樓市投資真正降溫，在“堵截”的同時一定要配合“疏導(dǎo)”，給熱錢和老百姓的投資另尋一個出口和方向。

另外，在堵截房產(chǎn)投資投機(jī)的同時，也要盡量不誤傷偏剛性的改善型需求。目前對于首次置業(yè)的剛性需求，政策采取支持的態(tài)度始終沒有改變。但對于賣小買大的改善型需求，新出臺的“國五條”細(xì)則如不加以區(qū)別對待，則會對他們十分不利。試想一下，如果一個改善型置業(yè)者在賣掉唯一的房產(chǎn)，交納了20%的“增值稅”后，還有能力再購置更大的新房嗎？除非他能將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給買房人。另外，“認(rèn)房又認(rèn)貸的”限貸政策下，他們還可能被認(rèn)定為二套房貸，面臨著首付和利率提高的壓力。這無疑將會堵住大量“剛改族”的置業(yè)路。因此，在堵截投資投機(jī)購房的同時，政策應(yīng)該對這部分置業(yè)者加以區(qū)別對待,否則，他們只能趕在政策執(zhí)行之前突擊購房了。