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國(guó)務(wù)院3月1日公布房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條“實(shí)施細(xì)則，提出完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理；加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制等“國(guó)六條”具體執(zhí)行措施。

國(guó)務(wù)院再次提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)等“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則措施，與之前政策相比有哪些不同？“國(guó)六條”樓市調(diào)控措施對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有多大？其次此次再度重申限購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、提高二套房貸首付比例及利率等措施，這一政策信號(hào)如何看，全國(guó)范圍內(nèi)是否會(huì)收緊？房企應(yīng)該采取哪些策略應(yīng)對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)“常態(tài)化”的調(diào)控？

觀點(diǎn)一：“國(guó)六條”與之前政策的三點(diǎn)不同

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“國(guó)五條”以及其實(shí)施細(xì)則“國(guó)六條”的出臺(tái)背景的時(shí)間點(diǎn)正好處于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，政策的出臺(tái)更多的是平衡在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期政府與市場(chǎng)面臨兩個(gè)轉(zhuǎn)型問(wèn)題：

其一就是政府換屆與轉(zhuǎn)型。政府換屆需要一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，為其以后政策層面引導(dǎo)投資回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促使宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)；其二就是房地產(chǎn)市場(chǎng)由市場(chǎng)低谷期向市場(chǎng)“基本面”逐漸好轉(zhuǎn)過(guò)程中轉(zhuǎn)型，這個(gè)過(guò)程中市場(chǎng)面臨房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不斷增強(qiáng)的問(wèn)題。

因此，“國(guó)五條”以及其實(shí)施細(xì)則“國(guó)六條”，盡管有一些具體措施的出臺(tái)和強(qiáng)化，但是，總體上還是為繼續(xù)做好今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，并不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。

那么，“國(guó)六條”提及的實(shí)施細(xì)則措施，與之前政策相比有哪些不同？

第一、政策進(jìn)一步明確了限購(gòu)政策統(tǒng)一執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，其中提及的“限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前等”措施，意味著當(dāng)前限購(gòu)政策進(jìn)一步升級(jí)和強(qiáng)化。

第二、少數(shù)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市尤其是一線(xiàn)城市以及部分二線(xiàn)城市或?qū)⒁虼硕岣叨鬃》抠J款的首付款比例和貸款利率。

第三、對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。二手房的個(gè)調(diào)稅由原來(lái)交易總額的1-2%到當(dāng)前的相對(duì)比較從嚴(yán)的按差額的20%征收。

觀點(diǎn)二：“國(guó)六條”堅(jiān)持“去投資化”，槍打出頭鳥(niǎo)，殺雞儆猴穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

“國(guó)六條”樓市調(diào)控措施對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有多大？其次此次再度重申限購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、提高二套房貸首付比例及利率等措施，這一政策信號(hào)如何看，全國(guó)范圍內(nèi)是否會(huì)收緊？同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：

首先，“國(guó)六條”樓市調(diào)控措施是槍打出頭鳥(niǎo)，是有針對(duì)性的，并不是全國(guó)“一刀切”。

“國(guó)六條”樓市調(diào)控措施是有針對(duì)性的，有目的性的，是精準(zhǔn)打擊型的調(diào)控政策，是針對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的部分城市，尤其是一線(xiàn)城市及部分二三線(xiàn)城市而出臺(tái)的，而不是“一刀切”的針對(duì)全國(guó)的政策?？傮w來(lái)講是調(diào)控政策局部收緊，防止政府與市場(chǎng)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，單純由于房?jī)r(jià)問(wèn)題或房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異常而引起宏觀經(jīng)濟(jì)改革失敗。

其次，“國(guó)六條”樓市調(diào)控措施，無(wú)論二套房貸首付比例、利率的提高，還是從嚴(yán)按差額的20%征收個(gè)調(diào)稅，總體仍然是堅(jiān)持“去投資化”，與之前政策相比，并沒(méi)有出現(xiàn)本質(zhì)上的變化，只不過(guò)具體指標(biāo)上量化強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“去投資化”，抑制房地產(chǎn)投機(jī)的結(jié)果，同時(shí)，將這些措施落實(shí)到房?jī)r(jià)出現(xiàn)異常的城市，而不是全部一刀切。

第三、從“國(guó)六條”樓市調(diào)控措施的影響角度來(lái)講，同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，主要有兩個(gè)：

其一，“國(guó)六條”樓市調(diào)控措施的影響主要表現(xiàn)在影響今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向及預(yù)期上，“國(guó)六條”的出臺(tái)，對(duì)于房?jī)r(jià)出現(xiàn)異常的城市槍打出頭鳥(niǎo)，讓市場(chǎng)尤其是一線(xiàn)城市的樓市回歸理性與正常，而對(duì)于房?jī)r(jià)與市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)異常的城市而已，“國(guó)六條”殺雞儆猴的措施，讓它們?cè)诮衲昊蛲?，短期?nèi)不敢再有松動(dòng)的政策或大擦邊球的措施出臺(tái)。

其二、總體來(lái)講，在新“國(guó)五條”及“國(guó)六條”樓市調(diào)控措施剛剛出臺(tái)的市場(chǎng)背景下，由于政策層面對(duì)于價(jià)格的影響預(yù)期在3-6個(gè)月左右，因此商品住宅的價(jià)格在全國(guó)范圍內(nèi)，短期內(nèi)尤其是3-4月這個(gè)階段不會(huì)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”反彈的利好，總體維持穩(wěn)定。開(kāi)發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對(duì)不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。因此，2013年上半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然要堅(jiān)持跑量的基本原則。

觀點(diǎn)三：房企應(yīng)對(duì)策略：跑量拿地并舉，換倉(cāng)謀求下一輪市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)

總的來(lái)講，調(diào)控政策走向定向?qū)捤晒膭?lì)自住需求、剛需市場(chǎng)，還有改善型需求是趨勢(shì)。具體來(lái)講，我們發(fā)現(xiàn)，相比前兩年調(diào)控政策的基調(diào)，政策層面“促使房?jī)r(jià)合理回歸”的基調(diào)已不再突出，政策層面已明確鼓勵(lì)改善型需求入市。政策層面基調(diào)的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策走向定向?qū)捤梢殉蔀槭聦?shí)，再加上通脹預(yù)期的加大，2013年“自住+改善”兩股市場(chǎng)力量將助推整個(gè)市場(chǎng)基本面好轉(zhuǎn)。基本面的好轉(zhuǎn)與CPI的通脹因素，這將進(jìn)一步影響購(gòu)房者入市的步伐，總體上助推市場(chǎng)繼續(xù)放量，促使今年樓市“基本面”繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

盡管“基本面”好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面相對(duì)緊張的現(xiàn)象已成為過(guò)去，但是，在今年開(kāi)發(fā)商仍然不可能從價(jià)格上獲得相對(duì)不錯(cuò)的利潤(rùn)空間，開(kāi)發(fā)企業(yè)試圖利用漲價(jià)提高利潤(rùn)率的舉動(dòng)相對(duì)比較困難。那么，也就是說(shuō)2013年仍然要堅(jiān)持跑量的基本原則。但是，也不應(yīng)該錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型過(guò)程中的拿地?fù)Q倉(cāng)機(jī)會(huì)。

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)節(jié)奏及拿地需求來(lái)看，春節(jié)期間市場(chǎng)放量減少勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致的3月推盤(pán)量增加，這一定程度上也會(huì)使市場(chǎng)成交量在經(jīng)歷2月低谷期后有一個(gè)比較明顯的反彈，繼續(xù)延續(xù)去年下半年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)放量的成交行情。同時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，此時(shí)加快推盤(pán)節(jié)奏，加快回籠資金速度，對(duì)于其在土地市場(chǎng)拿地也是非常有利的。

如2013年開(kāi)年沒(méi)多久，北京就迎來(lái)了一波土地高峰。僅2月28日一天，北京市的土地出讓金額就超過(guò)107億元，若加上1月份的戰(zhàn)果，2013年前2個(gè)月，北京市賣(mài)地的收入就已逾475億元，占比達(dá)到去年總收入的73%。

從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)前，土地價(jià)格還沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈，當(dāng)前仍然是相對(duì)比較好的拿地時(shí)機(jī)，在今年上半年甚至全年，及時(shí)跑量回籠資金，然后將資金投入到土地市場(chǎng)拿地，換倉(cāng)謀求下一輪市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)仍然是大多數(shù)房企戰(zhàn)略上的選擇。

觀點(diǎn)四：房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將倒逼長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)

盡管短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍然表現(xiàn)為小幅上漲的跡象，但是并不代表房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅反彈的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在基本面逐步好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，如何防范房?jī)r(jià)大幅反彈已成為政策面、市場(chǎng)面急需解決的問(wèn)題。

從政策面變化趨勢(shì)來(lái)看，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策面在執(zhí)行力度上比如限購(gòu)政策還有可能再度“階段性”收緊。但是，從政策或制度走向來(lái)看，以“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”行政化的調(diào)控措施不為長(zhǎng)久之計(jì)，必須通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制的稅費(fèi)政策來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求及資金的流向，以此達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的目的。

回顧過(guò)去幾年，樓市調(diào)控政策一旦略有松動(dòng)，市場(chǎng)基本面在之后幾個(gè)月里馬上就會(huì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面較為緊張的壓力也會(huì)減輕，房?jī)r(jià)隨即也會(huì)面臨反彈的壓力。

從經(jīng)驗(yàn)與現(xiàn)實(shí)面對(duì)的問(wèn)題來(lái)看，我們不能再度讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回到以投資投機(jī)為主的時(shí)代。盡管在一些機(jī)構(gòu)和官方表態(tài)來(lái)看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面反彈的可能性不大，但是，我們不能等到房?jī)r(jià)大幅反彈再采取措施急忙應(yīng)對(duì)，而應(yīng)該未雨綢繆，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)化、長(zhǎng)效的機(jī)制。

從這個(gè)角度來(lái)講，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期倒逼政府相關(guān)部門(mén)盡快研究、出臺(tái)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

那么，如何通過(guò)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求及資金的流向，以此達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的目的？同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，主要分為兩方面：

第一、從當(dāng)前已經(jīng)明確的政策走向來(lái)看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的正在逐步擴(kuò)大、住房保有稅、交易環(huán)節(jié)的稅改方案完成之后會(huì)逐步全面鋪開(kāi)，以此從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度控制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金的流向及價(jià)格的走勢(shì)，限制樓市投資性、投機(jī)性需求，達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的目的，引導(dǎo)樓市進(jìn)入長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

第二、在限購(gòu)、限貸尚未明顯松動(dòng)的市場(chǎng)背景下，在當(dāng)前更為務(wù)實(shí)的做法，商品住宅市場(chǎng)應(yīng)該制定“差別化”的信貸政策和限購(gòu)政策，促成中小戶(hù)型、中低價(jià)位的普通商品房這一類(lèi)項(xiàng)目的成交，一方面保護(hù)以自住剛性需求為主的購(gòu)房者，為這些購(gòu)房群體爭(zhēng)取更多的購(gòu)房時(shí)間，另一方面也通過(guò)這樣的方式引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)中小戶(hù)型、中低價(jià)位樓盤(pán)。