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2月28日，臨港"建立特別機制和實行特殊政策"發(fā)布會舉行，此次會議共發(fā)布24條“雙特”政策和30條臨港建設(shè)實施政策。此外發(fā)布會表示，臨港將在2020年基本建成高端制造要素高度集聚、先進制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高效聯(lián)動的"智造城"，基本建成宜業(yè)宜居、產(chǎn)城融合的現(xiàn)代化濱海新城。

其中臨港新城在簡政放權(quán)、聚集人才方面將實施特殊政策，“雙特”政策明確，進一步向臨港簡政放權(quán)，實現(xiàn)審批重心下移和“臨港事、臨港辦”。人才政策方面，在本市居住證積分管理制度中，對工作和居住都在臨港的，可專項加分。

關(guān)于人才引進，在24條支持政策中提到：對臨港重點機構(gòu)引進的緊缺急需人才，可直接落戶。對臨港地區(qū)企業(yè)、重點機構(gòu)引進的緊缺急需專業(yè)人才和高科技人才，可以申辦人才居住證。在本市居住證積分管理制度中，對工作和居住都在臨港的，可以轉(zhuǎn)向加分。

“并區(qū)”后對臨港新城“最優(yōu)惠”的“雙特”政策

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，上海原南匯區(qū)并到浦東新區(qū)之后，基本上解決了原浦東新區(qū)城市核心行政區(qū)受制于土地資源有限，城市發(fā)展后備用地不足的問題。對于“并區(qū)”之后的浦東房地產(chǎn)市場來講，“并區(qū)”導(dǎo)致原南匯區(qū)土地及市場價值逐漸向浦東新區(qū)城市核心區(qū)看齊，相對應(yīng)的也會帶動原南匯區(qū)尤其是靠近浦東新區(qū)核心區(qū)的相應(yīng)板塊或原南匯區(qū)規(guī)劃的核心價值板塊的快速提升，如周康板塊和臨港新城在“并區(qū)”之后均經(jīng)歷了一輪市場投資熱潮，開發(fā)企業(yè)也加速了在這個區(qū)域的布局。

而事實上，臨港新城在“并區(qū)”之后帶來的諸多房地產(chǎn)市場問題也值得我們?nèi)リP(guān)注。在當前，臨港新城的不少樓盤空置率比較高，這也是郊區(qū)新城面臨的普遍問題。而地鐵16號線通車還有待時日，盡管從龍陽路到臨港新城只要半個小時，但是，遠水解不了近渴，樓盤空置率高的問題仍然會持續(xù)存在一段時間。

因此，從政策面的角度來講，需要“并區(qū)”后對臨港新城采取一些“最優(yōu)惠”的政策。而臨港“特殊政策、特殊機制” 24條支持“最優(yōu)惠”政策的出臺，從以上這些問題的角度而言，可謂是為解決臨港新城空置率較高的問題，以及新城發(fā)展過程中產(chǎn)城不融合的種種問題提供了政策的基礎(chǔ)。

“雙特”政策將促使臨港新城樓市重啟投資熱情

對于臨港新城來講，其實還承載著浦東新區(qū)城市核心區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口轉(zhuǎn)移的作用，此時，一定意義上，臨港新城有可能成為整個浦東新區(qū)的“新城”。“新城”的地位與“雙特”政策導(dǎo)致臨港新城的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等將迎來不同程度的新一輪的市場發(fā)展機會。

首先，臨港新城“雙特”政策通過一系列的優(yōu)惠政策吸引更多的企業(yè)入駐，再加上“雙特”政策的出臺，本身會帶來符合一定條件的人才到此工作落戶，直至購房。盡管今天發(fā)布的消息沒有提出具體的執(zhí)行細則和落戶條件，但是，政策層面低于全市7年的排隊條件會帶來實際的購房需求及市場投資熱情。

其次，“雙特”政策一定程度上通過“人才”標簽進行戶籍制度改革，一定程度上突破上海市執(zhí)行比較嚴格的“限購”政策，為臨港新城樓市注入活力。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，一定意義上講，在限購限貸沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”，有可能成為未來政策“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場放量與城市化進程的非常重要手段。

大連市政府于2012年12月7日發(fā)出的《大連市戶籍準入規(guī)定》通知，全面放寬了大連購房落戶條件。一定意義上講，就是通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”的方法。

從全國重點城市來看，當前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進等特定人群對于當?shù)厥袌鲎》啃枨笠脖憩F(xiàn)比較強勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類人群的住房購買資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為突破“限購”的方法之一。這從總體上來講會促使房地產(chǎn)市場需求的增加及成交量的持續(xù)回升。

第三、臨港新城“雙特”政策為當?shù)胤康禺a(chǎn)市場項目營銷帶來市場機會，開發(fā)商或以“人才公寓”等項目定位爭取“雙特”政策具體落地，爭取更多的優(yōu)惠政策，也至此可以享受到各類人才對于該項目的購買機會。

第四、就具體市場而言，臨港新城“雙特”政策將緩解目前商辦供大于求現(xiàn)象，住宅市場將重獲市場投資熱情。

從臨港新城商品住宅2009年1月—2013年1月月度供求走勢來看，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，臨港新城在經(jīng)歷“南匯區(qū)行政區(qū)劃入浦東新區(qū)”之后一波行情之后，在樓市調(diào)控的大市場背景下，逐漸陷入了市場僵局，無論是商品住宅、還是商辦類物業(yè)，均出現(xiàn)了不同程度上的供大于求。尤其是2012年下半年以來，商辦物業(yè)供應(yīng)量激增，而市場去化速度卻仍舊停滯。

臨港新城“雙特”政策的出臺，引進產(chǎn)業(yè)與人才的措施將緩解目前商辦供大于求現(xiàn)象，一些核心區(qū)的商辦項目由于其可預(yù)見的投資回報將引來市場投資熱情與機會。

商品住宅市場將重獲市場投資熱情，尤其是與臨港新城“雙特”政策相關(guān)的高端制造要素高度集聚、先進制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的到來會對當?shù)刈≌袌銎鸬交厣淖饔谩?/p>

因此，臨港新城“雙特”政策對于房地產(chǎn)市場來講，各類以“人才公寓”等項目或許會帶來新一輪市場發(fā)展機會，這會使臨港新城土地及市場價值逐漸升溫。目前，該區(qū)域內(nèi)一手商品住宅房價格在10000元/平方米左右，在短期內(nèi)或許還會有新一輪的市場炒作與投資熱潮。對于開發(fā)商來講，臨港新城或?qū)⒃俅纬蔀樯虾Ｊ凶罴训哪玫?、投資目的地之一。

數(shù)據(jù)來源：同策咨詢研究中心

數(shù)據(jù)來源：同策咨詢研究中心

謹防臨港新城“雙特”政策的樓市后遺癥

臨港新城距上海市區(qū)50公里，規(guī)劃面積為311.6平方公里。規(guī)劃中的臨港新城，將是一座集先進制造、現(xiàn)代物流、研發(fā)服務(wù)、出口加工、教育培訓(xùn)等功能為一體的現(xiàn)代化綜合型海濱城區(qū)。

今天發(fā)布會介紹臨港地區(qū)"建立特別機制和實行特殊政策"情況。其中，“雙特”政策提出,到2020年,臨港地區(qū)要基本建成高端制造要素高度集聚、先進制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高效聯(lián)動的“智造城”,基本建成宜業(yè)宜居、產(chǎn)城融合的現(xiàn)代化濱海新城。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，臨港新城“雙特”政策出臺之后，首先應(yīng)該注意的就是，臨港新城面臨短期內(nèi)的市場炒作與開發(fā)企業(yè)新一輪拿地布局市場的機會，房價也會面臨炒作與上漲的壓力。例如在上海原南匯區(qū)并浦東新區(qū)之后，原南匯區(qū)尤其是周康板塊、臨港新城等板塊引來市場炒作熱潮。在樓市調(diào)控初見成效的今天，在新國五條剛剛出臺的市場背景下，臨港新城“雙特”政策有可能短期內(nèi)不利于維護樓市調(diào)控成果，會引起市場短期炒作與市場泡沫的產(chǎn)生。政府在做臨港新城“雙特”政策調(diào)整之前應(yīng)該充分考慮到政策而的出臺與房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)系，維系市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止市場過熱的現(xiàn)象。

其次，大規(guī)模的“造城”有可能導(dǎo)致“空城”現(xiàn)象，政府在臨港新城“雙特”政策出臺之后，應(yīng)做到產(chǎn)業(yè)先行，切實做到“產(chǎn)城融合”，最終形成臨港產(chǎn)業(yè)新城。

臨港產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展要實現(xiàn)產(chǎn)城融合。臨港產(chǎn)業(yè)新城作為“并區(qū)”后“航運中心”以及高端制造要素高度集聚、先進制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)及發(fā)展的載體，僅僅靠“雙特”政策發(fā)展產(chǎn)業(yè)很難做好，因為缺乏居住、生活等配套。如果說僅僅搞城市化，只是做房地產(chǎn)市場開發(fā)建一些住宅“造城”來吸引人住，在沒有產(chǎn)業(yè)支撐的市場環(huán)境下也是不可行的。如果臨港新城在產(chǎn)業(yè)和新城之間不能夠?qū)崿F(xiàn)城市、資本、產(chǎn)業(yè)與人口的協(xié)調(diào)發(fā)展，不僅僅或造成城市市中心交通負荷加重，也可能最終導(dǎo)致臨港“空城”的現(xiàn)象發(fā)生。因此，臨港新城的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化要同步推進，也就是城鎮(zhèn)化過程中要切實實現(xiàn)“產(chǎn)城融合”，依靠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展支持城市的建設(shè)，同時城市的基礎(chǔ)設(shè)施配套反過來促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，這樣相互的互動與推進，才是“并區(qū)”之后臨港新城新型城鎮(zhèn)化過程中防止產(chǎn)業(yè)新城泛濫的最有效的方法，才能最終實現(xiàn)基本建成高端制造要素高度集聚、先進制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高效聯(lián)動的“智造城”。