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2013年開年的房地產(chǎn)態(tài)勢似乎宣布了今年房市的大基調(diào)。政府揮出重拳出臺“國五條”調(diào)控房市，不允許房價暴漲暴跌，百姓大致可以理解為要跌不可能。但反觀2012年年末各大知名房企紛紛慶功超額完成全年銷售任務(wù)，實際上意味著部分房企在今年的日子不會太難，可見相比去年的優(yōu)惠促銷，今年購房者不會有太多優(yōu)惠了。對于房價，百姓一直是處于糾結(jié)狀態(tài)，有房的不希望房價下跌，沒房的則希望房價降些再降些，那么2013年又是哪類購房者會主導(dǎo)市場呢？

改善型購房者經(jīng)濟基礎(chǔ)相對較強

2004年劉先生購買一套二手房，面積70平方米，近兩年隨著經(jīng)濟狀況的好轉(zhuǎn)，改善居住環(huán)境的愿望很強烈，一有時間就出去看房。但經(jīng)過一段時間的了解后，他不無感慨地說，自國家出臺措施調(diào)控房價以來這段時間，房價不但沒見降，有的卻還在漲，所以不等了，如果遇到合適的樓盤，打算近期出手。

據(jù)了解，隨著調(diào)控邊際效應(yīng)的遞減，改善型購房需求逐漸釋放，已有一套住房而改善居住需求強烈的購房者，雖然不及首次置業(yè)者，但已比一年前有了大幅提升，從而成為樓市升溫的重要支撐力量。有改善居住需求的購房者，年齡多在35歲以上，他們較早買下了第一套房，目前經(jīng)濟基礎(chǔ)相對較強，二次置業(yè)主要出于改善居住條件或家庭結(jié)構(gòu)變化，有的也是為投資，通過買房實現(xiàn)財產(chǎn)的保值、增值。

有專家分析說，從2012年下半年起，改善型需求成了樓市的決定性力量，而未來房地產(chǎn)調(diào)控方向也將支持合理自住和改善型需求。由旺盛的改善型需求，拉動改善型產(chǎn)品的細(xì)分，也成了部分城市房地產(chǎn)市場的典型表現(xiàn)。很多項目，都瞄準(zhǔn)了當(dāng)下最受關(guān)注的剛性改善需求。即購買首套房后，由于家庭成員增加、收入提高，迫切需要改善居住環(huán)境的群體。

某熱銷項目銷售總監(jiān)稱，剛需盤價格基數(shù)低，上漲有限，頂級豪宅總價高，占用金額巨大。因此兩者之間的改善型需求，受到青睞。該名銷售總監(jiān)坦言。與剛需買家關(guān)注的側(cè)重點不同，改善型需求購房者大多有一定經(jīng)濟實力，對樓盤地段、環(huán)境、品質(zhì)、配套等均提出了更高的要求。同時，品牌房企成為了改善型買家的置業(yè)前提。所以，他們在購買的時候，會比較看中看好房企本身的實力，并將優(yōu)質(zhì)的服務(wù)作為樓盤保值增值的重要前提。

剛需型購房者看到合適的就出手

29歲，在工商系統(tǒng)工作的小陳，在與女友相戀三年后，于年前按邯鄲的風(fēng)俗完成了定婚儀式。那天他的父母特意從衡水老家趕了過來，二老臨走前留下一張銀行卡，是給他的買房錢。對于結(jié)婚在即的他，看著父母給的積蓄有點無奈地說，雖然河北省的房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，但綜合考慮自己的狀況還是希望房價能降點，其實房價降是咱一廂情愿，只要不大漲，看到合適的就出手，房到手，心里安。

有業(yè)內(nèi)人士指出，2012年可以說是不折不扣的樓市“剛需年”，2013年剛需市場的主導(dǎo)地位不會徹底改變，而剛需群體對產(chǎn)品需求的變化將直接影響產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和開發(fā)商的市場定位。

調(diào)查顯示，近55%在今年有購房打算的剛需購房者理想的戶型是總價不高的兩房產(chǎn)品，基本上所有的購房者都希望所購買的產(chǎn)品帶有附加贈送空間；35%的購房者傾向于布局緊湊又不失舒適性的三房戶型，10%的剛需購房者出于經(jīng)濟承受能力的考慮，首次置業(yè)會選擇一房戶型。

調(diào)查中，不少以購買婚房為目的的剛需購房者表示，兩房是最基本的考慮范疇，一方面總價和首付易于控制，另一方面長遠(yuǎn)打算，過兩年家庭中有了孩子，也不至于非換房不可。

投資型購房者投資回報率是關(guān)鍵

丁女士是一個典型的“房產(chǎn)愛好者”，前幾年靠炒房攢了不少養(yǎng)老錢。自從樓市調(diào)控以后，她就把目光盯上了商業(yè)地產(chǎn)，這不剛剛在義烏小商品批發(fā)城購買了一家商鋪。她稱，我關(guān)注的是房地產(chǎn)項目的未來收益而不是當(dāng)前的價格，只要自己覺得合適，就一定會出手，因為錢存銀行就算是定期三年五年的也沒多少利息，而房子如果操控到位，收益總比存銀行高。

其實從房價開始逐年攀升起，這個社會上就充斥著各種對于房價的評論。有些人一直唱空，有些人一直唱多，有些人時而唱空時而唱多。他們的角色也豐富多彩，官方學(xué)者、民間經(jīng)濟學(xué)家、開發(fā)商、官員……他們各種聳人聽聞的觀點常年占據(jù)著輿論高點，讓百姓無從判斷真?zhèn)巍?/p>

實際上，百姓大可不必太在意他們的言論。對百姓而言，房產(chǎn)無非兩種功效，居住和投資。對于居住需求，唯一需要考慮的是錢包是否夠鼓。對于投資需求，無非就是收益高低。