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隨著全國(guó)各地房?jī)r(jià)的再次不斷上漲，國(guó)務(wù)院上周出臺(tái)了“國(guó)五條”試圖穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)此，各方反應(yīng)不盡相同。昨日住建部政策咨詢專家、美國(guó)格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓做客財(cái)苑社區(qū)，為投資者一一解讀。

不少網(wǎng)友認(rèn)為未來房?jī)r(jià)趨勢(shì)是，一線城市繼續(xù)上漲，投資過量的二三線城市或許會(huì)迎來一輪下跌。對(duì)此，謝逸楓認(rèn)為，二三線城市房?jī)r(jià)依然會(huì)保持小幅度上漲趨勢(shì)。一是城鎮(zhèn)化的推進(jìn)與戶口制度的改革，增加大量的市場(chǎng)購(gòu)買力；二是二三線城市的基礎(chǔ)投資設(shè)施不斷增加與地價(jià)上漲；三是城市不斷的擴(kuò)容，人口增加；四是地方政府依賴房地產(chǎn)將越來越嚴(yán)重。

至于“國(guó)五條”在限制房?jī)r(jià)上漲方面會(huì)起多大作用？城鎮(zhèn)化建設(shè)會(huì)否拉低二三線城市房?jī)r(jià)？謝逸楓指出，2013年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，房?jī)r(jià)漲幅同比將在8%~10%之間上下波動(dòng)。中央提出的城鎮(zhèn)化將帶來巨大的新增人口與人口紅利，市場(chǎng)需求力旺盛。當(dāng)前土地制度導(dǎo)致土地供應(yīng)逐年負(fù)增長(zhǎng)，加之貨幣不斷超發(fā)，投資渠道缺乏。而收入翻倍與基礎(chǔ)設(shè)施的增加，譬如25個(gè)城市新報(bào)地鐵，必然支撐房?jī)r(jià)上漲。

理論上講，從供求關(guān)系角度看，今年3月房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲的現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，自限購(gòu)限貸等一系列政策后，2011年土地供應(yīng)開始出現(xiàn)下滑，2012年的土地負(fù)增長(zhǎng)比去年還嚴(yán)重，因?yàn)橥恋?011年上半年還是增長(zhǎng)的，下半年以后才是負(fù)增長(zhǎng)的，2012年全年都是負(fù)增長(zhǎng)。2012年第一、二季度負(fù)增長(zhǎng)幅度都很大，三季度雖然有所回升，但主要是因?yàn)槎径仁秦?fù)增長(zhǎng)達(dá)到26%。沒有土地去保證供給，房?jī)r(jià)必將出現(xiàn)上漲，除非需求下降了，但是目前需求越來越旺盛。今年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，3月房?jī)r(jià)暴漲的可能性不存在，從供求關(guān)系看，商品房庫(kù)存壓力猶存，但是房企資金鏈穩(wěn)定，漲價(jià)動(dòng)力大。從調(diào)控政策看，調(diào)控目標(biāo)是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，政府不會(huì)容忍房?jī)r(jià)暴漲的。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，今年經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同于2009年寬松貨幣。從去年與今年2月份一線城市及二、三、四線城市的房?jī)r(jià)漲幅看，很難超過人均收入增幅。

最后，謝逸楓預(yù)測(cè)，今年房?jī)r(jià)仍將上漲，從國(guó)務(wù)院的房地產(chǎn)調(diào)控工作內(nèi)容看，“國(guó)五條”新政對(duì)房?jī)r(jià)并無太大的實(shí)際“殺傷力”，并且缺乏具體的細(xì)則，基本是老話重提，與三年前的調(diào)控思想相符合。主要表現(xiàn)在：一是房產(chǎn)稅擴(kuò)容的不確定，并無時(shí)間安排表；二是重啟地方政府價(jià)格控制目標(biāo)與一房一價(jià)，其實(shí)前年開始就存在，到目前已經(jīng)名存實(shí)亡；三是對(duì)地方政府來說，房?jī)r(jià)上漲過快標(biāo)準(zhǔn)難確定，具體情況不一樣；四是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的問責(zé)制，或者稱為約談制，根本不是調(diào)控政策，是行政措施，但是很難起到效果；五是所謂的按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，沒有實(shí)際的約束力；六是限購(gòu)不放松，但是沒有提到擴(kuò)大城市范圍，顯然作用不大；七是保障房的對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)際影響力，可以忽略；八是調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立需要時(shí)間，短期難實(shí)施。