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2月21日消息，南京市行政區(qū)劃調(diào)整方案已正式獲得國務(wù)院、江蘇政府批復(fù)同意。根據(jù)方案，南京市將撤銷秦淮區(qū)、白下區(qū)，以原兩區(qū)所轄區(qū)域設(shè)立新的秦淮區(qū)；撤銷鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū)，以原兩區(qū)所轄區(qū)域設(shè)立新的鼓樓區(qū)；撤銷溧水縣，設(shè)立南京市溧水區(qū)；撤銷高淳縣，設(shè)立南京市高淳區(qū)。

城市“并區(qū)”并不新鮮，僅僅就近2-3年時(shí)間就有北京、上海、天津、合肥、蘇州等多地“并區(qū)”事件。城市“并區(qū)”在新型城鎮(zhèn)化大背景下，或許還會(huì)上演一輪全國“并區(qū)”浪潮。

眾多周知，行政區(qū)“并區(qū)”，有利于精簡機(jī)構(gòu)，合理配置地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資源，提高行政效能，降低行政成本，提升核心區(qū)規(guī)劃建設(shè)和整體管理水平。

那么，就城市“并區(qū)”而言，“并區(qū)”對(duì)于房地產(chǎn)市場有哪些影響，對(duì)于房企來講有哪些機(jī)會(huì)？城市“并區(qū)”之后的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該注意哪些問題？

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，根據(jù)城市“并區(qū)”類型不同，其對(duì)于市場的影響也會(huì)有所區(qū)別。城市“并區(qū)”主要分為三類：

第一、城市核心區(qū)域行政區(qū)的“并區(qū)”，例如上海原盧灣區(qū)、黃浦區(qū)合并成為新的黃浦區(qū)，北京市原東城和崇文區(qū)、原西城和宣武區(qū)的合并。

“并區(qū)”解決了主城區(qū)部分市轄區(qū)規(guī)模較小、實(shí)力較弱，影響了資源整合，制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的問題。對(duì)于房地產(chǎn)市場而言，由于城市核心區(qū)域行政區(qū)土地價(jià)值較為接近，及并無大規(guī)模土地出讓及開發(fā)的可能性，總體來看，“并區(qū)”后對(duì)于新的行政區(qū)商圈資源的重新規(guī)劃、整合提供了基礎(chǔ)，因此，“并區(qū)”對(duì)于該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。對(duì)于住宅地產(chǎn)來講，土地資源的有限性、區(qū)域市場價(jià)值的趨同性等決定了“并區(qū)”對(duì)于住宅市場影響并不大，但市中心的中高端住宅市場的開發(fā)仍將會(huì)受到市場追捧。

第二、城市核心行政區(qū)域與城市非核心區(qū)“并區(qū)”，例如上海原南匯區(qū)并到浦東新區(qū)，成立新的浦東新區(qū)。主要為了解決城市核心行政區(qū)受制于土地資源有限，城市發(fā)展后備用地不足的問題。

對(duì)于房地產(chǎn)市場來講，“并區(qū)”非核心區(qū)土地及市場價(jià)值逐漸向城市核心區(qū)看齊，相對(duì)應(yīng)的也會(huì)帶動(dòng)非核心區(qū)尤其是靠近核心區(qū)的相應(yīng)板塊或區(qū)域的的價(jià)值的快速提升。因此，“并區(qū)”有利于非核心區(qū)的房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場的快速發(fā)展，開發(fā)企業(yè)也會(huì)加速在這個(gè)區(qū)域的布局。

此外，非核心區(qū)還承載著城市核心區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口轉(zhuǎn)移的作用，此時(shí)，一定意義上，非核心區(qū)有可能成為核心行政區(qū)的“新城”。“新城”的地位導(dǎo)致非核心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來新一輪的市場發(fā)展機(jī)會(huì)。

第三、城市非核心行政區(qū)升級(jí)，通過“撤縣（縣級(jí)市）建區(qū)”等方式完成“并區(qū)”。如此次南京行政區(qū)劃調(diào)整過程中溧水、高淳“撤縣建區(qū)”。

通過“撤縣（縣級(jí)市）建區(qū)”等方式完成“并區(qū)”，使原有縣市區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、政策，交通、教育、就業(yè)等與城市主城區(qū)同城化，相對(duì)應(yīng)的土地及市場的價(jià)值也會(huì)相對(duì)應(yīng)的提升。一定意義上，“撤縣（縣級(jí)市）建區(qū)”后這個(gè)區(qū)域也有可能成為核心行政區(qū)的“新城”?！靶鲁恰钡牡匚粚?dǎo)致開發(fā)企業(yè)大量“造城”項(xiàng)目落地于這個(gè)區(qū)域，短期內(nèi)來看“并區(qū)”后區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場迎來新一輪的發(fā)展機(jī)會(huì)。

總的來看，無論哪種類型的城市“并區(qū)”，是城市發(fā)展中的必然。放大地圖，我們可以看到里面有星羅棋布的街道、正在擴(kuò)建的商場、即將改造的圖書館、正在擴(kuò)容的學(xué)校、正在招商的工業(yè)區(qū)、正在新建的“新城”……都與“并區(qū)”相關(guān)。

但是，“并區(qū)”之后帶來的諸多房地產(chǎn)市場問題也值得我們?nèi)リP(guān)注。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，首先應(yīng)該注意的就是，“并區(qū)”之后都會(huì)面臨短期內(nèi)的市場炒作與開發(fā)企業(yè)新一輪拿地布局市場的機(jī)會(huì)，房價(jià)也會(huì)面臨炒作與上漲的壓力。例如在上海原南匯區(qū)并浦東新區(qū)之后，原南匯區(qū)尤其是周康板塊、臨港新城等板塊引來市場炒作熱潮。在樓市調(diào)控初見成效的今天，“并區(qū)”有可能短期內(nèi)不利于維護(hù)樓市調(diào)控成果，會(huì)引起市場短期炒作與市場泡沫的產(chǎn)生。政府在做“并區(qū)”調(diào)整之前應(yīng)該充分考慮到行政區(qū)化的調(diào)整與房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)系，維系市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止市場過熱的現(xiàn)象。

其次，大規(guī)模的“造城”有可能導(dǎo)致“空城”現(xiàn)象，政府在“并區(qū)”規(guī)劃新區(qū)時(shí)，應(yīng)做到產(chǎn)業(yè)先行，切實(shí)做到“產(chǎn)城融合”，最終形成產(chǎn)業(yè)新城。

產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。產(chǎn)業(yè)新城作為“并區(qū)”后產(chǎn)業(yè)專業(yè)及發(fā)展的載體，僅僅靠園區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)很難做好，因?yàn)槿狈幼　⑸畹扰涮?。如果說僅僅搞城市化，只是做房地產(chǎn)市場開發(fā)建一些住宅“造城”來吸引人住，在沒有產(chǎn)業(yè)支撐的市場環(huán)境下也是不可行的。如果產(chǎn)業(yè)和新城之間不能夠?qū)崿F(xiàn)城市、資本、產(chǎn)業(yè)與人口的協(xié)調(diào)發(fā)展，不僅僅或造成城市交通負(fù)荷加重，也可能最終導(dǎo)致“空城”的現(xiàn)象發(fā)生。因此，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化要同步推進(jìn)，也就是城鎮(zhèn)化過程中要切實(shí)實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”，依靠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展支持城市的建設(shè)，同時(shí)城市的基礎(chǔ)設(shè)施配套反過來促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，這樣相互的互動(dòng)與推進(jìn)，才是“并區(qū)”之后新型城鎮(zhèn)化過程中防止產(chǎn)業(yè)新城泛濫的最有效的方法。