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根據(jù)財(cái)報(bào)，截至2012年6月30日，融創(chuàng)賬面現(xiàn)金為48億元，負(fù)債率93%。相比之下，公開(kāi)資料顯示的今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為72%，即使以高負(fù)債率著稱(chēng)的綠城，在轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)給九龍倉(cāng)之后，負(fù)債率也下降到80%。

因此，負(fù)債率是孫宏斌被投資者和媒體問(wèn)到最多的問(wèn)題之一。對(duì)此，他表示很無(wú)奈：“大家為什么非要看負(fù)債率呢？這個(gè)指標(biāo)是不對(duì)的?！?/p>

在孫宏斌看來(lái)，“對(duì)”的指標(biāo)應(yīng)該是“銷(xiāo)售額除以負(fù)債”——房地產(chǎn)的負(fù)債率由三部分構(gòu)成：一是銷(xiāo)售額，二是銀行借款，三是未支付的土地出讓金。如果銷(xiāo)售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行借款和土地出讓金的總額，那么就不必?fù)?dān)心；相反，如果銷(xiāo)售額偏低，即使負(fù)債率不高，也同樣會(huì)出現(xiàn)危機(jī)?！氨热缇G城的問(wèn)題，不是因?yàn)槭裁锤哓?fù)債，而是因?yàn)殇N(xiāo)售出了問(wèn)題，拿地的時(shí)候沒(méi)說(shuō)限購(gòu)，賣(mài)房的時(shí)候就限購(gòu)了，如果他去年的銷(xiāo)售目標(biāo)能完成，就沒(méi)事了?！?/p>

對(duì)于融創(chuàng)目前的現(xiàn)金流和負(fù)債率，孫宏斌表示很滿(mǎn)意：“融創(chuàng)上半年和綠城合作，并進(jìn)了50多億的負(fù)債，還買(mǎi)了兩塊地。消化完這些之后，我們的負(fù)債率還降了11個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)相當(dāng)好了?！?/p>

此外，他還表示自己“從沒(méi)想過(guò)要降低負(fù)債率”：“為什么要降呢？如果我不買(mǎi)地、把錢(qián)放在賬上，負(fù)債率立刻就下來(lái)了。但我為什么要這么做？現(xiàn)在錢(qián)很值錢(qián)、地也便宜、借錢(qián)很難，我們有錢(qián)卻放在賬上，那肯定是有病。”

盡管不打算降低負(fù)債率，但經(jīng)歷過(guò)順馳的孫宏斌，對(duì)現(xiàn)金流的安全性很在意。融創(chuàng)的負(fù)債率雖然不低，但其中短期負(fù)債比例很低。據(jù)馬祺為《英才》記者提供的數(shù)據(jù)，融創(chuàng)在年內(nèi)到期的短期融資大約只有23個(gè)億，“現(xiàn)金流狀況還是不錯(cuò)的?！?/p>

“下半年拿地好時(shí)機(jī)”

業(yè)界評(píng)論大多認(rèn)為：綠城之危，源于其豪宅單一產(chǎn)品發(fā)展路線(xiàn)與國(guó)家調(diào)控政策相抵觸，成為重災(zāi)房企。在國(guó)家不會(huì)放松調(diào)控的現(xiàn)實(shí)背景下，孫宏斌自己也表示對(duì)未來(lái)形勢(shì)不樂(lè)觀。那么，融創(chuàng)接手綠城項(xiàng)目，如何能夠化危為安？

對(duì)此，孫宏斌表示，認(rèn)為高端物業(yè)賣(mài)得慢，這個(gè)觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。“我們?cè)诒本┑奈魃揭继?hào)院、金茂府，都賣(mài)得特別好。我們跟保利在天津合作的海河大觀，也是高端物業(yè)，一期推出來(lái)300套房，現(xiàn)在已經(jīng)有1800個(gè)客戶(hù)在排隊(duì)了。”孫宏斌強(qiáng)調(diào)：不論高端低端，都有賣(mài)得好有賣(mài)得差的。

除了“高端精品”戰(zhàn)略，集中于京冀滬渝四地的“區(qū)域布局”，是融創(chuàng)一直堅(jiān)持的另一個(gè)核心戰(zhàn)略。在孫宏斌看來(lái)，二者之間有著內(nèi)在聯(lián)系：“不是所有地塊都適合做高端產(chǎn)品，所以我們一般都在熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊拿地?！?/p>

據(jù)汪孟德介紹，上半年對(duì)綠城的43億元投資，只占融創(chuàng)今年資金預(yù)算的一半。因此，融創(chuàng)下半年還有拿地計(jì)劃，主要在北京、上海。

事實(shí)上，“融創(chuàng)綠城”在成立僅一個(gè)月、還未正式注冊(cè)時(shí)，旗下的項(xiàng)目公司就已在上海土地市場(chǎng)出手，以16.44億元的價(jià)格競(jìng)得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)一住宅地塊。

9月13日，“融創(chuàng)綠城”又在浦東二度投地。有意思的是，此次共同出資的，還有綠城的戰(zhàn)略股東九龍倉(cāng)。半個(gè)月前，在香港參加業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)，孫宏斌就表示“剛跟九龍倉(cāng)的老板見(jiàn)過(guò)面，我們已經(jīng)是間接合作的關(guān)系”。

孫宏斌告訴《英才》記者，現(xiàn)在是拿地的好時(shí)機(jī)：“每年到第四季度，政府推出土地會(huì)比較多，因?yàn)橛胸?cái)政上的壓力?！彼硎静焕斫獯蠹覟槭裁慈绱思m結(jié)于政策：“忘了宏觀調(diào)控吧，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)跟宏觀調(diào)控沒(méi)關(guān)系了，跟經(jīng)濟(jì)的基本面有關(guān)系。只有明白這點(diǎn)，你才能看懂這個(gè)行業(yè)?！?/p>