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6月18日，國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)布實施〈限制用地項目目錄（2012年本）〉和〈禁止用地項目目錄（2012年本）〉的通知》。兩目錄自發(fā)布之日起實施，此前發(fā)布的2006年目錄和2009年增補目錄同時廢止。

其中，住宅項目“容積率不得低于1.0”這個細節(jié)引起媒體及業(yè)內(nèi)人士熱議，有業(yè)內(nèi)人士解讀，別墅項目再次被叫停將直接刺激購買別墅的欲望，帶來價格上漲。

對此，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在2006年版的限制目錄中就曾對“容積率1.0”進行過相同限制，如今只不過是老調(diào)重彈。而多年來，多次關(guān)于別墅限制文件的發(fā)布，在市場層面卻無明顯作用，別墅項目真正意義上的大限何時到來？專家表示，想徹底禁止短期幾乎不可能。

專家：并非首提

“2006年相關(guān)文件里就曾提到過禁止容積率低于1.0的問題，我的理解是，此次只是2006年的延續(xù)性文件。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池接受記者采訪時說。

記者看到，很多媒體報道稱“別墅用地首次進禁止目錄”，認為新名錄發(fā)布對于市場預期影響最大的，就是未來將對別墅用地斷供，別墅的稀缺性將更加凸顯。特別是北京這樣土地稀缺的城市，此種限制影響可能更大。擁有稀缺資源的城市別墅[最新消息 價格 戶型 點評]也許將成為永恒的稀缺與榮耀，未來的地位可能堪比老北京的四合院或上海外灘建筑。

對此，一位接近國土部人士也表示，相關(guān)政策很早就有。別墅調(diào)控關(guān)系到未來5年的土地供應(yīng)計劃和房地產(chǎn)市場調(diào)控，絕對不會放松。對于北京來說，未來將加大對市場違規(guī)報批高爾夫用地、別墅用地等的查處打擊力度。

為何屢禁不止

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，北京豪宅成交量占到去年成交總量的65%，其中，頂級別墅產(chǎn)品的成交量環(huán)比增長近2倍。5月，北京別墅成交200多套，比年初上漲超過400%。

記者查詢北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，北京御湯山、珠江紫宸山[最新消息 價格 戶型 點評]、遠洋天著[最新消息 價格 戶型 點評]等別墅項目5月成交量相當于去年第4季度的成交之和。在相對冷清的住宅市場中，高端別墅項目的熱度不減。

“禁墅令”喊了多年，何時才能見效？“經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑。新富階層的存在，決定了市場對別墅的需求。“禁墅令”雖然在政策層面限制了別墅用地的供應(yīng)，但沒法限制新富階層對別墅的需求?！狈康禺a(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉告訴記者，需求的存在、供應(yīng)的限制，這刺激了別墅價格的上漲和由此產(chǎn)生的暴利。別墅的暴利反過來刺激別墅用地的非法供應(yīng)。這就是別墅用地屢禁不止的內(nèi)在機理。

張大偉則認為，相關(guān)政策并未具體到細節(jié)，別墅的定義是什么？容積率的概念怎么定義？這些具體的細則不完備，就會產(chǎn)生別墅項目“拉手”、“錯搭”、“聯(lián)排”等情況，出現(xiàn)把一塊住宅用地一部分集中蓋普通住宅，一部分集中蓋別墅的擦邊行為。

章曉林認為，想徹底禁止別墅在目前看來是不現(xiàn)實的，越是禁止帶來的越是暴利。

“別墅項目也是一部分人的‘剛需’，我看過一個通州的項目，有人直接帶現(xiàn)金去，一個小院就賣到上億元?！壁w秀池告訴記者。

其實，“禁墅令”還是有一定效果，趙秀池認為，通過政策的控制，別墅的區(qū)域位置得到控制，城市中心肯定不會再出現(xiàn)別墅項目，有利于合理配置公共資源。