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“千人購房”營銷成分大

近日，坊間傳言深圳、南京、杭州、上海再現(xiàn)“千人購房”、“漏夜排隊”現(xiàn)象。在這些極具風向標意義的城市，如果出現(xiàn)樓市最火爆時期才會有的景觀，將極大強化“樓市已觸底”的判斷。

不過，多名業(yè)內(nèi)專家在接受本報采訪時均表示，對于“千人購房”等行為不宜過度解讀，在限購政策尚未取消、新房庫存依然龐大的大背景下，樓市出現(xiàn)報復性反彈的擔憂基本可以排除：“一方面是因為開發(fā)商果斷降價跑量從而帶動成交，另一方面不排除只是開發(fā)商‘自演自導’的假象而已?！?/p>

“父母已經(jīng)決定要出手給我買房了，怎么攔都攔不住?！苯?，在杭州某企業(yè)工作的余霖(化名)告訴本報記者，面對5月國內(nèi)樓市成交量普遍回升的事實，他的父母最擔心的就是“錯過抄底時機”。

余霖父母的擔心似乎并非完全沒有道理。上周末，位于杭州下沙的寶龍城市廣場加推9號樓高層公寓，共101套房源，起價9100元/平方米，均價10800元/平方米，號稱“冰點觸底價”。令人頗感意外的是，當日，開發(fā)商以價換量的策略吸引了不少購房者連夜選房，再現(xiàn)“漏夜排隊”盛況。

昨日，本報致電該樓盤售樓處，一名工作人員表示，9號樓的101套房源確實已經(jīng)售罄，“現(xiàn)在沒有打幾折的概念，價格就是‘打包清盤價’?！?/p>

同樣火爆的場面也出現(xiàn)在了上海、深圳、南京等城市。有媒體報道稱，碧桂園(微博)南京鳳凰城項目700套房源在開盤當日即去化超過九成，回款約3.5億元，一日內(nèi)引來1.1萬人次看房。

對于近期部分樓盤出現(xiàn)成交異?；鸨木置?，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，一方面是緣于開發(fā)商在價格上的優(yōu)惠，另一方面在于項目長期蓄客后的集中開盤。

“對于千人購房等現(xiàn)象，我們更應該從營銷手段的角度去判斷。”張宏偉表示，“在目前的市場行情下，開發(fā)商傾向于營造一種市場快速回暖的跡象，但可以肯定的是，這樣的‘搶房’現(xiàn)象和2009年市場的非理性行情有著本質(zhì)上的不同?！?/p>

此判斷得到了多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的認同。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，在目前的行情下，尤其不能把“搶房”歸結為樓市回暖的可靠跡象，“個人認為還是炒作的可能性更大一些，開發(fā)商通過一些‘非常規(guī)手段’來營造樓盤供不應求的假象也不是沒有可能?！?/p>

德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟(微博)表示，“千人購房”等現(xiàn)象的出現(xiàn)不排除有開發(fā)商請“托”的可能性，但至少我們看到部分熱點樓盤的實際簽約率還是蠻高的，所以，雖然不宜過度解讀，但購房者的真實購房需求還是在不斷釋放。

業(yè)內(nèi)：量暖價不暖

雖然多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為“千人購房”、“漏夜排隊”等現(xiàn)象存在炒作的成分，但近期樓市成交量的回升已是不爭的事實。據(jù)上海易居研究院提供的數(shù)據(jù)，5月，北上廣深等10個典型城市的商品住宅成交量均有不同程度的上升，創(chuàng)下近16個月的新高，成交面積為668萬平方米，環(huán)比上漲29%，同比增長15%，并且已是連續(xù)3個月同比正增長。各地樓市見證了調(diào)控以來難得一見的“紅5月”。

進入6月，成交量回升趨勢持續(xù)。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，截至6月12日，北京6月新建住宅簽約套數(shù)為3342套，比5月同期又出現(xiàn)了小幅增長。

而在剛剛過去的6月4日~10 日一周里，中指院監(jiān)測的 40個城市中，32個城市住宅成交面積同比上升，9城市同比增幅超過 100%，且蘇州、?？?、蘭州、蚌埠同比增幅都在200%以上。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，最近購房者的心態(tài)確實發(fā)生了一些變化，一些之前被壓抑的需求得到釋放。但由于政策層面還未出現(xiàn)明顯的松動，同時，新房庫存依然維持在高位，樓市整體出現(xiàn)報復性上漲的可能性基本不存在。

上海商品住宅市場庫存仍然維持在1000萬平方米左右的高位，按照當前月均去化量60萬~70萬平方米來計算，市場去庫存化周期在15個月以上，而這樣的去化周期仍然是房價繼續(xù)保持下跌的信號。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉也認為，在很多城市政策微調(diào)及降息等政策刺激下，北京購房者擔憂價格反彈，觀望情緒明顯降低；而開發(fā)商的樂觀情緒也開始出現(xiàn)，供應量有所增加。但成交量的上漲并未導致房價的明顯反彈。大部分項目的庫存量依然很大，整體市場上目前價格依然相對平穩(wěn)，均未突破限購前的歷史最高點。

上海現(xiàn)土地高溢價

不僅是銷售繼續(xù)上揚，進入6月以來，上海還出現(xiàn)了土地高溢價的現(xiàn)象。

6月6日，上海成功出讓8幅地塊，成交金額共計26.74億元，成交面積共計38.08萬平方米。8幅地塊中有5幅溢價成交，其中嘉定新城D10-24地塊溢價率高達435.5%。

國泰金楓基金管理公司總經(jīng)理王樹陽對本報表示，雖然房企的資金目前仍不寬裕，但目前是一個拿地的好時機，因為價格已經(jīng)變得比較合適了。

“土地市場正在慢慢復蘇，溢價率將趨于增長，不過各地土地出讓金依然會較去年有明顯下滑。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博)說。

中原集團研究中心對13個重點城市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年以來土地供求持續(xù)低迷，前五月供求量同比均縮減近四成，受此影響，土地出讓金同比大降約43%。

不過，北京、廣州和深圳的土地市場卻處于低谷。

北京中原的統(tǒng)計顯示，截至目前，北京今年僅出讓63宗地塊，土地出讓金僅140.2億，自4月18日至6月11日，更是近兩個月內(nèi)沒有成交記錄。在出讓的土地中，工業(yè)類地塊達到了43宗，占比達47.52%，而住宅類地塊僅為124.7萬平方米，占比為25.71%。這兩個比例均創(chuàng)造了歷史極值，自2008年以來，北京住宅用地占比從未低于40%，而工業(yè)用地占比也從未突破31%。

“住宅地塊供應少，可能會影響以后的住宅供應?！睆埓髠シ治稣J為，目前北京住宅庫存在8萬套左右，按照目前市場銷售情況，去化時間已經(jīng)不足1年，“如果長時間無大量住宅土地供應，市場對潛在供應的擔憂可能轉(zhuǎn)化為購買行為”。

深圳土地市場也難見住宅用地。6月4日至11日，深圳共發(fā)出14宗土地出讓公告，均為工業(yè)和倉儲用地，無一住宅用地。從廣州市國土和房管局公布的土地出讓計劃來看，6月廣州計劃出讓土地達13幅，遠高于1至5月月均的6.8幅，但土地交易市場依然冷清。

不過，目前部分城市區(qū)域地價明顯下行，吸引了部分房企低價入市。萬科、佳兆業(yè)等房企不久前分別在天津、南京、上海等城市購地，除個別地塊成交價格與前期持平外，多數(shù)地塊成交價格較前期下降約一成。

盡管萬科一直聲稱土地市場尚未迎來低谷，但受土地市場低價驅(qū)動，萬科4至5月購地頻繁，新增土地儲備達47公頃，然而今年前期萬科購置土地僅不足15公頃。

中原集團的研究報告認為，預計在銷售回款加速、信貸環(huán)境日益寬松的情勢下，將有更多的企業(yè)擇機入市購地。

合富置業(yè)首席分析師龍斌認為，土地溢價率與地塊區(qū)位有直接關系，即使同一城市，地段不同溢價率就有很大差別，近期部分城市土地市場出現(xiàn)的高溢價率并不能完全說明土地市場已經(jīng)回暖。