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“閑置土地滿一年按地價(jià)款20%征繳土地閑置費(fèi)，閑置兩年則無(wú)償收回?！边@是6月7日國(guó)土資源部出臺(tái)《閑置土地處置辦法》文件中最大的“亮點(diǎn)”。

從1999年4月頒布施行的舊版《閑置土地管理辦法》，到去年年底的修訂草案，再到此次正式發(fā)布的版本，僅從條款上看，與舊版的11條相比，新的規(guī)定就已經(jīng)增至32條之多。雖然有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這只是對(duì)條款的細(xì)化，并無(wú)新意，但是無(wú)可否認(rèn)，從懲罰力度上看，征收20%閑置費(fèi)并不是個(gè)小數(shù)目，而兩年未開(kāi)工將無(wú)償收回土地則更是會(huì)令開(kāi)發(fā)商損失慘重。

“最近市場(chǎng)回暖，市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變，國(guó)土部選擇這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)發(fā)布此次修訂版的閑置土地處理辦法，這是從正面敦促開(kāi)發(fā)商盡快開(kāi)發(fā)，以避免已批住宅用地的囤地、捂地現(xiàn)象?！敝袊?guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，“這也是從側(cè)面再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)政策繼續(xù)偏緊?！?/p>

“閑置”認(rèn)定更合理，違法成本大幅增加

記者發(fā)現(xiàn)，修訂后的辦法與之前沿用版本有明顯的改變。

新版本中對(duì)“閑置土地”定義為，指“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地”，或者“已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地?！?/p>

此前版本中，閑置的認(rèn)定時(shí)間則是“自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起”。

杭州國(guó)土資源部相關(guān)人員告訴記者，修訂后的時(shí)間界定更加合理?！皩?duì)于大型土地或者聯(lián)合體拿地的情況，土地開(kāi)工的籌劃時(shí)間與小型地塊或者普通土地有很大差別。以合同約定開(kāi)工日期為起始點(diǎn)來(lái)認(rèn)定‘閑置’與否，更具備操作性?！?/p>

雖然修訂版本中“認(rèn)定閑置滿兩年即無(wú)償收回”的規(guī)定并未改變，但對(duì)閑置費(fèi)做了不小程度的提高。修訂版本明確，針對(duì)“認(rèn)定閑置滿一年的土地”，將按照土地出讓價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)，且土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。而原版本中的閑置費(fèi)征繳標(biāo)準(zhǔn)為“土地價(jià)款20%以下”。從懲罰力度上看，而兩年未開(kāi)工將無(wú)償收回土地則更是會(huì)令開(kāi)發(fā)商損失慘重。

土地閑置費(fèi)征收是否會(huì)“刀下留情”？

不得不說(shuō)，如果新版規(guī)定此刻及時(shí)實(shí)施并且嚴(yán)格執(zhí)行，將從市場(chǎng)格局、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)等角度對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)角度而言，新規(guī)定將促使存量土地盡快進(jìn)入到開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，并且形成市場(chǎng)供應(yīng)，增加市場(chǎng)供應(yīng)量；而從市場(chǎng)格局角度而言，有可能使一部分中小企業(yè)，尤其是只有1-2個(gè)項(xiàng)目小企業(yè)，通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)工投資銷售從此退出市場(chǎng)。而與此同時(shí)，由于土地資源多集中在大型龍頭房企當(dāng)中，在未來(lái)大型房企將主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)格局。

不過(guò)，新規(guī)定同時(shí)明確，因未按照約定將土地交付使用權(quán)人、土地利用規(guī)劃修改、國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策、群眾信訪、軍事管制文物保護(hù)、政府其他行為等六種原因?qū)е峦恋亻e置的，國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇適當(dāng)方式處置，不繳土地閑置費(fèi)。

從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，新規(guī)定此刻及時(shí)實(shí)施，還要看這個(gè)政策的執(zhí)行力，如果執(zhí)行力度不夠，這只能起到一個(gè)警示作用，對(duì)于違規(guī)的企業(yè)是“刀下留情”。不少網(wǎng)友坦言，之前土地市場(chǎng)調(diào)控、房?jī)r(jià)調(diào)控出現(xiàn)的問(wèn)題基本上都是采取“殺雞儆猴”方式，對(duì)于市場(chǎng)的實(shí)際作用并不是很大。

如果此次新修訂的辦法從嚴(yán)實(shí)施，這對(duì)于一部分資金緊張的企業(yè)來(lái)講則是一個(gè)噩耗。畢竟，不是這些企業(yè)不想進(jìn)行開(kāi)工開(kāi)發(fā)，而是手頭缺乏周轉(zhuǎn)的資金?！堕e置土地管理辦法》的出臺(tái)目的是讓開(kāi)發(fā)企業(yè)加大投資 ，加快開(kāi)發(fā)，形成市場(chǎng)供應(yīng)，但是銀行卻不給開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面緊張，沒(méi)有充裕資金投資進(jìn)行開(kāi)工開(kāi)發(fā)，這或許也讓這部分企業(yè)生存進(jìn)退兩難。那么，到底是對(duì)這類企業(yè)“刀下留情”還是不管其死活嚴(yán)格執(zhí)行？這也是值得我們思考這個(gè)政策執(zhí)行力度的問(wèn)題。