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國土資源部近日發(fā)布修訂后的閑置土地處置辦法，對閑置土地的定義和處罰等作了更明確規(guī)定，其中要求未動工開發(fā)滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)；未動工開發(fā)滿兩年的，將被無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，新規(guī)自2012年7月1日起施行。

中國修訂前的閑置土地處置辦法公布已有10多年，但形同虛設(shè)，因?yàn)檗k法規(guī)定閑置原因有兩種，即地方政府原因和企業(yè)原因，政府原因則不予追究，但規(guī)定比較空泛如“筐”。長期以來，政府與開發(fā)商是游戲的合作者，因此，中國大部分閑置土地都?xì)w于“政府原因”，導(dǎo)致土地長期合法閑置。

新辦法將過去空泛的“政府原因”具體化，列出了幾種被認(rèn)可的情形。但是，即使如此，地方政府如果默許開發(fā)商延遲開發(fā)，也會很容易提供合理的“政府原因”，因此，新辦法仍然不具威懾力。但是，新辦法可以成為地方政府督促開發(fā)商盡快動工的借口，因?yàn)橹袊壳凹毙鑶拥禺a(chǎn)與土地市場，以緩解地方政府的財(cái)政壓力，這反映了中國政府的一種資金焦慮。也就是說，閑置土地處置辦法也許有助于“拆解”政商在土地上“捂地”的利益聯(lián)盟。

前期地方政府出讓的大量土地，由于地產(chǎn)調(diào)控的原因，大部分沒有開發(fā)。由于這些土地款只是繳納了定金，地方政府必須等到開發(fā)商將樓盤全部銷售后才能夠拿到完整的土地出讓金，因此，地方政府并沒有在這些已出讓但閑置的土地上獲得資金。而這種大規(guī)模閑置又導(dǎo)致進(jìn)一步出售土地變得困難。比如在北京，5月份包括住宅用地、商業(yè)用地、多功能用地在內(nèi)的經(jīng)營性用地出現(xiàn)零成交紀(jì)錄。而全國20個(gè)重點(diǎn)城市5月份土地出讓金237億元，創(chuàng)2009年3月來新低，前5月累計(jì)為1892.6億元，縮水1141億元。

這種惡性循環(huán)使得地方政府的土地財(cái)政面臨“斷炊”，并遭遇兩重困境：一是大規(guī)模的債務(wù)壓力，尤其是在過去幾年地方融資平臺急劇擴(kuò)張后的天量信貸，由今年至未來幾年處于還款高峰；其次，中國當(dāng)前需要地方政府加大投資實(shí)現(xiàn)“保增長”目標(biāo)，而投資項(xiàng)目需要一定的資本金才能獲得信貸，如果不依靠出售土地，地方政府很難融到足夠的資金進(jìn)行又一輪投資。

地方政府只能期望土地市場重新活躍，來紓解財(cái)政與資金壓力。問題的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)市場是否還有巨大的需求來消化掉這些土地，并滿足地方政府不斷膨脹的資金需求，如果一味的推供給拉動經(jīng)濟(jì)而遠(yuǎn)超需求，無疑會產(chǎn)生巨大的過剩。

我們認(rèn)為在房地產(chǎn)仍受嚴(yán)格調(diào)控的政策環(huán)境下，開發(fā)商只有將存量住宅出售，即套現(xiàn)后才有可能進(jìn)行下一步的投資計(jì)劃，否則，如果逼迫他們貿(mào)然動工必將被套牢。因此，目前要求開發(fā)商盡快開發(fā)土地的做法是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行和開發(fā)商，這長期而言將對金融穩(wěn)定造成巨大沖擊。政府不應(yīng)只考慮眼前利益而無視風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，我們認(rèn)為中國住房的剛性需求在逐步減少，由于人口政策的原因，未來需求與供給將呈現(xiàn)截然相反的趨勢，我們正處于地產(chǎn)繁榮時(shí)代的拐點(diǎn)。中國需要警惕繼續(xù)大規(guī)模的開發(fā)地產(chǎn)而無視市場所發(fā)生的變化，防止地產(chǎn)泡沫給國家的未來帶上枷鎖。

更為現(xiàn)實(shí)的考慮是，中國的住房供給可能已經(jīng)過剩，因?yàn)橥顿Y性購房所占比例過高，他們還在享受升值的幻覺而沒有進(jìn)入二級市場。北京市公安局近日調(diào)查結(jié)果顯示，核對北京空置房屋381.2萬戶，即使可能存在一些統(tǒng)計(jì)失誤，但這個(gè)數(shù)字也是巨大的。就全國而言，二三線城市也呈現(xiàn)巨大的供給過剩，因?yàn)轶w制內(nèi)部門的家庭普遍可以低價(jià)獲得至少2套以上的房屋。而政府最近兩年大規(guī)模投資的保障性住房如果上市，過?，F(xiàn)象將更加嚴(yán)峻。