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5月25日，“深圳市土地管理制度改革綜合試點”將正式啟動。證券時報記者了解到，這一試點啟動的背景是，醞釀了兩年的《深圳市土地管理制度改革總體方案》于近期獲批，深圳有望在土地改革上再次示范全國。

深圳改革再次示范全國

1987年深圳敲響了拍賣土地使用權(quán)的第一槌，隨后一場被譽為“以土地換黃金”的土地改革風(fēng)暴席卷全國。20多年過去了，深圳土地管理中眾多歷史遺留問題開始顯現(xiàn)。

證券時報記者獲悉，深圳將以“產(chǎn)權(quán)明晰、市場配置、節(jié)約集約、科學(xué)調(diào)控”為土地管理制度改革原則，先行先試，建立高度城市化地區(qū)土地利用和管理新模式，推動土地資源配置市場化、土地利用高效化和土地管理的法制化。

具體操作上，改革任務(wù)有八大重點，包括完善固有土地產(chǎn)權(quán)制度、深化土地資源市場化配置、創(chuàng)新土地資產(chǎn)資本運作機制、創(chuàng)新土地二次開發(fā)機制、嚴格更低保護并建立補償機制、強化土地調(diào)控與監(jiān)管、推進區(qū)域統(tǒng)籌協(xié)調(diào)合作、加強土地立法等。

在實施階段上，深圳土地管理制度改革將通過近期計劃(2011年~2015年)和遠期計劃(2016年~2020年)，分兩步推進。

深圳知名地產(chǎn)分析師半求表示，深圳土地改革制度走在全國前列，這次方案的改革力度較大，其中一些提法在以前從未出現(xiàn)過。

據(jù)悉，深圳市政府已經(jīng)有近四年沒有向市場發(fā)放增量住宅用地，城市更新主要依賴于舊改項目，但是舊改因為遭遇拆遷不順、補償條件難談妥等原因進展緩慢。方案細則出臺之后，對于地產(chǎn)項目的推進將有法可依。

小產(chǎn)權(quán)房有望確權(quán)

深圳在從一個小漁村向城市化演進的過程中，涉及到土地權(quán)屬狀況的遺留問題非常復(fù)雜。而土地管理制度的核心，就是對土地權(quán)益的確認和明晰。深圳將在此領(lǐng)域探索權(quán)益實現(xiàn)的多元化途徑。

據(jù)悉，確權(quán)的重點和難點在于原農(nóng)村土地權(quán)益如何實現(xiàn)，即深圳大量建立在宅基地上的集體產(chǎn)權(quán)房，如何實現(xiàn)權(quán)益。對這一問題，深圳擬在符合政策規(guī)定的基礎(chǔ)上，建立健全相關(guān)政策體系，推進原農(nóng)村土地確權(quán)試點實踐工作，加強原農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新。比如原農(nóng)村土地“依現(xiàn)狀、依改造”進行確權(quán)；在“房地合一”體系內(nèi)，探索房地權(quán)利分離條件下的管理制度，探索土地權(quán)益書、作價入股等補償模式等，破解確權(quán)難題。

截至2011年年底，深圳小產(chǎn)權(quán)房違法建筑達到37.94萬棟，建筑面積達4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。半求認為，確權(quán)的標準如何設(shè)定，對這些小產(chǎn)權(quán)房的影響巨大，定得太窄容易引發(fā)眾多不滿，定得太寬則是變相鼓勵違建。方案提到將“依現(xiàn)狀、依改造”等路徑確權(quán)，表示政府可能會尊重現(xiàn)狀。