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年齡越長(zhǎng)，越覺得小時(shí)候聽的童話，蘊(yùn)含著最樸素的真理。

每次聽房地產(chǎn)圈的朋友開盤之前講營(yíng)銷策略，都覺得眼前展開了一幅幅作戰(zhàn)計(jì)劃書，大腦里不斷閃過這個(gè)詞：運(yùn)籌帷幄。我的一個(gè)朋友是最早把“剛需”寫進(jìn)營(yíng)銷廣告文案的人之一，在他的決策之下，他們的樓盤在龍年開春就打了個(gè)漂亮的翻身仗：開盤勁銷過百套。

后來，國(guó)家政策、媒體熱詞，鋪天蓋地都是“剛需”。

各個(gè)樓盤的營(yíng)銷總監(jiān)們很快發(fā)現(xiàn)，雖然都這么宣傳，但等到自己親身去體悟“剛需”這個(gè)詞兒的時(shí)候，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)聽來的和看來的與自己實(shí)際操盤時(shí)得來的體驗(yàn)是有距離的。這樣的錯(cuò)位多了，就想起《盲人摸象》的故事：摸到大象耳朵的，說象“如箕”；摸到象頭的，說象“如石”；摸著象鼻子的，說象“如杵”；其他的還有觸腳者言象“如臼”，觸尾者言象“如繩”。不一而足。

人不可能兩次踏進(jìn)同一條河流。當(dāng)所有的樓盤都把“剛需”寫進(jìn)推廣文案的時(shí)候，我們就得重新打量這個(gè)群體了。

反觀一季度，剛需就像韭菜，割了一茬又一茬。一季度我省各地主城區(qū)樓市的首置剛需發(fā)力，導(dǎo)致大量的庫存小戶型剛需房源被消化。如今，在首置剛需產(chǎn)品被消化“幾盡”后，調(diào)控以來一直被“忽視”的改善型購房者迎來了機(jī)會(huì)。

那么，何為改善型購房？又是什么原因促成了“賣改”？真的是“不得不賣不得不改”嗎？

按照常規(guī)性的解釋，“改”指改善型購房，一方面是家庭成員的增加，另一方面是孩子年齡的增加等原因，需要改善居住條件，他們需要提高住宅品質(zhì)以及周邊配套，開始選擇一些高檔樓盤作為新住房；另外，持續(xù)的舊城改造，其他城市建設(shè)造成的動(dòng)遷，也會(huì)持續(xù)產(chǎn)生新增的住房需求。

簡(jiǎn)單來說，我們稱之為“改善型剛需”，所謂剛需2.0。他們將快步跟上，成為二季度樓市的主角之一?！皩W(xué)習(xí)剛需好榜樣，兩條腿走路更穩(wěn)當(dāng)”。在上一波“小陽春”中已嘗過甜頭的開發(fā)商顯然深諳此道，相信會(huì)有越來越多的開發(fā)商加入到“剛需2.0”的行列。這樣的供貨思路也讓二季度的供應(yīng)不再是首置剛需的獨(dú)舞，而變成了“首置+改善”的天下。

但“剛需2.0”又是怎樣的一個(gè)群體？如何針對(duì)性地定價(jià)和銷售？

由此，又想到了另一則童話《小馬過河》。小馬要過河，牛伯伯說河水很淺，松鼠說河水很深。于是小馬就糾結(jié)在那兒了，馬媽媽說：“孩子，光聽別人說，自己不動(dòng)腦筋，不去試試，是不行的，河水是深是淺，你去試一試，就知道了?！?/p>