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“不管別人怎么說三四線城市，我們一直非?？春靡欢€城市，尤其是一線城市，像北京、上海?！?/p>

“我們堅決看好一線城市，今年我們將擇機進入上海?！比趧?chuàng)中國（01918.HK，下稱“融創(chuàng)”）董事長孫宏斌在3月30日的業(yè)績發(fā)布會上表示，今年融創(chuàng)最主要的壓力還是在發(fā)展上，在能夠拿到多少新的土地方面?！霸诒本?、上海、天津的核心區(qū)域，平常市場好的時候以我們認為合適的價格肯定是拿不到地的。因此，在目前這種市場情況下，我們今年還會有機會拿地，而且可以拿到比較好的地?！?/p>

當天，融創(chuàng)發(fā)布的2011年年報顯示，公司實現(xiàn)銷售額192.1億元（人民幣，下同），較2010年同期增長130.5%；截至2011年12月31日年度，集團的收入約為106.0億元，較上年同期增長59.4%；毛利約為35.7億元，較上年增長23.9%。

拿地并購致負債率沖高

在經(jīng)營業(yè)績的大幅增長之下，融創(chuàng)的公告顯示，其包括借貸在內(nèi)的非流動性負債達到約115億元，凈有息負債率為104%。

“去年半年報的時候我們凈負債率是90%，到了下半年凈負債率是104%?！睂O宏斌表示，這主要是由融創(chuàng)去年下半年的買地和收購項目所導(dǎo)致。

事實上，在去年下半年，融創(chuàng)完成了一系列投資動作。

9月16日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，此前與保利成立的合營公司保利融創(chuàng)以底價29.9億元成功取得天津市津西解(掛)2011-188號地塊，即建筑面積為32萬平方米的“棉二”地塊，樓面地價9343.75元/平方米。

10天后，融創(chuàng)又宣布，公司全資附屬公司融創(chuàng)置地以14.5億元收購首鋼融創(chuàng)掛牌出讓的50%股權(quán)。至此，融創(chuàng)擁有了北京西山壹號院項目的100%股權(quán)。

12月16日，北京市土地儲備整理中心公告顯示，方興與融創(chuàng)的子公司聯(lián)手以30.6715億元的底價，競得朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)土地儲備項目B1-B3組團居住及商業(yè)金融項目。該地塊規(guī)劃建筑面積為28.38萬平方米，拿地價格折合樓面地價為10807元/平方米。

據(jù)融創(chuàng)執(zhí)行董事兼財務(wù)總監(jiān)汪孟德介紹，去年中報時，融創(chuàng)的凈負債率為90%，下半年如果不拿地的話，凈負債率會是55%。在買下北京來廣營和天津的棉二地塊后，凈負債率升至75%，收購西山壹號院65%權(quán)益令其凈負債率進一步升至104%。

而在孫宏斌看來，104%的凈負債率相比年中90%的數(shù)字實際上是下降了。

“實際上北京這個項目已經(jīng)存在了，并沒有增加一點負債，只是說合并之后負債率變成了104%。”孫宏斌表示，北京西山壹號院這個項目的銷售很好，能夠貢獻正現(xiàn)金流，并購之后實際的財務(wù)安全性反而增加了。

據(jù)透露，西山壹號院去年下半年的銷售額為33億，“今年一季度賣了9億，其中3月份就賣了接近5億?！?/p>

孫宏斌坦承，由于收購了綠城的無錫香樟園項目，今年上半年的負債率壓力還會加大?！暗珜τ谔幱诳焖侔l(fā)展期的融創(chuàng)來說，控制負債率并不是太大的問題。因為我們的預(yù)售好，應(yīng)付土地款是零，所以負債率可以高一些?！?/p>

“在目前的階段我們發(fā)展還是有一定的原則，即手上有多少現(xiàn)金拿多少地，也就是說我們拿地的時候現(xiàn)金已經(jīng)準備好了。”汪孟德表示，在買地時便能付清土地款，很少能有開發(fā)商與融創(chuàng)媲美。

仍處快速增長期

或許是有了順馳的教訓(xùn)，所以融創(chuàng)對于資金杠桿率和風險的控制一直較為嚴格。

“今年一季度我們的銷售很好，而一年內(nèi)到期的借款是22.5億，基本上沒有任何的還款壓力，另外，我們現(xiàn)在還有20億以上的現(xiàn)金，包括銀行授信還有80億，這樣加起來就有100億可以調(diào)配的資金?！蓖裘系峦嘎?。

“我們認為2012年調(diào)控政策仍將持續(xù)，整個行業(yè)的銷售和融資環(huán)境和2011年相似，這將加快行業(yè)整合的步伐，同時也會帶給優(yōu)秀企業(yè)發(fā)展壯大的機會。”孫宏斌表示，在保證現(xiàn)金流安全的前提下，融創(chuàng)在今年的發(fā)展主題就是擇機獲得核心地段的優(yōu)質(zhì)土地，為未來持續(xù)穩(wěn)定的增長做好充分準備。

“不管別人怎么說三四線城市，我們一直非?？春靡欢€城市，尤其是一線城市，像北京、上海?！睂O宏斌認為，在市場好的時候，北京、上海這些一線城市的拿地機會會非常少，但“在現(xiàn)在這種市場情況下，開發(fā)商在資金方面確實有壓力，這對于現(xiàn)金流狀況比較好的公司來說，一線城市好地段的拿地機會就變得多了”。

此外，從去年下半年的趨勢來看，融創(chuàng)拿地多采用合作的方式，其合作對象不乏保利、方興等大型國企。

“現(xiàn)在土地越來越貴，如果不合作僅僅依靠一個公司的力量拿地會有些吃力或者根本拿不了。另外，每個公司都有不同的優(yōu)勢，合作有利于大家優(yōu)勢互補，這樣不管在管理、產(chǎn)品，還是成本控制、融資方面對雙方會更好?！睂O宏斌認為，這兩個原因?qū)е麻_發(fā)商之間的合作會越來越多。

對于2012年，融創(chuàng)給自己定下的銷售目標在去年基礎(chǔ)上增長了25%，即達到220億元人民幣。

孫宏斌對此信心十足?！坝捎谌甓加许椖吭谑?，今年我們還是有一個比較快的增長?！睂O宏斌表示，去年上半年融創(chuàng)可售的項目很少，大部分都是下半年推出市場?！跋掳肽晔袌霾缓玫臅r候我們還賣得很好。今年我們是全年賣，所以完成銷售的壓力不是那么大?！?nbsp;