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首套房貸利率回調(diào)，銀行不再“偷吃”你的購房成本。2012年2月7日，中國人民銀行公布：2012年將首次置業(yè)家庭信貸需求列入重點關(guān)注領(lǐng)域。這使得金融領(lǐng)域?qū)τ谑滋追坷实姆潘?，在政策上開了綠燈。1.5倍利率和傳說中的7折差別究竟有多大？購買一套80平方米的房子為例，假設(shè)總價計104萬，首付(3成)32萬，以20年為期限貸款72萬，那么傳說中的7折利率下，每月月供僅需4723.88元，而1.5倍利率則需7222.22元/月。

所以，今年二季度開始可考慮出手。

二是市場上出現(xiàn)特殊的情況。譬如有土地和房產(chǎn)方面的政府官員大量落馬。譬如出現(xiàn)房企破產(chǎn)、倒閉，合并重組的，房企老板（非中介公司）逃跑跳樓，員工集體要工資的情形，再等至少1-3個月。

三是開發(fā)商大力搞價格優(yōu)惠促銷。“寒冬模式”開發(fā)商頻頻讓利，利好頻現(xiàn)該出手時就出手。眼下開發(fā)商這波促銷熱，可說“機不可失時不再來”。越是樓市利好政策頻現(xiàn)的時刻，就越是不能優(yōu)柔寡斷錯失良機。

四是參加團(tuán)購買房，開發(fā)商給的團(tuán)購價格已相當(dāng)優(yōu)惠。

五是個人家庭財產(chǎn)與實際收入比合理。8-10年左右的家庭總收入計算，能買到相對比較合適的住房。

六是炒房投資的人和熱錢撤離房地產(chǎn)市。

七是銀行信貸動向和增量。銀行信貸寬松和信貸增長，房價上漲。反之，下降。如果是買房自住，在下跌的時候會淘到“物美價廉”的房子。

八是供需關(guān)系。雖然從成交數(shù)據(jù)上看，樓市正呈上行趨勢，但庫存積壓和供大于求仍是不爭的事實。因此，房價繼續(xù)下行也未必沒有空間。一般來說政策導(dǎo)向類的房屋后期隨著供給的增多會出現(xiàn)價格下調(diào)的情況，比如中小戶型，此時才是購買的最佳時機。

九是房價漲跌。買漲不買跌是投資客的投資理念，雖然利潤達(dá)不到最大化，但可以降低投資風(fēng)險，而一般的買房自住者，房價的漲與跌其實都只是一個數(shù)字而已，而最關(guān)鍵的是同樣的房子買的時候付了多少錢。在下跌時買入的價格肯定低于上漲時買入的價格。

十是購買預(yù)期和中介反應(yīng)及自身經(jīng)濟承擔(dān)能力等養(yǎng)房成本。樓市不穩(wěn)定性遠(yuǎn)勝于其他領(lǐng)域，只要樓盤的優(yōu)惠價格能夠達(dá)到自己的心理預(yù)期，就是出手的好時機。中介反應(yīng)銷售成交下降和還價幅度大，這時才是買房的最佳時機。房價降了就一定能買得起房子？未必。如今有一部分人買不起房子是人為造成的。所以，滿足自己的需求就是最好的房子，買房前定好自己的目標(biāo)，多比多看，入住后則不比較、不計較，心理上的平衡比任何物質(zhì)上的享受都重要。買了房子不等于您可以免費享用社區(qū)所有設(shè)施和服務(wù)。會所、地下車庫這些您用的時候都得花錢；大堂越豪華、公共設(shè)施越多，您所付出的費用越多；一個樓門里的戶數(shù)越少，您要攤的電梯費用就越多。養(yǎng)房的費用，買房時不能不考慮。

我認(rèn)為：“現(xiàn)在是一個值得進(jìn)入的時機，因為2012年地產(chǎn)調(diào)控依然會是一個持續(xù)的過程，而對于開發(fā)商來說，加速出貨、回籠資金的意愿依然較大，因此，此階段樓市供應(yīng)增大放量，市場競爭壓力較大，樓盤促銷也會普遍化，對于購房者來說，可供選擇的物業(yè)多，折扣大。由于受到地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，廣大購房者的置業(yè)需求已經(jīng)壓抑了近一年時間，而隨著一些有利于地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的政策出臺，購置房產(chǎn)的良好時機已經(jīng)展現(xiàn)。

首先，信貸底部已基本確立。目前，中央總的基調(diào)仍是實施穩(wěn)健的貨幣政策，但自去年12月5日和今年2月24日兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，信貸全面從緊的局面已被打破。雖然存準(zhǔn)率下調(diào)并非針對房地產(chǎn)市場，但樓市是其受益者之一卻是眾多經(jīng)濟學(xué)家的共識，因為釋放出來的8000億元資金，將會有一部分曲折地流入樓市。

其次，樓市成交量已到達(dá)底部。2012年1月各主要城市的商品房成交量，幾乎都創(chuàng)下五六年以來的新低，甚至是歷史最低。春節(jié)因素固然是主要原因，但季節(jié)因素、政策疊加因素與市場自身的因素共同推動成交量抵達(dá)此輪調(diào)控的底部。因此，2012年不可能會有比1月份成交量更低的月份