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“最近又有新的小產(chǎn)權(quán)項目轉(zhuǎn)正了，我相信我的房子早晚也能解決身份的問題?！睂τ谛‘a(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正，居住在北京最大的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)太玉園的王靜（化名）一直信心堅定。

然而，最近一段時間以來，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的政策環(huán)境卻越發(fā)風(fēng)聲鶴唳。

一個最新的消息是，北京一位國土部門官員因?qū)`法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)別墅區(qū)視而不見，被以玩忽職守罪判處拘役6個月，緩刑6個月。這是北京市首起因查處小產(chǎn)權(quán)房不力追究國土部門干部刑事責(zé)任的案件。該小產(chǎn)權(quán)項目開發(fā)公司老總及其前妻，以及所處地區(qū)兩名村干部也分別被法院以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪判刑。

利益鏈條

對于占用農(nóng)村集體土地甚至耕地建設(shè)并對外銷售的小產(chǎn)權(quán)房，政府部門的態(tài)度一直較為堅決。根據(jù)現(xiàn)有的資料，自2004年至今，幾乎每年國務(wù)院、國土資源部等相關(guān)主管部門都會下發(fā)有關(guān)的政策或通知，對于小產(chǎn)權(quán)房的不合法性進行反復(fù)強調(diào)。

然而，時至今日，全國范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房仍然屢禁不止，甚至不斷有新建并銷售的小產(chǎn)權(quán)房項目出現(xiàn)在市場中，只不過銷售的方式由原來的完全公開轉(zhuǎn)為半地下。

“多方利益牽涉使得小產(chǎn)權(quán)房有獨特的生存空間?！比珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會旗下REICO工作室吳亞平博士如是說，他所在的工作室剛剛于2月29日對外發(fā)布了《我國小產(chǎn)權(quán)房問題研究：問題與出路》的報告（下稱“報告”）。

“小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的集體土地，一般位于城市郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)，地理位置相對偏遠(yuǎn)，本身土地價值比較低?！眳莵喥奖硎荆‘a(chǎn)權(quán)房系直接在集體土地上開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)過程中沒有經(jīng)過集體土地征用為國有土地和國有土地“招、拍、掛”等環(huán)節(jié)，也不必繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費，因而小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的土地成本近乎為零。“算上建安成本，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)成本一般僅是同區(qū)位大產(chǎn)權(quán)房的1/3左右甚至更低?！?/p>

低廉的成本導(dǎo)致了相比于大產(chǎn)權(quán)房較低的銷售價格，從而形成了小產(chǎn)權(quán)房獨特的生存空間。吳亞平介紹:“根據(jù)我們的調(diào)查，不管是鄉(xiāng)政府、村政府、村民以及參與小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的開發(fā)商，包括買房人，大家好像都感覺挺合適的，形成了雙贏乃至多贏?！?/p>

報告指出，對于村（鎮(zhèn)）政府來說，獲得的超額利益是幾倍甚至幾十倍于征地拆遷補償費的開發(fā)收益；對于農(nóng)民來說，同樣的土地，如果被政府征用，農(nóng)民得到的補償很少，而通過開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，農(nóng)民或集體組織則可以分享土地的增值收益，甚至還可以直接從小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)收益中享受部分分紅；對開發(fā)商來說，不必像利用國有土地開發(fā)商品房一樣支付巨大的土地出讓金，且可以在小產(chǎn)權(quán)開發(fā)所獲利益中按比例分成；從購房者層面看，小產(chǎn)權(quán)房能使他們以較低的價格取得安身之所，如果現(xiàn)行政策不改變，購房者就能以較低的購房成本享受幾十年的住房。

有調(diào)查資料就顯示，被征用的農(nóng)村土地收益分配格局大致是地方政府占20%~30%，企業(yè)占40%~50%，村級組織占25%~30%，農(nóng)民僅占5%~10%。

不僅如此，小產(chǎn)權(quán)房甚至吸引了炒房客的介入。

有媒體報道，北京的太玉園就有來自于包頭的“炒房客”，其聯(lián)合身邊的親戚在該小區(qū)購置了7套房，目前多在出租。在2005年開盤售價僅1990元/平方米的太玉園小產(chǎn)權(quán)房，到了2010年的二手房價已漲至7000元/平方米，漲幅超過250%。

正是這樣一種利益格局，使得小產(chǎn)權(quán)房大量涌現(xiàn)并且“禁而不止”。

時至今日，對于全國范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模究竟有多大，仍然沒有統(tǒng)一的說法。

今年2月16日“全國推進構(gòu)建國土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機制座談會”上，國家土地執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤說：“目前還沒有完整統(tǒng)計全國小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)據(jù)?！?/p>

吳亞平表示，經(jīng)過測算發(fā)現(xiàn)，1995~2010年全國小產(chǎn)權(quán)房竣工面積總量為7.6億平方米。如果按照2010年底城鎮(zhèn)常住人口66978萬人計算，1995~2010年小產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于增加人均住宅建筑面積1.1平方米。

解決建議

“盡管小產(chǎn)權(quán)房占同期全社會竣工住宅的比例不高，但考慮到小產(chǎn)權(quán)房的銷售對象為城鎮(zhèn)居民，其與同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的平均比值達(dá)到8.0%，故對城鎮(zhèn)常住人口而言，已成為其重要的住房來源?！眳莵喥秸f。

饒有意味的一個現(xiàn)象是，在搜狐焦點網(wǎng)太玉園的業(yè)主論壇里，有一條出售太玉園東西兩居室的帖子，在對房屋的基本條件作出介紹后，還專門注明：“此房不限購，無稅”。

“尤其是如果2011年實施的城市住宅限售政策繼續(xù)下去，這種不會被計入購房套數(shù)、沒有購買條件限制、沒有法律意義上的產(chǎn)權(quán)保障但擁有巨大價格優(yōu)勢的小產(chǎn)權(quán)房還可能會建得更多?！眳莵喥秸J(rèn)為，以目前的市場情況看，解決小產(chǎn)權(quán)房的需求越發(fā)迫切。

從近年來出臺的大多數(shù)政策文件來看，基本是從農(nóng)村土地利用方面反復(fù)強調(diào)小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，政策目標(biāo)是以禁止小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)和銷售為主，采取的措施主要包括強制拆除、沒收、停建停售和停水停電等。

的確如此，僅在北京，就陸續(xù)有不止一處小產(chǎn)權(quán)房項目被強制拆除。

北京市國土資源局的一份鑒定結(jié)論顯示，2010年5月31日，懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)“水岸江南”的應(yīng)拆建筑終于被強拆完畢，但大面積土地已被嚴(yán)重?fù)p壞。其中違法建設(shè)及劃分空白地塊占地面積共計172.58畝，涉案土地中非農(nóng)建設(shè)的74.25畝土地已嚴(yán)重?fù)p壞，難以恢復(fù)原地貌；劃分空白地塊面積為98.33畝，該土地未進行非農(nóng)建設(shè)，基本維持原地貌。

但各地對于小產(chǎn)權(quán)房的處理方法不盡相同，此前就有南京小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的消息傳出。

“對小產(chǎn)權(quán)房進行強制拆除、沒收和停建等做法，盡管合乎并執(zhí)行了相關(guān)政策法規(guī)的要求，但反過來也造成了一些不容忽視的問題，主要是導(dǎo)致社會資源的損失浪費?！眳莵喥奖硎尽?/p>

對此，該報告就大膽建議：可考慮在房價較高的一線城市進行小產(chǎn)權(quán)房入市試點，賦予農(nóng)民集體土地流轉(zhuǎn)權(quán)，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭珊戏ń灰椎?、以自住為主的、特殊性質(zhì)的“商品房”（不是大產(chǎn)權(quán)房，而類似于經(jīng)濟適用房和公租房），從而擴大城鎮(zhèn)住房供給來源，進一步豐富城市住房供給體系。

不過，國土部此前已反復(fù)重申，堅決制止“小產(chǎn)權(quán)房”等違法違規(guī)行為，對于已建、已售“小產(chǎn)權(quán)房”用地不得受理其土地登記，不得以任何方式補辦土地審批手續(xù)。

就在2月21日，國土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞曾公開表示，將按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護?！?小產(chǎn)權(quán)房"是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體組織以外的成員銷售的商品住宅。國家法律已明確，城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村宅基地建房，也不得購買"小產(chǎn)權(quán)房"。目前國家要求對農(nóng)村集體土地進行確權(quán)發(fā)證，但對"小產(chǎn)權(quán)房"等違法用地不允許確權(quán)發(fā)證。”

按照國土部的部署，今年將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市，開展“小產(chǎn)權(quán)房”的試點清理，試點城市名單和試點方案目前正在研究中。目的是在試點基礎(chǔ)上總結(jié)完善政策，為啟動全面清理“小產(chǎn)權(quán)房”工作做好政策和制度的儲備。

不過全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，REICO工作室的每一期報告都會向全國工商聯(lián)報送，而此次關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房等的專題報告還向國務(wù)院參事室、全國人大等有關(guān)機構(gòu)進行了提交，希望能夠在兩會期間引發(fā)社會的討論，通過各方渠道向國家決策機構(gòu)提供更真實的信息。