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國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日在新聞發(fā)布會上表示，將繼續(xù)嚴(yán)格按照有關(guān)限定條件，規(guī)范開展利用農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行租賃住房建設(shè)的試點(diǎn)。目前京滬作為兩個試點(diǎn)城市正在開展相應(yīng)工作。

接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家認(rèn)為，開展在集體建設(shè)用地上建租賃房的試點(diǎn)工作主要源于保障房建設(shè)過程中的土地儲備壓力。在試點(diǎn)探索階段，應(yīng)總結(jié)和完善相關(guān)制度設(shè)計(jì)和政策配套，同時要解決后續(xù)建設(shè)、管理環(huán)節(jié)面臨的諸如產(chǎn)權(quán)歸屬等一系列問題。

京滬試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃房

根據(jù)《國土資源部關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》(以下簡稱《通知》)，今年要堅(jiān)決落實(shí)保障性安居工程建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”。對保障性安居工程建設(shè)用地特事特辦、加快審批。對于商品住房價(jià)格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，確需利用農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行租賃住房建設(shè)試點(diǎn)的，要按照相關(guān)要求，由省級人民政府審核同意并報(bào)批國土部審核批準(zhǔn)后，可以開展試點(diǎn)工作。

國土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，這一工作的原則就是按照中央有關(guān)農(nóng)村土地使用制度改革試點(diǎn)等有關(guān)精神，依照嚴(yán)格審批、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)可控要求，在省級人民政府審核同意方案并報(bào)國土資源部審批同意后才能開展試點(diǎn)。北京和上海作為兩個試點(diǎn)城市正在開展相應(yīng)工作，國土資源部將密切關(guān)注這兩個試點(diǎn)工作進(jìn)展情況，嚴(yán)格按條件、程序、原則來加以推行。

去年底，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時也表示，允許一部分地方利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建公租房，公租房產(chǎn)權(quán)還是歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，土地性質(zhì)也不變，還是原來的農(nóng)村集體土地，只是說蓋的房子允許租給住房困難的一些家庭。

德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時表示，實(shí)際上這與國家的政策相關(guān)，我國的土地分為集體和國有兩塊，開發(fā)商開發(fā)商品房必須在國有土地上進(jìn)行開發(fā)，而國有土地的相對有限性，集體土地又無法進(jìn)行開發(fā)商品房項(xiàng)目，那么集體土地只能做一些變通的手段，如長期租賃從而規(guī)避政策。

記者了解到，京滬兩地集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房試點(diǎn)申請雖已獲得國土部批準(zhǔn)，但截至目前還未對外公布試點(diǎn)具體方案。北京市國土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人近日接受媒體采訪時表示，國土部目前只批準(zhǔn)了在集體土地上建設(shè)租賃房的辦法，還沒有批準(zhǔn)試點(diǎn)方案。另有消息披露，唐家?guī)X和其他五個地區(qū)一起，將成為北京首批啟動集體建設(shè)用地建租賃房試點(diǎn)地區(qū)。

保障房建設(shè)用地供應(yīng)緊張隱現(xiàn)

多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，集體建設(shè)用地獲準(zhǔn)試點(diǎn)建設(shè)租賃住房的一個主要原因是建設(shè)用地的供應(yīng)緊張。

2010年保障房建設(shè)在全國范圍內(nèi)全面啟動后，保障房建設(shè)用地需求也隨之增加。根據(jù)規(guī)劃，去年開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，今年新開工建設(shè)700萬套保障性住房，這無疑對土地供應(yīng)提出了較大的挑戰(zhàn)。

不僅如此，按照中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，今年還要加大普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加大商品房供給供地?cái)?shù)量就要有保證，在城市建設(shè)用地資源整體趨緊的背景下，將在一定程度上給保障房供地造成壓力。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，有的國土部門在推地過程中需考慮保障房用地的配建模式等諸多因素，加上多年的高強(qiáng)度開發(fā)，可利用的住宅用地資源有限，導(dǎo)致供地規(guī)模、供地質(zhì)量都不如往年。

國土資源部公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2011年，各地編制住房用地計(jì)劃21 .80萬公頃，截至2011年12月31日，全國31個省(區(qū)、市)和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)落實(shí)住房用地計(jì)劃13.59萬公頃。據(jù)此測算，落實(shí)率僅為62.3%。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人談及今年總體住房用地的供應(yīng)計(jì)劃時透露，計(jì)劃總量原則上應(yīng)不低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量。其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%。有媒體據(jù)此前公布的土地供應(yīng)數(shù)據(jù)推算，今年住房供地計(jì)劃量將不低于107673公頃，而該數(shù)值比去實(shí)際供地量下降20%左右。

中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時表示，開展在集體建設(shè)用地建租賃房的試點(diǎn)工作主要還是源于政府保障房建設(shè)的壓力，因?yàn)閲型恋赜邢蓿谵r(nóng)村集體土地上建設(shè)租賃房的成本相對較低。

中原集團(tuán)地產(chǎn)研究董事程澐也持類似觀點(diǎn)，保障房建設(shè)是政府近年來的工作重點(diǎn)，政府會在保障房建設(shè)方面進(jìn)行很大的投入，但是現(xiàn)實(shí)的問題是，建設(shè)保障房也是需要土地的，一、二線城市的土地已經(jīng)開始實(shí)行招拍掛的出讓程序，政府能用來建設(shè)保障房的土地是有限的，特別是像北京、上海這樣的大城市，建設(shè)用地越來越少。另外，政府要大規(guī)模的建設(shè)保障房，也不能通過商業(yè)土地市場按照招拍掛的形式來取得土地，那樣成本會比較高。目前采取的一種辦法是在土地招拍掛的過程中，讓開發(fā)商配置建設(shè)適量保障房。與此同時，政府也在尋求新的途徑來解決土地來源問題，這可能就形成了在農(nóng)村集體土地上建設(shè)租賃房的辦法。

產(chǎn)權(quán)歸屬等一系列問題尚待解決

記者了解到，雖然試點(diǎn)已獲批準(zhǔn)，但有關(guān)部門目前還未對外公布集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)政策細(xì)則和具體措施。

事實(shí)上，在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，有關(guān)部門一直保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。2011年5月，國土資源部專門下發(fā)通知，明確提出要防范和杜絕擅自利用農(nóng)村集體土地興建公租房。上述住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，整個建設(shè)當(dāng)中也要嚴(yán)禁占用耕地等，也是有一定的限制，不是說想蓋就蓋。專家認(rèn)為，要想填補(bǔ)過去在保障房建設(shè)上的缺失，需要有包括土地儲備在內(nèi)一系列條件，對于集體建設(shè)用地上建保障房應(yīng)完善制度設(shè)計(jì)及相關(guān)政策配套，同時需解決后續(xù)建設(shè)、管理環(huán)節(jié)上的一系列問題。

“這種辦法操作起來會有遇到一些挑戰(zhàn)，因?yàn)槲覈摹锻恋毓芾矸ā芬?guī)定農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。另外，農(nóng)村集體建設(shè)用地主要包括農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和宅基地，如果要用集體土地建設(shè)保障房的話，那么是壓縮哪 一塊呢？這些問題都需要解決。”程澐接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時說。

如何與小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行區(qū)別也引起了業(yè)內(nèi)的擔(dān)憂。鄒曉云說，如果集體建設(shè)土地建的租賃房出租不出去，最后被出售，那么也是落入小產(chǎn)權(quán)房的境地。程澐還提出，保障房的準(zhǔn)入、準(zhǔn)出問題也需要研究，要理性看待保障房的建設(shè)，不能大躍進(jìn)。集體土地建設(shè)租賃房至少在法律上要有清晰的界定，就是集體土地的產(chǎn)權(quán)問題。

在鄒曉云看來，保障房應(yīng)該是政府去投資建設(shè)并且擁有所有權(quán)，但是在農(nóng)村集體土地建設(shè)的租賃房的產(chǎn)權(quán)歸屬是當(dāng)下亟須解決的問題，另外，在農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃房還面臨著風(fēng)險(xiǎn)如何防控、長期的租賃機(jī)制如何形成等問題。

鄒曉云建議，農(nóng)村集體要有選擇是否建設(shè)租賃房的權(quán)利，政府不能強(qiáng)加其上，政府可以建設(shè)一個政策平臺，告訴農(nóng)村集體可以按照這么一種方式去操作，但是決定權(quán)在農(nóng)村集體手中，政府只是幫助其建設(shè)，管理權(quán)交給農(nóng)村集體。另外，政府還要進(jìn)行引導(dǎo)，建設(shè)也不能過于集中，過于集中可能造成房子租不出去的局面。

此外，開發(fā)集體建設(shè)用地如何能減少成本也是一個需要考慮問題。“在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃房，集體建設(shè)用地拆遷、居民安置等也都是需要成本的。”陸騎麟說。