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置換升級購房增多 法律細(xì)節(jié)不能忽視

年末來臨，出于對市場前景的悲觀預(yù)期，許多二手房業(yè)主紛紛掛出了自己的房源，有的甚至給出了不少的降幅，然而從成交量來看，低迷的成交卻沒有太大改觀。不過，在當(dāng)前的二手房市場中，有一類成交形式卻日漸火熱，那就是置換式升級購房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，低迷的市場氛圍，為想置換升級房產(chǎn)的人們提供了難得的良機(jī)，不過想以置換類形式購房的人應(yīng)該注意操作中的一些問題。

●置換升級購房 年底漸熱

近日，家住崇文門附近的小張夫婦通過中介，成功將原本自住的63平方米一居賣掉，換購了同小區(qū)90多平方米的一套兩居。雖然過程比較急促，但成功買房后的喜悅依然讓小張感到欣慰。

“本來我們想買新房，但是現(xiàn)在市區(qū)的新房價(jià)格太高，負(fù)擔(dān)不起，剩下的房子又太遠(yuǎn)，交通、生活都不太方便，想來想去還是決定在現(xiàn)在的小區(qū)換購一套大些的二手房。”小張說。

不過新的問題又出來了，由于二手房要求的首付比例較高，小張他們一下拿不出那么多錢來，只能賣掉現(xiàn)有的住房才能買新的，但是小張又有著這樣的擔(dān)心：“如果我把現(xiàn)在的房子賣掉就得租房居住，搬家很麻煩，而且多久能買到合適的房子也是問題，現(xiàn)在市場前景還不明朗，如果長時(shí)間沒買到合適的大房子也是問題?！?/p>

最后，經(jīng)過多方尋找和商談，在中介公司的撮合下，小張?jiān)谝粋€(gè)月時(shí)間內(nèi)完成了“賣小買大”的任務(wù)。因?yàn)橘u小房子的時(shí)候他們拿到了全款，沒有遇到太多障礙他們就買到了心儀的大房子。

“年底市場不景氣，急于用錢的一些業(yè)主會給出不小的降幅，這也讓想升級置業(yè)的人群有了入市的動力。近期在我們這兒成交的房子，置換式購房占到了不小比例?！苯o小張辦手續(xù)的這家中介的負(fù)責(zé)人表示。

●二手房滯銷議價(jià)空間加大

在專業(yè)人士看來，置換式購房在二手房市場并不是什么新鮮事，但是在目前此類成交形式占比的擴(kuò)大卻有著獨(dú)特的市場背景。

數(shù)據(jù)顯示，二手房成交均價(jià)自下半年起便步入下跌通道，環(huán)比降幅始終維持在10%~20%的水平，目前在很多區(qū)域的調(diào)研顯示，二手賣家能承受的讓價(jià)幅度在5%~10%，而買家的心理價(jià)位普遍在降價(jià)20%以上，加之部分新盤降價(jià)幅度較大，這也造成目前不少二手房滯銷。

北京中原的專業(yè)人士表示，近來新開樓盤價(jià)格趨于回歸，二手房房價(jià)觸底，積壓了大量房源，給購房者提供較多選擇機(jī)會，且有較大的議價(jià)空間，確實(shí)是改善型購房者入市的好時(shí)機(jī)，而其他類成交的萎縮也使得置換升級購房得到了凸顯。

“置換升級方式比較多，賣舊買新、租舊買新、押舊買新等都屬于此類，置業(yè)者應(yīng)該根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況，選擇適合自己的方式，但無論你選擇何種，都要盡量安排好自己的置換計(jì)劃，盡量將買房之前的時(shí)間差縮短，以免延誤時(shí)機(jī)錯(cuò)過好的購房機(jī)會。如賣舊買新的置業(yè)升級者，總存在一個(gè)心理期待，就是賣自己的房價(jià)格高些，買新的房子價(jià)格低些，但是在二手房買賣中，多數(shù)是單對單的交易，時(shí)機(jī)稍縱即逝，需要果斷做判斷，理性決定，盡量縮短時(shí)間差。”

●買賣合同應(yīng)留有余量

在二手房置換升級過程中，“先買后賣”還是“先賣后買”一直是困擾不少人的一個(gè)細(xì)節(jié)問題，業(yè)內(nèi)人士建議，在買賣過程中的議價(jià)、定價(jià)策略上，建議在賣房過程中做出一定的價(jià)格讓步，在買家觀望情緒有所流露的情況下，這樣無疑會使掛牌房源增加吸引力，獲得更高的交易機(jī)會。而在買房過程中，目前掛牌業(yè)主的誠意度普遍提高，少數(shù)在價(jià)格上會有讓步，如由原來“到手價(jià)”變?yōu)椤俺山粌r(jià)”、愿意承擔(dān)己方應(yīng)付稅費(fèi)，置換型買家可多關(guān)注此類房源。

此外，對于置換升級涉及的諸多法律問題，北京中原法務(wù)部的張雷表示，由于置換升級牽涉到一買一賣兩個(gè)交易環(huán)節(jié)，手續(xù)繁雜，而在實(shí)際操作過程中可能遇到的變化也較多，業(yè)主應(yīng)該留好回旋的余地?！袄缬械臉I(yè)主已經(jīng)簽署了買房合同，但是在售出舊房的過程中出現(xiàn)了障礙，造成新購房延期甚至無法完成交易的狀況。因此建議業(yè)主多按照先賣后買的流程操作。一個(gè)比較好的實(shí)例就是在賣房之前可以簽署附條件的買房合同，即在買房合同中附有一定條件，如‘將現(xiàn)有住房順利售出后買房才合同生效’，或者‘在某些不利條件下買房合同自動解除，而不用承擔(dān)違約責(zé)任’等。要想交易順利進(jìn)行，還得買賣雙方進(jìn)行充分細(xì)致的協(xié)商準(zhǔn)備?！?br />