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臨近2011年年底，對于深圳2011年房價(jià)漲跌的各種數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)紛至沓來，業(yè)內(nèi)人士此前評估：深圳新房入市均價(jià)比高峰時(shí)跌幅達(dá)三成，尤以原特區(qū)外新房為甚。而從深圳市規(guī)劃國土委的新建商品房成交數(shù)據(jù)來看，深圳11月全市新房成交均價(jià)與去年同期相比，下降9.49%；與去年全年均價(jià)相比，降幅為7.6%。

深圳的房價(jià)同比去年真的跌了么？

日前，在由中國指數(shù)研究院與搜房網(wǎng)主辦的“2011—2012中國（深圳）房地產(chǎn)形勢報(bào)告會”在深圳JW萬豪大酒店舉行。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒在報(bào)告會上給出了一個(gè)“最權(quán)威”的數(shù)據(jù)：按照國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，深圳今年平均房價(jià)同比去年漲4%。

房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)多受成交結(jié)構(gòu)影響

在近期的媒體報(bào)道中，深圳成為一線城市中房價(jià)跌幅首當(dāng)其沖的城市。按照中國指數(shù)研究院12月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月百城住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)第三個(gè)月下降，且降幅有所擴(kuò)大，北京、上海、廣州、深圳等10大城市住宅價(jià)格全部環(huán)比下降，其中深圳樓市均價(jià)下跌幅度最大，為21%。

記者查閱深圳近兩年歷月新房成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：相比去年2月的均價(jià)峰值25001元/平方米，深圳今年10月均價(jià)為19971元/平方米，11月均價(jià)僅為18899元/平方米，為今年內(nèi)第4個(gè)月下降。

另據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳11月新房成交均價(jià)，與去年同期相比，下降幅度近一成，為9.49%，而與去年全年均價(jià)相比，降幅為7.6%。

在深圳的寶安西鄉(xiāng)、龍華民治、龍崗中心城等片區(qū)，近期入市的“限價(jià)”新房一降再降，不斷降低片區(qū)房價(jià)的心理預(yù)期，以西鄉(xiāng)和龍華為例，這兩個(gè)片區(qū)最近入市的新房較此前入市的新房已經(jīng)有20%—30%的降幅。不過，在全市范圍內(nèi)以全年成交均價(jià)來看，2011年前11個(gè)月深圳住宅新房成交均價(jià)每平方米19269元，也比去年全年均價(jià)下調(diào)5.1%。

縱觀深圳24個(gè)月的房價(jià)，“應(yīng)該說總體有所回落，但是總體變化不是太大，基本都在2萬元左右?！蓖蹁h表示，僅僅是在最近8月以后這幾個(gè)月可以明顯看出來，從2萬多元降到1.8萬多元，出現(xiàn)一個(gè)小的持續(xù)的回落，“這是因?yàn)樽罱欢螘r(shí)間，關(guān)外有一些樓盤明顯出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整，發(fā)展商主動把價(jià)格控制得比較低，這個(gè)對深圳房價(jià)總體出現(xiàn)小幅回落起到了明顯的作用”。

記者了解到，一些對于深圳的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)多是基于深圳市規(guī)劃國土委的成交數(shù)據(jù)公示，這一成交數(shù)據(jù)來自于在深圳購入新房登記產(chǎn)權(quán)和二手房的交易數(shù)據(jù)，而這一成交數(shù)據(jù)則明顯會受到成交結(jié)構(gòu)的影響。

“比如上個(gè)月入市成交都是價(jià)格在3萬元/平方米的福田豪宅項(xiàng)目，而這個(gè)月成交的是1萬多元/平方米的龍崗普通住宅，從成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)來看，這月一定比上個(gè)月跌了，但同樣是福田的一個(gè)樓盤，這個(gè)月可能比上個(gè)月還要漲一點(diǎn)?！睒I(yè)內(nèi)人士解釋稱。

前11月新房網(wǎng)簽271萬平方米同比下降16.6%

去除成交結(jié)構(gòu)影響的房價(jià)變動是如何的？

記者查閱深圳中原以188個(gè)樣本樓盤作為監(jiān)測對象的中原領(lǐng)先指數(shù)，發(fā)現(xiàn)2010年11月深圳6區(qū)188個(gè)樣本樓盤的成交均價(jià)為18185元/平方米，而今年11月全市6區(qū)188個(gè)樣本樓盤成交均價(jià)為19544元/平方米，從這一數(shù)據(jù)來看，樣本樓盤房價(jià)比去年同期上漲7.5%左右。

在各種深圳房價(jià)的紛繁統(tǒng)計(jì)中，仍難以看透深圳2011年的房價(jià)變動究竟如何，不過王鋒則透露了另外一組數(shù)據(jù)：深圳房地產(chǎn)研究中心作為深圳市房地產(chǎn)市場主管部門市規(guī)劃國土委下的研究機(jī)構(gòu)，其數(shù)據(jù)和觀點(diǎn)一直被認(rèn)為是具有“半官方”意味，其透露的數(shù)據(jù)基于國家統(tǒng)計(jì)局的指標(biāo)，更顯得權(quán)威。

王鋒在報(bào)告會上透露，深圳1—11月新建商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是271萬平方米，同比下降了16.6%，“8月之前雖然有波動，但是總體成交水平還是比較高的，但是8月之后成交水平開始出現(xiàn)明顯的一些大幅下降”。

究其原因，王鋒認(rèn)為，經(jīng)過差不多兩年調(diào)整后，市場觀望氣氛明確地形成了，大家都等待著降價(jià)，本來想買的也不買了，這就是觀望，其中政策的限購、限貸、限價(jià)都起到一定作用。

而在深圳的房價(jià)變動方面，王鋒透露，在新房價(jià)格方面，1—11月深圳新建商品住房加權(quán)平均價(jià)格19700元/平方米，同比上一年1—11月僅下降1.9%。而國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于深圳1—11月房價(jià)的統(tǒng)計(jì)終于在11月出現(xiàn)了環(huán)比負(fù)增長，但是也僅僅是-0.1%，同比指標(biāo)都是正增長，一般都在4%左右，“如果按照國家統(tǒng)計(jì)局這樣的指標(biāo)觀測，深圳今年新房平均房價(jià)同比去年是增長4%，按照深圳自己網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，如果說最后一個(gè)月不會出現(xiàn)大幅度下降的話，可能全年就是2%的回落”。