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國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、研究員秦虹，曾任建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)與住宅研究所副所長(zhǎng)、所長(zhǎng)。1998年參與國(guó)家“九五”科技攻關(guān)項(xiàng)目《2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程》，獲兩項(xiàng)科研突出成果獎(jiǎng)和個(gè)人先進(jìn)獎(jiǎng)。主持或參加多項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)和住宅政策研究課題，發(fā)表文章40多篇。

國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹在論壇上發(fā)言

房?jī)r(jià)調(diào)整是必然趨勢(shì)

新京報(bào)：近一段時(shí)間以來，各地都出現(xiàn)了開發(fā)商打折促銷的活動(dòng)，不僅在一線城市，而且已經(jīng)蔓延到二三線城市，于是人們都在議論中國(guó)樓市的“拐點(diǎn)”就要來了，您怎樣看這個(gè)問題？

秦虹：房?jī)r(jià)調(diào)整是必然趨勢(shì)。兩個(gè)方面來講，從客觀上看，一段時(shí)間內(nèi)不存在上漲的基礎(chǔ)，去年全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積增幅很快，去年全國(guó)新建商品房開工面積同比增長(zhǎng)了40%，而今年貨幣政策收緊，利率升高，供給增加，需求收緊，現(xiàn)在的市場(chǎng)是一個(gè)庫(kù)存增加的階段，供求關(guān)系發(fā)生了明顯變化。

從主觀上看，國(guó)務(wù)院要求各地實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，各地也在主動(dòng)管理房?jī)r(jià)，從預(yù)售許可證的審批環(huán)節(jié)加以控制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。

可以看出，在一段時(shí)間內(nèi)都不存在房?jī)r(jià)上漲的條件。長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在過熱的狀態(tài)，有些人放棄了實(shí)業(yè)、忽視了自身能力，不顧一切地投入到買房炒房的大軍之中，市場(chǎng)上恐慌性需求、超前性需求、投資性需求、拆遷需求、即時(shí)需求、未來需求都疊加在一起，造成了市場(chǎng)的急速膨脹，帶來了價(jià)格的非理性上漲。

這樣的發(fā)展?fàn)顟B(tài)是不可持續(xù)的，我們需要一些政策性手段來引導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)遵循客觀發(fā)展規(guī)律。

購(gòu)房人應(yīng)有一定風(fēng)險(xiǎn)承受能力

新京報(bào)：隨著各地房?jī)r(jià)或明或暗的下降，近來，在多個(gè)地區(qū)出現(xiàn)了老業(yè)主維權(quán)事件，要求退還差價(jià)。從一個(gè)學(xué)者的角度，您如何看待這一問題？

秦虹：我不知道業(yè)主為什么維權(quán)。買房本身就是投資性行為。無論是買一套房自住，還是買多套房去出租去炒房，本身都有投資屬性在里面。只不過買一套房自己住就將居住和投資合二為一了。

投資就有風(fēng)險(xiǎn)。投資股市，股票下跌是不是要去砸上市公司？過去因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期較短，沒有經(jīng)過太多周期性起伏的波動(dòng)，致使大家誤認(rèn)為買房只會(huì)增值不會(huì)貶值，忽視了投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

我們要關(guān)注到風(fēng)險(xiǎn)，一是房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上市場(chǎng)規(guī)律決定了房?jī)r(jià)會(huì)起起伏伏變動(dòng)，就意味著資產(chǎn)的價(jià)值量上升或者下降的變化；二是償付能力的風(fēng)險(xiǎn)，買房貸款的過程中，如果工作發(fā)生了變動(dòng)是否會(huì)斷供？三是利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橹袊?guó)的貸款利率是浮動(dòng)利率，會(huì)隨時(shí)調(diào)整。而在美國(guó)是固定利率，在買房的時(shí)候就能夠知道要為這套房子付多少錢。

所以我覺得買房也好，投資也好，買房人首先必須意識(shí)到這個(gè)問題并且有一定的承受能力。這些都是購(gòu)房人要考慮到的問題。據(jù)我了解，我國(guó)2009年平均購(gòu)房年齡是27歲，這是不正常的，因?yàn)樵谶€沒有積累起首付能力的時(shí)候就買房，風(fēng)險(xiǎn)太大了。

“限購(gòu)誤傷剛需”是誤讀

新京報(bào)：在限購(gòu)令下，對(duì)于一些首次置業(yè)和升級(jí)置業(yè)的剛需群體產(chǎn)生誤傷，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)年內(nèi)或明年年初限購(gòu)令會(huì)松綁，您如何看待這個(gè)問題？

秦虹：我們的限購(gòu)政策明確提出了擁有兩套以上住房受到購(gòu)買限制，五年社保限制只在北京，其他城市只有一年時(shí)限，并沒有對(duì)實(shí)際居住需求的群體產(chǎn)生所謂的誤傷。因?yàn)楸本┨幵谝粋€(gè)非常特殊的環(huán)境，市場(chǎng)和人口的壓力都太大了。過去的十年，每年新增常住人口60萬，對(duì)于北京市基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)行、公共配套的維護(hù)都是巨大的考驗(yàn)，不能因?yàn)檫@一個(gè)點(diǎn)就放大到全部。

房地產(chǎn)行業(yè)需深刻反省

新京報(bào)：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該如何確保自己守住“抵御持續(xù)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的安全底線”？

秦虹：中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)每年建那么多房子，但是如果人們想要買一個(gè)面積不大、功能齊全、配套完善、價(jià)格合理、位置優(yōu)越的房子依然很難，為什么？過去的房子太好賣了，什么樣的房子都供不應(yīng)求。又有誰在真正研究房子本身的質(zhì)量問題、功能問題、服務(wù)問題？

我認(rèn)為這個(gè)行業(yè)自身需進(jìn)行深刻的反省，未來的市場(chǎng)環(huán)境中是否還能夠繼續(xù)保持高速的增長(zhǎng)？依靠土地增值和相對(duì)寬松的信貸政策就可以滿足產(chǎn)業(yè)膨脹需求的粗放發(fā)展模式是否可持續(xù)？

房地產(chǎn)在過去高速發(fā)展的10年對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出的貢獻(xiàn)不可否認(rèn)，所有投資領(lǐng)域內(nèi)，房地產(chǎn)投資占到20%，在部分地區(qū)甚至高達(dá)50%-60%，對(duì)各地方的經(jīng)濟(jì)影響很大。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我認(rèn)為這個(gè)行業(yè)需要思考，需要積累可持續(xù)的發(fā)展模式的經(jīng)驗(yàn)。

中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)每年建那么多房子，但是如果人們想要買一個(gè)面積不大、功能齊全、配套完善、價(jià)格合理、位置優(yōu)越的房子依然很難，為什么？過去的房子太好賣了，什么樣的房子都供不應(yīng)求。又有誰在真正研究房子本身的質(zhì)量問題、功能問題、服務(wù)問題？我認(rèn)為這個(gè)行業(yè)自身需要進(jìn)行深刻的反省?！睾?/p>