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房價調(diào)整是必然趨勢

新京報：近一段時間以來，各地都出現(xiàn)了開發(fā)商打折促銷的活動，不僅在一線城市，而且已經(jīng)蔓延到二三線城市，于是人們都在議論中國樓市的“拐點”就要來了，您怎樣看這個問題？

秦虹：房價調(diào)整是必然趨勢。兩個方面來講，從客觀上看，一段時間內(nèi)不存在上漲的基礎，去年全國房地產(chǎn)新開工面積增幅很快，去年全國新建商品房開工面積同比增長了40%，而今年貨幣政策收緊，利率升高，供給增加，需求收緊，現(xiàn)在的市場是一個庫存增加的階段，供求關(guān)系發(fā)生了明顯變化。

從主觀上看，國務院要求各地實現(xiàn)房價控制目標，各地也在主動管理房價，從預售許可證的審批環(huán)節(jié)加以控制房價的進一步上漲。

可以看出，在一段時間內(nèi)都不存在房價上漲的條件。長期以來，房地產(chǎn)市場一直處在過熱的狀態(tài)，有些人放棄了實業(yè)、忽視了自身能力，不顧一切地投入到買房炒房的大軍之中，市場上恐慌性需求、超前性需求、投資性需求、拆遷需求、即時需求、未來需求都疊加在一起，造成了市場的急速膨脹，帶來了價格的非理性上漲。

這樣的發(fā)展狀態(tài)是不可持續(xù)的，我們需要一些政策性手段來引導整個市場遵循客觀發(fā)展規(guī)律。

購房人應有一定風險承受能力

新京報：隨著各地房價或明或暗的下降，近來，在多個地區(qū)出現(xiàn)了老業(yè)主維權(quán)事件，要求退還差價。從一個學者的角度，您如何看待這一問題？

秦虹：我不知道業(yè)主為什么維權(quán)。買房本身就是投資性行為。無論是買一套房自住，還是買多套房去出租去炒房，本身都有投資屬性在里面。只不過買一套房自己住就將居住和投資合二為一了。

投資就有風險。投資股市，股票下跌是不是要去砸上市公司？過去因為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期較短，沒有經(jīng)過太多周期性起伏的波動，致使大家誤認為買房只會增值不會貶值，忽視了投資房產(chǎn)的風險。

我們要關(guān)注到風險，一是房價波動的風險，實際上市場規(guī)律決定了房價會起起伏伏變動，就意味著資產(chǎn)的價值量上升或者下降的變化；二是償付能力的風險，買房貸款的過程中，如果工作發(fā)生了變動是否會斷供？三是利率變動的風險，因為中國的貸款利率是浮動利率，會隨時調(diào)整。而在美國是固定利率，在買房的時候就能夠知道要為這套房子付多少錢。

所以我覺得買房也好，投資也好，買房人首先必須意識到這個問題并且有一定的承受能力。這些都是購房人要考慮到的問題。據(jù)我了解，我國2009年平均購房年齡是27歲，這是不正常的，因為在還沒有積累起首付能力的時候就買房，風險太大了。

“限購誤傷剛需”是誤讀

新京報：在限購令下，對于一些首次置業(yè)和升級置業(yè)的剛需群體產(chǎn)生誤傷，有業(yè)內(nèi)人士預測年內(nèi)或明年年初限購令會松綁，您如何看待這個問題？

秦虹：我們的限購政策明確提出了擁有兩套以上住房受到購買限制，五年社保限制只在北京，其他城市只有一年時限，并沒有對實際居住需求的群體產(chǎn)生所謂的誤傷。因為北京處在一個非常特殊的環(huán)境，市場和人口的壓力都太大了。過去的十年，每年新增常住人口60萬，對于北京市基礎設施的運行、公共配套的維護都是巨大的考驗，不能因為這一個點就放大到全部。

房地產(chǎn)行業(yè)需深刻反省

新京報：對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應該如何確保自己守住“抵御持續(xù)調(diào)控風險的安全底線”？

秦虹：中國的房地產(chǎn)企業(yè)每年建那么多房子，但是如果人們想要買一個面積不大、功能齊全、配套完善、價格合理、位置優(yōu)越的房子依然很難，為什么？過去的房子太好賣了，什么樣的房子都供不應求。又有誰在真正研究房子本身的質(zhì)量問題、功能問題、服務問題？

我認為這個行業(yè)自身需進行深刻的反省，未來的市場環(huán)境中是否還能夠繼續(xù)保持高速的增長？依靠土地增值和相對寬松的信貸政策就可以滿足產(chǎn)業(yè)膨脹需求的粗放發(fā)展模式是否可持續(xù)？

房地產(chǎn)在過去高速發(fā)展的10年對于經(jīng)濟增長做出的貢獻不可否認，所有投資領域內(nèi)，房地產(chǎn)投資占到20%，在部分地區(qū)甚至高達50%-60%，對各地方的經(jīng)濟影響很大。但從長遠來看，我認為這個行業(yè)需要思考，需要積累可持續(xù)的發(fā)展模式的經(jīng)驗。

中國的房地產(chǎn)企業(yè)每年建那么多房子，但是如果人們想要買一個面積不大、功能齊全、配套完善、價格合理、位置優(yōu)越的房子依然很難，為什么？過去的房子太好賣了，什么樣的房子都供不應求。又有誰在真正研究房子本身的質(zhì)量問題、功能問題、服務問題？我認為這個行業(yè)自身需要進行深刻的反省。——秦虹