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今年以來，全國樓市進入深度調控期，限購、限貸政策作用明顯，交易量日益萎縮的同時，南京樓市的住宅"庫存量"也突破了5萬套大關。在供過于求的背景下，房價開始出現下行趨勢，降價之聲不絕于耳，品牌房企成為這一波降價潮中的"領頭羊"。樓市的谷底已經出現了嗎?明年的房地產市場究竟何去何從?

昨天，由本報主辦、長三角房地產研究院協(xié)辦的"2012中國房地產市場形勢分析"研討會在天目湖畔的涵田度假村酒店召開，多位知名經濟學家展開了激烈交鋒，精彩觀點引人入勝。

交鋒熱點之1 限購令

限購令會不會被取消?

"最近通過三個渠道，我向中央建議取消限購令。"南京大學不動產研究中心主任、博士生導師高波開門見山。

首先，高波認為限購令扭曲了市場，使得那些被限購區(qū)域的人，轉而"奔向"不被限購的城市，拉動了當地樓市的銷售。"如今很多人到句容去買房子，所以碧桂園[簡介 最新動態(tài)]在那里的項目很火，再放眼蘇北，好些地方今年上半年的房價漲了20%都不止，什么原因?就是因為限購政策抬升了當地的房地產價格。"

其次，高波認為限購還導致全國的統(tǒng)一市場難以形成，因為房地產不能流動了，一旦被限購，人才也難以流動起來。"比方說我要去上海謀一個職位，你上?，F在被限購了，我有錢也買不到房，那就只好不去了。"高波表示，限購還導致房子賣不出去，影響到稅收、土地市場等多個環(huán)節(jié)，壓力還是很大的。

盡管與會專家大多認為限購令早晚會取消，不過他們認為取消的時間表尚未制定。上海財經大學國際文化交流學院院長、博士生導師姚玲珍表示，今年以來全國房地產行業(yè)的深度調整，開始于限購政策的推出，目前出臺新的政策不太可能，而限購令到明年年中也不會被取消，即使取消，也會有其它替代政策出現。

高波還表示，雖然他建議取消限購令，不過從今年樓市的價格走勢看，到明年二三月份，2011年全國房價公布時，總體上很可能還是上漲的，因此限購令應該不會很快被取消。

如果取消，房價會不會反彈?

不久前，住建部部長姜偉新稱，"樓市限購政策是行政辦法，是不得已而采取的辦法"。該發(fā)言曾一度讓"限購令"取消的說法風生水起，同時也讓人們對限購令一旦取消后，房價會否反彈充滿了擔憂。在昨天的研討會上，各路專家在這一問題上也各抒己見。

華東師范大學東方房地產學院常務副院長華偉認為，限購令取消后，"憋"了很久的買房人會大量出動購買房地產，尤其是中高端樓盤。姚玲珍也認為，取消限購肯定會導致房價反彈，因此必須有相關替代政策的出臺，比如稅收等政策出臺，才不會造成樓市的失衡。

但南大不動產研究中心主任高波卻不認同上述觀點，他認為，限購如果取消，人們不會如想象中那樣瘋狂買房，導致房價飆升，因為從房地產的中周期和短周期來看，這兩年都處于樓市低谷，"你想想，都已經不限購了，你還急于現在買房嗎?不如等到合適的機會再出手。"

哪些政策可以替代限購令?

在關于限購令是否取消的討論中，"替代政策"多次被諸位專家提及，究竟哪些政策是"替代政策"?這些政策能否在"限購令"之后起到樓市維穩(wěn)的作用呢?

浙江大學房地產研究中心主任、博士生導師賈生華表示，他心中的"替代政策"有四種：

第一類是"限政"，也就是限購政策在明年下半年或后年做出調整和退出，政府不會馬上宣布停止限購，而是為逐步退出做出一些調整;

第二類是"保政"，即保障房的政策，這一塊應不斷更新與完善，像目前這樣將一把手的政績與保障房的開竣工面積相掛鉤，就不是一個長效的機制;

第三類是"稅政"，稅收方面的政策應逐步推進，防止出現2009年那樣房價報復性的上漲;

第四類是"地政"，也就是土地相關的政策，這個是最根本的。賈生華認為，房地產調控之所以越調越漲，原因還是在土地供應的政府壟斷上，土地政策的創(chuàng)新和改革，可能是未來房地產的重中之重。

交鋒熱點之2 明年走勢

樂觀派：曙光可能在明年下半年出現

南大不動產研究中心秘書長吳福象認為，今年底到明年之前，樓市不會有更加嚴厲的政策出現。

而上海財大的姚玲珍則認為，"樓市在這輪調控中的曙光應該會在明年下半年出現。"姚玲珍表示，今年四季度和明年上半年是黎明前的黑暗，樓市曙光應該在明年下半年會出現。

而華東師范大學東方房地產學院常務副院長華偉認為明年樓市的中高端產品必漲無疑，而低端產品仍將"不死不活"。華偉認為，目前物價的上漲和房價的不漲，使大量資金被迫流入股市，而明年如果"雙限令"出現松動，這部分資金就將流向中高端樓市。

悲觀派：對明年樓市不看好

對于目前房價的下跌，王洪衛(wèi)認為這是2008年房價下行的一種延續(xù)，因此將持續(xù)1年到1年半的時間。2008年房價開始下跌時，正趕上全球經濟危機，中國樓市在這種非常時期被強行拉起，因此今天的下跌包含對當時的延續(xù)。

從供需角度看，每年約1千萬人口從農村進入城市?？赡壳懊磕?億平方米的住宅開發(fā)量遠超這個需求。從信貸角度看，央行對信貸額度控制過緊，導致私募基金過多地進入了房產市場。而樓市進入拐點后的持續(xù)不振將導致基金大量退出，這對樓市殺傷力也很大。"此外，保障房也會分流商品房的客戶，這幾方面都讓我對明年樓市不看好。"

交鋒熱點之3 未來發(fā)展

今年冷、明年僵、后年醒

賈生華認為，樓市的走勢可以用今年冷、明年僵、后年醒來形容，今年用一個"冷"字來形容，今年上半年沒覺得冷，現在的形勢環(huán)境很冷;而明年是"僵"，就是比現在更難受的一個時期;后年可能是醒，就是三年醒了，后年才可能出現市場的蘇醒。

"房地產一會是天使，一會又是魔鬼，像一個結合體。"賈生華的這個比喻引得現場掌聲連連。賈生華表示，宏觀調控就是要約束開發(fā)商魔鬼的性格，發(fā)揮其天使的作用。無論如何，房地產行業(yè)都是我們生活所離不開的，因此從2004年到現在所出的各種調控政策，談到的都是限制房價過快上漲和保持房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，調控的目標不是讓開發(fā)商死掉。

舉例來看，2007年房價開始快速上漲時，開發(fā)商就是作為魔鬼面孔出現的;而2008年國際金融危機襲來之際，作為幫助中國經濟渡過難關的房地產行業(yè)又展現了天使的一面。之后從2010年到2011年，開發(fā)商又成了"魔鬼"。經過調控，到2013年，開發(fā)商的面孔又會變成天使。

房地產業(yè)還有"白銀十年"

姚玲珍認為，長期來看，在度過了"黃金十年"之后，中國房地產行業(yè)還將有一個"白銀十年"發(fā)展期。她認為，城市化率達到30%和70%是衡量房地產業(yè)發(fā)展的兩個重要指標。她介紹，1995年，中國城鎮(zhèn)化率達到了30.6%，而從1998年房地產行業(yè)放開到2009年，正是房地產產業(yè)的"黃金十年"。中國城市化率的70%節(jié)點可能將在2018年出現，這意味著下一個"白銀十年"也將是良好的發(fā)展期。因此盡管目前房地產業(yè)出現了困難，前景依然是好的。

■精彩觀點

1、 房地產有多重身份，一會兒像天使，一會兒像魔鬼，我們離不開房地產，但是它有很多的毛病會鬧出來。因此在中央政府這個層面，始終存在一個調控的任務，那就是要約束它的魔鬼性格，發(fā)揮它的天使作用。 --賈生華

2 、我們的房地產業(yè)就像美麗的少女，臉上長了痘痘，其病根不是在臉上，而是在身體里面。 --華偉

3、 基金的錢是要賺價格差，賺暴利的，如果真有樓市拐點，很多基金很快就會從房地產業(yè)退出去，基金進入得太多，對房地產的殺傷力太大。 --王洪衛(wèi)

4、 我對樓市走勢的判斷是今年冷、明年僵、后年醒，明年的市場會比今年更難受，后年可能會出現復蘇。 --賈生華

5 、2012年買房要謹慎，開發(fā)商都已經"現金為王"了，你為什么不以"現金為王"呢? --高波

6、 現在開發(fā)商究竟要不要降價?我的觀點是還可以降，現在降了還能賣掉，等到明年再降，未必能賣得掉。 --高波

7、 一年分春夏秋冬四季，樓市也分春夏秋冬，分別對應"復蘇、繁榮、衰退、蕭條"四個階段，完成四個階段為一個周期，現在樓市正處于深秋，明年上半年可能進入冬天。