房?jī)r(jià)看來(lái)是真跌了。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,與9月相比,10月份70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城市有34個(gè),持平的城市有20個(gè)。這是2009年3月以來(lái),首次下跌城市超過(guò)上漲城市。與理性的數(shù)據(jù)相伴的,是更多感性的現(xiàn)象,如交易冷清,中介關(guān)門(mén),開(kāi)發(fā)商降價(jià),業(yè)主退房維權(quán)……這些都說(shuō)明,有越來(lái)越多的人看跌后市。
與房?jī)r(jià)拐點(diǎn)相比,這種公眾預(yù)期的拐點(diǎn)更為明顯,也更為重要。曾幾何時(shí),沒(méi)有人相信房?jī)r(jià)能下跌,也少有人相信政府的調(diào)控能見(jiàn)效,“早買(mǎi)早合適”、“越調(diào)越漲”等說(shuō)法倒是深得人心。盡管對(duì)下一步房?jī)r(jià)能跌多少各界還存有分歧,但不能否認(rèn)的是,曾經(jīng)不為人所相信的“房?jī)r(jià)下跌”這件事,確實(shí)發(fā)生了。此時(shí),我們不妨回過(guò)頭來(lái)看看這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)上流行的種種觀(guān)點(diǎn),看看是大實(shí)話(huà)還是大忽悠,也許會(huì)別有一番感受。
“房?jī)r(jià)只漲不跌”。這些年樓市中言論種種,最根本的就是這條。然而,當(dāng)前的房?jī)r(jià)走勢(shì)已將這句“箴言”打破,其實(shí),在2008年的房?jī)r(jià)調(diào)整中,房?jī)r(jià)只漲不跌的神話(huà)就已不再,只不過(guò)那次調(diào)整太短暫,被人們有意無(wú)意地忽略。
“剛性需求可以支撐房?jī)r(jià)上漲”。房地產(chǎn)市場(chǎng)上“剛性需求”的概念一直在被濫用,經(jīng)濟(jì)學(xué)中的剛性需求是指基本不受價(jià)格影響的需求,如糧食,而房產(chǎn)作為一個(gè)家庭最重要的財(cái)產(chǎn),人們顯然不會(huì)漠視價(jià)格因素,如果預(yù)期房?jī)r(jià)下跌,會(huì)有很多人愿意推遲購(gòu)房或選擇租房。如今各地成交量的大幅萎縮,正是對(duì)“剛性需求”說(shuō)的最大反駁。
“自住購(gòu)房者不必在乎買(mǎi)房時(shí)機(jī),早買(mǎi)早合適”。其理由是,自住購(gòu)房不像投資,不用考慮房?jī)r(jià)走勢(shì),買(mǎi)完之后漲與跌都與己無(wú)關(guān),房?jī)r(jià)就只是個(gè)數(shù)字符號(hào)。不過(guò),眼下各地鬧著退房維權(quán)的業(yè)主卻給了此觀(guān)點(diǎn)一個(gè)耳光——如果不必在乎房?jī)r(jià)走勢(shì),為什么他們急迫地要求“還我血汗錢(qián)”?對(duì)于任何理性消費(fèi)者來(lái)說(shuō),只要花錢(qián)購(gòu)物,就都要在乎價(jià)格走勢(shì)。如果預(yù)測(cè)商品價(jià)格將下跌,自然要持幣觀(guān)望,即使是自用,在低價(jià)位買(mǎi)入也更劃算。
“地價(jià)不降,房?jī)r(jià)不可能降”。理由是,面包不可能比面粉便宜,拿地成本居高不下,房?jī)r(jià)難有下降空間。然而,商品價(jià)格是由供求關(guān)系而非成本決定的,在沙漠里種菜拿到平原賣(mài),就算成本再高,也要按照平原的價(jià)格出售,否則就滯銷(xiāo)。很多炒房者當(dāng)初購(gòu)房時(shí)成本很低,但照樣會(huì)高價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)。就算政府讓利,開(kāi)發(fā)商低價(jià)拿地,但只要需求旺盛,開(kāi)發(fā)商照樣會(huì)高價(jià)賣(mài)房,把節(jié)省的土地成本化作自身利潤(rùn),而不是讓利給消費(fèi)者。
“國(guó)家只想讓房?jī)r(jià)慢點(diǎn)漲,不會(huì)讓房?jī)r(jià)跌”。一段時(shí)間內(nèi),調(diào)控政策一直強(qiáng)調(diào)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”,很多人據(jù)此認(rèn)為,中央政府只是讓房?jī)r(jià)慢點(diǎn)漲,而不是下跌。而最近溫家寶總理關(guān)于“使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格”的表態(tài),終于打破了這種幻想。今年7月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也提出“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”,而最近半年房?jī)r(jià)一直僵持,調(diào)控卻并未收手,這也說(shuō)明,調(diào)控并不滿(mǎn)足于房?jī)r(jià)“不漲”或“慢漲”。
“地方政府不讓跌,房?jī)r(jià)就不會(huì)跌”。很多人認(rèn)為,中央政府調(diào)控決心堅(jiān)定,但地方政府依賴(lài)土地財(cái)政,會(huì)想方設(shè)法阻止房?jī)r(jià)下跌。如今,樓市調(diào)控顯然已上升到“講政治”的高度,控制房?jī)r(jià)已成為一項(xiàng)政績(jī)。在問(wèn)責(zé)壓力下,在官位與開(kāi)發(fā)商利益之間,他們會(huì)選擇誰(shuí)?不久前佛山放寬限購(gòu)令而又“朝令夕改”的事情,就是一個(gè)絕好注解。
有名言道:海水退去,才知道誰(shuí)在裸泳,同樣,房?jī)r(jià)下跌,方看出誰(shuí)是忽悠。同樣的觀(guān)點(diǎn),境況不同,感受也不同。溫總理關(guān)于讓房?jī)r(jià)回歸合理水平的最新表態(tài)讓人感到如此鏗鏘有力、字字千鈞。這意味著,調(diào)控不會(huì)放松,而且政策“預(yù)調(diào)微調(diào)”也不會(huì)包括房地產(chǎn)。
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