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日前，龍湖地產(chǎn)上海嘉定區(qū)一處樓盤(pán)因大幅降價(jià)，引發(fā)已購(gòu)房業(yè)主不滿(mǎn)，300名龍湖業(yè)主“沖擊”其售樓處，要求退房或補(bǔ)償差價(jià)，并打砸售樓處沙盤(pán)。自樓市降價(jià)潮蔓延，全國(guó)已有多地出現(xiàn)“退房事件”。那么，開(kāi)發(fā)商降價(jià)是老業(yè)主要求退房或補(bǔ)償?shù)睦碛蓡幔?/p>

多地樓盤(pán)的大幅降價(jià)引發(fā)“退房事件”

同一樓盤(pán)降價(jià)，老業(yè)主以“維權(quán)”為名要求退房或補(bǔ)差價(jià)

隨著樓市調(diào)控政策的加碼，近幾個(gè)月來(lái)，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商“扛不住”選擇降價(jià)促銷(xiāo)，然而這一開(kāi)發(fā)商萬(wàn)不得已才作出的決定，刺激了令一個(gè)利益群體：那些在房?jī)r(jià)峰值期間入市的購(gòu)房者們。

與開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷(xiāo)相伴而生的，是多個(gè)地區(qū)老業(yè)主大鬧售樓處，要求開(kāi)發(fā)商退房或是補(bǔ)差價(jià)，這便是所謂的“房鬧”。今年8月初，華業(yè)位于北京通州的東方玫瑰二期A9號(hào)樓推出了80多套均價(jià)在14000~15000元/平方米的特價(jià)房，這與此前16500元/平方米的價(jià)格相比，降幅達(dá)到10%以上，這令很多老業(yè)主“難以接受”。8月13日下午，東方玫瑰部分前期業(yè)主身著統(tǒng)一T恤衫，拉起橫幅，聚集到售樓處“維權(quán)”，要求“退房”、“換房”或是“補(bǔ)差價(jià)” 。同樣在北京通州，今年9月份，京貿(mào)國(guó)際城上百名業(yè)主為了讓開(kāi)發(fā)商退房或是補(bǔ)差價(jià)，圍堵小區(qū)入口。

隨著各地房?jī)r(jià)下滑，“退房事件”在多個(gè)城市上演。上海景瑞地產(chǎn)股份有限公司開(kāi)發(fā)的太倉(cāng)“榮御藍(lán)灣”在9月底進(jìn)行了一次促銷(xiāo)活動(dòng)，降幅達(dá)到26.5%。從9月底開(kāi)始，數(shù)百名業(yè)主在太倉(cāng)和上海兩地的公司進(jìn)行集體抗議。佛山禪城區(qū)城南某樓盤(pán)正式推出了第二批約87套的公寓房，較前一批同檔次房源的11000元/平方米單價(jià)下降18%，由此引來(lái)老業(yè)主強(qiáng)烈不滿(mǎn)。而此次龍湖地產(chǎn)的促銷(xiāo)行為，竟引發(fā)300業(yè)主“沖擊”售樓處，由群體抗議上升為暴力打砸。

部分開(kāi)發(fā)商的“示弱”行為，令“退房”者更加理直氣壯

對(duì)于“房鬧”事件，有開(kāi)發(fā)商選擇“不退不換不補(bǔ)償”的冷處理，但也有部分開(kāi)發(fā)商選擇妥協(xié)。華業(yè)地產(chǎn)對(duì)于東方玫瑰A9號(hào)樓老業(yè)主的“維權(quán)”行為，選擇了以額度約為原成交價(jià)5%進(jìn)行補(bǔ)償。而早在2008年9月，華業(yè)位于北京東四環(huán)的玫瑰郡推出大量特價(jià)房后，也承諾對(duì)老業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，成為北京首個(gè)降價(jià)補(bǔ)償?shù)臉潜P(pán)。

然而這種降價(jià)補(bǔ)償?shù)淖龇ú⒉皇軜I(yè)內(nèi)認(rèn)同。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，北京郊區(qū)的房?jī)r(jià)都處在下行通道，一旦開(kāi)了這個(gè)口子，可能導(dǎo)致其他老項(xiàng)目業(yè)主的反彈。

去年11月18日，北京通州樓盤(pán)京貿(mào)國(guó)際城第三批房源以每平方米預(yù)售均價(jià)下調(diào)7000元而被稱(chēng)為“京城第一降”，當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商為安撫抗議的業(yè)主，向369套房子的業(yè)主合計(jì)返還差價(jià)達(dá)近2億元。而當(dāng)京貿(mào)國(guó)際城今年9月再次降價(jià)銷(xiāo)售時(shí)，部分老業(yè)主就把上次的降價(jià)補(bǔ)償當(dāng)做了“維權(quán)”的榜樣：“雖然合同中并沒(méi)有明確規(guī)定降價(jià)退差價(jià)的條款，但是上次降價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)商給3號(hào)樓老業(yè)主返還差價(jià)，因此，本次降價(jià)后，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該對(duì)2號(hào)樓老業(yè)主進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償?！?/p>

開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)不是撤銷(xiāo)或單方解除合同的理由

購(gòu)房合同只有在某些特殊情況下才可撤銷(xiāo)，降價(jià)顯然不在其中

《合同法》第54條規(guī)定了合同當(dāng)事人一方可向仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同的情形：因重大誤解訂立的；明顯違反公平原則的合同；一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿情況下訂立的合同。顯然，同一樓盤(pán)降價(jià)銷(xiāo)售并不符合撤銷(xiāo)合同的條件。

部分老業(yè)主在抗議時(shí)，是以開(kāi)發(fā)商“價(jià)格欺詐”為由要求無(wú)條件退房，對(duì)此21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐法務(wù)總監(jiān)尹新民表示，構(gòu)成價(jià)格欺詐需要同時(shí)滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商主觀(guān)上明知未來(lái)價(jià)格會(huì)大幅下調(diào)，仍以高價(jià)出售；客觀(guān)上在早先銷(xiāo)售中必須曾給出明確的未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的承諾。

降價(jià)也不是單方面解除合同的理由

業(yè)主提出的退房或補(bǔ)償?shù)囊?，相?dāng)于解除了之前簽訂的購(gòu)房合同。但是，法律規(guī)定在沒(méi)有出現(xiàn)法定事由、約定事由時(shí)，任何一方不得擅自解除合同。

解除合同的“法定事由”是指，在不可抗力因素或?qū)Ψ竭`約的情況下，一方可以在無(wú)需得到對(duì)方同意的前提下解約?！逗贤ā返谝话僖皇邨l規(guī)定：“不可抗力是指不可預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況?！币话惆ǖ卣?、水災(zāi)、旱災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、政府禁令等。

例如，因?yàn)椤跋拶?gòu)令”等政策因素，已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同的購(gòu)房者“被限購(gòu)”、或是因?yàn)槭赘侗壤岣叨恫黄鹗赘?，這些情況可以歸因于“不可抗力因素”，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同，并且不需要承擔(dān)責(zé)任?？娠@然，房?jī)r(jià)因?yàn)槭袌?chǎng)因素下降，并不屬于購(gòu)房者解除合同的理由。

而解除合同的“約定事由”，是指雙方在簽訂購(gòu)房合同時(shí)就約定清晰，可因價(jià)格波動(dòng)解除合同，或者獲得價(jià)格補(bǔ)償。否則，老業(yè)主的訴求在法律上是站不住腳的。

房產(chǎn)投資應(yīng)該風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)，“降價(jià)退房”是無(wú)賴(lài)行徑

高價(jià)入市本就有風(fēng)險(xiǎn)，以降價(jià)為由要求退房是無(wú)賴(lài)行徑

商品房具有商品屬性，其價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)也屬于正常的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。雖然從情感的角度看，買(mǎi)房后就遇到房?jī)r(jià)大跌，資產(chǎn)大幅縮水?dāng)?shù)十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)，值得同情，但從法律和市場(chǎng)契約的角度看，只能說(shuō)“愿賭就要服輸”。

反向思考，如果房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商是否可以要求業(yè)主補(bǔ)償差價(jià)，是否可以原價(jià)收回房子再高價(jià)銷(xiāo)售？擴(kuò)展開(kāi)來(lái)思考，若股民因?yàn)楣蓛r(jià)大跌被套，是否可以圍攻證券交易所或券商，要求補(bǔ)償差價(jià)？這在任何人聽(tīng)來(lái)都是非?；闹嚨摹?/p>

近年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)一路飆漲，樓市泡沫一說(shuō)不乏支持者，而購(gòu)房者往往一廂情愿的認(rèn)為后市仍會(huì)維持漲勢(shì)，仍然無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)高價(jià)入市。而一旦行情變化就難以承受，聚眾“圍攻”售樓處，甚至施展打砸行徑暴力抗議，這類(lèi)人只是一群輸不起的賭徒。

若對(duì)“降價(jià)退房”者姑息縱容，將撼動(dòng)樓市調(diào)控成果

“降價(jià)退房”者的行為，令部分扛不住調(diào)控、醞釀降價(jià)的開(kāi)發(fā)商頗為尷尬。不降價(jià)促銷(xiāo)，銷(xiāo)售難有起色，但如果降價(jià)，一旦遭到業(yè)主退房，事情就更加復(fù)雜、棘手。

部分開(kāi)發(fā)商忌憚?dòng)诮祪r(jià)后的退房麻煩，選擇暫時(shí)觀(guān)望，不敢貿(mào)然降價(jià)?！皩?duì)于處于深度調(diào)控中的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是否下調(diào)房?jī)r(jià)，這已不是‘利潤(rùn)的問(wèn)題’。”一家上海本地開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，只有前期銷(xiāo)售不多的開(kāi)發(fā)商才敢對(duì)同一樓盤(pán)作較大降價(jià)，而大多數(shù)人不是不想降而是不敢踩進(jìn)“雷區(qū)”。

于是，“降價(jià)退房”者成了阻礙樓市調(diào)控效果的最后一道屏障。鑒于不少地區(qū)的“降價(jià)退房”者已經(jīng)演變?yōu)槿后w性事件，并伴有暴力沖突，若有關(guān)部門(mén)以維穩(wěn)為由，姑息這類(lèi)人士，則很有可能撼動(dòng)樓市調(diào)控的效果。