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[提要]限購、加息、房產(chǎn)稅、降價……即將過去的2011年注定是不平靜的一年。即將到來的2012年，在政府一再表明樓市調(diào)控不會放松的背景下，房地產(chǎn)業(yè)將往何處去？房價究竟會降到什么程度？

限購、加息、房產(chǎn)稅、降價……即將過去的2011年注定是不平靜的一年。即將到來的2012年，在政府一再表明樓市調(diào)控不會放松的背景下，房地產(chǎn)業(yè)將往何處去？房價究竟會降到什么程度？限購令何時會取消？購房者到底該不該在此時買房？無論是購房者還是開發(fā)商都急于想知道答案。

11月20日，由揚子晚報主辦、長三角房地產(chǎn)研究院協(xié)辦的“2012中國房地產(chǎn)市場形勢分析”研討會在天目湖畔的涵田度假村酒店召開，多位知名經(jīng)濟學家針對以上問題提出精辟看法，其中關(guān)于房地產(chǎn)的“雙面論”、“周期論”、“白銀論”等精彩觀點引人入勝，或能為迷惘的開發(fā)商和購房者撥開眼前的重重迷霧。

周期論

樓市也有春夏秋冬 眼下已是深秋

南京大學不動產(chǎn)研究中心主任、博士生導師高波指出，房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)市場運行的基本規(guī)律，在房地產(chǎn)周期波動的過程中，復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個環(huán)節(jié)循環(huán)，就像春夏秋冬的更迭，“我們可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場存在4到6年的中周期，11年左右的長周期，2到4年的短周期?！睙o論政府采取什么政策，房地產(chǎn)市場的這個周期規(guī)律是不變的，但是政策會對周期產(chǎn)生一定的沖擊，比如如果沒有出臺相關(guān)政策，房價的高點可能會更高。

“眼下樓市正值深秋，明年將會入冬，這個冬天可能持續(xù)到明年年底，甚至后年上半年?！备卟ㄖ赋?，即使明年限購令取消，房價也不會立刻反彈，“據(jù)我們的研究，無論從中周期，還是從短周期來看，明年都處在周期的低谷，因此明年的樓市不樂觀。一般來講，樓市進入深秋后，需要6到8個季度才能慢慢恢復，至少要到2012年年底或2013年上半年才有可能復蘇”。

據(jù)此，高波對2012年的房地產(chǎn)市場做出一個預判：房價還會下跌，但不會出現(xiàn)跌幅超過14%的局面，明年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的幅度也要比2011年的增幅更低。

雙面論

房地產(chǎn)有時是天使 有時是魔鬼

浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任、博士生導師賈生華對房地產(chǎn)業(yè)的比喻極其貼切又妙趣橫生，“房地產(chǎn)一會是天使，一會又是魔鬼，像一個矛盾結(jié)合體”。

他指出，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的發(fā)展功不可沒，但是行業(yè)發(fā)展中的毛病也不少。比如，1998年亞洲金融危機以后，為了啟動內(nèi)需形成新的消費熱點，國家大力發(fā)展房地產(chǎn)，帶動經(jīng)濟復蘇，那時候房地產(chǎn)扮演了“經(jīng)濟火車頭”的角色，是“天使”；但是到了2007年，房價過快上漲，影響民生，這時候房地產(chǎn)的“魔鬼”面孔就出現(xiàn)了；2008年國際金融危機襲來之際，房地產(chǎn)又一次幫助中國經(jīng)濟渡過難關(guān)，展現(xiàn)了“天使”的一面。之后從2010年到2011年，房價失控，開發(fā)商又成了“魔鬼”。他認為，經(jīng)過這一輪調(diào)控之后，到2013年，房地產(chǎn)有可能會再現(xiàn)“天使”的面容。

賈生華表示，宏觀調(diào)控就是要約束房地產(chǎn)的“魔鬼”性格，發(fā)揮其“天使”的作用。因此從2004年到現(xiàn)在所出的各種調(diào)控政策，談到的都是限制房價過快上漲和保持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，調(diào)控的目標絕不是讓開發(fā)商死掉。

而要約束其魔鬼性格，關(guān)鍵在“四政”：一是限政，限購和限貸，但限政是臨時性的，預計明年下半年或后年，可能會逐步調(diào)整和退出；二是保政，大力完善保障性住房政策；三是稅政，稅政可以代替限政，防止限政取消后房價的報復性反彈；四是地政，促進土地供應(yīng)制度的改革和創(chuàng)新，化解地產(chǎn)泡沫，這才是治本之道。

悲觀論

降價潮可能將持續(xù)半年到一年半

上海財經(jīng)大學副校長、博士生導師王洪衛(wèi)指出，研究顯示，上海房價在10月真正出現(xiàn)了拐點，王洪衛(wèi)判斷，房地產(chǎn)的這波降價潮還將持續(xù)半年到一年半的時間。

他對明年的市場較為悲觀，“不看好明年的市場，首先基于有漲有跌是市場經(jīng)濟的必然規(guī)律?！蓖鹾樾l(wèi)分析，早在2008年，中國的房地產(chǎn)就經(jīng)歷了一個下跌周期，但那時遇到了世界金融海嘯，出于政治因素，國家動手救市，才阻止了當年房價的繼續(xù)下滑。但歷史不是簡單地重復，這次如果沒有特殊情況出現(xiàn)，房價將繼續(xù)下降。第二，供應(yīng)大于需求。目前全國的住宅開發(fā)量在5億m2左右，限購之后，剛需的需求量在4億m2，供應(yīng)多需求少，市場機制將使得價格出現(xiàn)下跌。

另外，從金融的角度看，開發(fā)商明年面臨的形勢也不容樂觀。“2011年國家的信貸政策全面收緊，導致很多私募基金進入資金短缺的房地產(chǎn)行業(yè)。但是，基金的目的是賺取利潤，如果房價持續(xù)下降，兩三年后無利可圖的基金會大量地從房地產(chǎn)行業(yè)中退出?！币虼?，王洪衛(wèi)認為，房地產(chǎn)行業(yè)需要一定的基金進入，但是如果基金的規(guī)模太大，殺傷力也會很強。

白銀論

“黃金十年”已過 接下來是“白銀十年”

上海財經(jīng)大學國際文化交流學院院長、博士生導師姚玲珍指出，剛剛過去的十年是房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”，下一個十年是“白銀十年”。

這是由三個方面的因素決定的，分別是城市化進程、人口紅利和人民幣匯率?！澳壳拔覈某擎?zhèn)人口占比約為46%，離高速城市化進程的人口比例上限70%還有很大的距離，大量的新增城鎮(zhèn)人口將為樓市帶來剛性需求?！币α嵴漕A計。其次是人口紅利。在一線城市，大部分常住人口的居住需求已經(jīng)初步得到滿足，但改善型的二次購房需求的量非常大。最后，人民幣的匯率的提高、通脹的壓力也導致了未來房地產(chǎn)的升值。

在未來的10年，還看不到有哪個產(chǎn)業(yè)可以成為房地產(chǎn)業(yè)的替代產(chǎn)業(yè)，帶動經(jīng)濟的增長?；谝陨显?，姚玲珍判斷：“盡管目前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了困難，我還是看好房地產(chǎn)的長遠發(fā)展，從現(xiàn)在到明年初樓市處于黎明前的黑暗，曙光將在明年下半年出現(xiàn)。