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空前嚴厲的調(diào)控使越來越多的房企承受資金鏈壓力，也促使房地產(chǎn)金融快速發(fā)展。上海財經(jīng)大學副校長王洪衛(wèi)在接受記者獨家專訪時指出，“中國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展方向并不是房地產(chǎn)開發(fā)，而是發(fā)展房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融的多元化是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的有力保障?！?/p>

“私募”非長久之計

在調(diào)控背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈趨緊成為常態(tài)，同時監(jiān)管相對寬松的私募股權(quán)基金，逐漸成為新型地產(chǎn)融資業(yè)態(tài)的合適替代。國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金自2010年開始出現(xiàn)，2011年樓市調(diào)控進一步收緊，為房地產(chǎn)私募基金發(fā)展提供了機會。清科研究中心統(tǒng)計顯示，截至今年第三季度，當年共有22只私募房地產(chǎn)基金募集到位32.25億美元，其中，由本土機構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過80.0%和70.0%。

然而，王洪衛(wèi)認為，“私募房地產(chǎn)基金只能是房地產(chǎn)資金來源的一種補充，不僅不能解決房企資金鏈緊張的問題，還不利于抑制房地產(chǎn)市場的投機行為。”

王洪衛(wèi)列了一組數(shù)字：1－10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源68429億元，相比而言，22只私募房地產(chǎn)基金所募集到的200多億元只能是滄海一粟。同時，私募基金的投資宗旨是在最短時間內(nèi)獲取最大利益，因此相對于房企，私募房地產(chǎn)基金并不是非常穩(wěn)定的“血源”，只能作為房地產(chǎn)資金來源的一種補充。

產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型

“房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級必須依托房地產(chǎn)金融的發(fā)展?！蓖鹾樾l(wèi)認為，“未來二三十年，房地產(chǎn)金融將在房地產(chǎn)行業(yè)當中占有主體地位。”

房地產(chǎn)金融的發(fā)展方式無外乎買賣和租賃兩種，王洪衛(wèi)認為，“買賣仍將以銀行按揭貸款為主，租賃可以通過發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)來改變目前的投資方式?！?/p>

資料顯示，房地產(chǎn)投資信托基金是一種采取公司或者商業(yè)信托形式，通過信托或公司方式匯集投資者資金，再投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益的房地產(chǎn)，并將投資收益分配給投資者的金融產(chǎn)品。

“隨著人口流動性的增強，個人租賃并不是現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展的主方向。個人租賃會令租客產(chǎn)生不穩(wěn)定感，如果由房地產(chǎn)信托基金去購房，再租給個人，租客入住的穩(wěn)定感就會大大增強了?！蓖鹾樾l(wèi)指出，通過房地產(chǎn)信托基金來投資房地產(chǎn)租賃市場，并不是短期追求暴利的投機行為，它可以改變居民對住宅消費“買多租少”的傳統(tǒng)模式，也可以抑制過高的房地產(chǎn)價格，促使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

應多措施引導

2007年，銀監(jiān)會曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務管理辦法(草案)》征求意見稿，將房地產(chǎn)信托投資基金定性為“以信托方式組成而主要投資于產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的成熟房地產(chǎn)項目的集合投資計劃”。同時要求房地產(chǎn)信托收益權(quán)憑證在全國銀行間債券市場發(fā)行和交易。

在引導和鼓勵方面，王洪衛(wèi)認為政府可以有多種措施?！耙环矫婵梢栽诙愂丈嫌枰詢?yōu)惠，來鼓勵新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另一方面，可以把房地產(chǎn)信托基金引入公租房，政府可以拿出一些項目來進行先行試點，公租房較低的房價可以讓租賃機構(gòu)獲取較高的投資回報率。同時，對于一些回報率不高的房地產(chǎn)信托投資基金項目，政府也可以給予一定的補貼”。