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巴曙松 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)

2011年以來(lái)，當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環(huán)境相疊加，當(dāng)加息、信貸控制與影子銀行體系監(jiān)管相疊加，當(dāng)針對(duì)開(kāi)發(fā)商供給端的抑制與針對(duì)購(gòu)房者需求端的抑制相疊加、當(dāng)市場(chǎng)化間接調(diào)控手段與行政化限購(gòu)令的直接干預(yù)措施相疊加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正面臨中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步以來(lái)最為嚴(yán)厲的市場(chǎng)與政策環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。

短期來(lái)看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對(duì)過(guò)剩的格局已經(jīng)逐步形成，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入去庫(kù)存階段：1)目前的周轉(zhuǎn)期即從拿地到銷(xiāo)售回款的周期約為 40個(gè)月，與2008年房地產(chǎn)行業(yè)低谷時(shí)45個(gè)月的周轉(zhuǎn)期相比已經(jīng)相差無(wú)幾。 2)2012年約計(jì)有近800萬(wàn)套保障房竣工，這將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)，對(duì)定位中低端的商品房供給形成直接沖擊。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在發(fā)生，而調(diào)整的方式和開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略則可能是：1)降價(jià)，從城市居民收入可承受能力測(cè)算，一線城市的平均房?jī)r(jià)降幅應(yīng)在20%～30%之間，二線城市則在10%～20%之間，三線城市基本合理，降價(jià)空間不大。 2)布局三四線城市；3)產(chǎn)業(yè)外資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)將逆轉(zhuǎn)；4)金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的互動(dòng)將可能激發(fā)部分上市企業(yè)退市或私有化傾向。 5)定位高端的開(kāi)發(fā)商將以品牌和效率而非擴(kuò)張土地儲(chǔ)備來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的提升。

從這輪調(diào)整的宏觀沖擊看，房地產(chǎn)銷(xiāo)量增速已經(jīng)開(kāi)始明顯下滑、保障房全開(kāi)工之后對(duì)沖效應(yīng)減弱之后四季度房地產(chǎn)新開(kāi)工也將出現(xiàn)明顯減速，進(jìn)一步考慮到2012年一季度限購(gòu)、庫(kù)存明顯加大和季節(jié)性因素的影響下，如果房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比增速?gòu)漠?dāng)前10%左右大幅回落甚至負(fù)增長(zhǎng)，且信貸條件以及限購(gòu)約束等未能有所松動(dòng)，則2012年二季度房地產(chǎn)投資變成個(gè)位數(shù)甚至負(fù)增長(zhǎng)的概率變大，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯行業(yè)洗牌的可能性在加大。