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二套住房 比例不高

任志強(qiáng)說(shuō)，大家都認(rèn)為是炒房子的人把中國(guó)的房?jī)r(jià)炒高了，從數(shù)據(jù)分析來(lái)看，2005年的時(shí)候擁有第二套住所的比例是8.8%，從2005年到2008年四年中我們只增長(zhǎng)了03.9%，整個(gè)比例是9.5%，其中一部分用于出租，一部分用于偶然居住，而真正閑置的只有19%，再乘以5%，只有不到兩個(gè)點(diǎn)是炒房子。而偶然居住中，低收入家庭偶然居住比例最低，租賃居住比例最高，而高收入家庭正好相反。這種情況說(shuō)明不是炒房子的人把中國(guó)房?jī)r(jià)炒高了。

同時(shí)，從總體來(lái)看擁有第二套住房比例的總數(shù)并不是很高，絕不是因?yàn)楦徊艙碛?，在不同收入家庭中都擁有一定的比例?/p>

那么，什么因素影響了住房?jī)r(jià)格?任志強(qiáng)認(rèn)為，一是家庭的分裂速度，二是城市化率，三是房子的生產(chǎn)量，還有人口問(wèn)題和土地結(jié)構(gòu)問(wèn)題也會(huì)影響到住房?jī)r(jià)格。

現(xiàn)有住房 供不應(yīng)求

任志強(qiáng)認(rèn)為，城市化速度加快和城市人口迅猛增加以及家庭分裂速度加快，使得現(xiàn)有住房面積不能滿(mǎn)足需求。

任志強(qiáng)表示，按照美國(guó)一個(gè)著名地理學(xué)家的說(shuō)法，城市化率超過(guò)30%是一個(gè)加速增長(zhǎng)。世界上城市化率平均水平是49%多，而我國(guó)的城市化率到現(xiàn)在為止只有46%，且至少虛增10%。

家庭加速分裂、青壯年人口居高不下，使得住房需求急劇增長(zhǎng)。任志強(qiáng)說(shuō)，小家庭的戶(hù)數(shù)會(huì)大幅增加，而大家庭的戶(hù)數(shù)會(huì)大幅減少，這樣對(duì)住房需求就會(huì)急劇增長(zhǎng)。而據(jù)預(yù)測(cè)，到2030年，中國(guó)人口總數(shù)可能會(huì)達(dá)到14.6億，人口紅利直到 2020年以后才會(huì)出現(xiàn)一個(gè)轉(zhuǎn)化，對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)可能還有十年到二十年的時(shí)間。

而住房生產(chǎn)量不足是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。任志強(qiáng)說(shuō)，從我國(guó)的城市化人口結(jié)構(gòu)中可以看出來(lái)，現(xiàn)在城市有六七億人口，二三億個(gè)家庭，而我們只能生產(chǎn)不到500萬(wàn)套房子。這樣一個(gè)供求關(guān)系，意味著只有2%的人才能買(mǎi)得到房。而住房生產(chǎn)量的成倍增長(zhǎng)，恰恰說(shuō)明是市場(chǎng)化讓大家有了房子住，而不是說(shuō)市場(chǎng)化讓大家沒(méi)有房子住。

住房觀(guān)念 需要改變

任志強(qiáng)說(shuō)，從住房情況看，我們?nèi)珖?guó)到目前為止按平均數(shù)計(jì)算，大概是80平方米多一點(diǎn)，說(shuō)明我們的發(fā)展速度還有一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的周期。究其原因，在年輕的時(shí)候我們不具備一次性最終消費(fèi)的能力，從小房子到大房子的轉(zhuǎn)換過(guò)程可以減輕自己的購(gòu)房壓力，逐步更換不影響到我們的消費(fèi)。

但是，新政打破了購(gòu)房消費(fèi)的規(guī)律，任志強(qiáng)說(shuō)，在這次"新國(guó)十條"中，特別是對(duì)二套住房的限制條件，它打破了從小到大、從舊到新一個(gè)梯次發(fā)展的過(guò)程，這恰恰是全世界所有的國(guó)家都經(jīng)歷了這樣一個(gè)過(guò)程。

任志強(qiáng)指出，我們現(xiàn)在的情況是擁有住房比例已經(jīng)很高，并非沒(méi)有房子住，只是我們出現(xiàn)了高比例兩代人和三代人同在一個(gè)屋檐下的問(wèn)題。因此，中國(guó)的住房問(wèn)題一定程度上是國(guó)人住房觀(guān)念的問(wèn)題。