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樓市“拐點”何時到來？現(xiàn)階段，這是個熱門話題，但沒人能給出確切答案。開發(fā)商部分降價，是否意味著普通購房者今后將以更低價格買到房？二手房評估征稅，銀行首套房利率提高，這是不是樓市調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)的開始？針對以上熱點話題，記者日前采訪了長期關(guān)注樓市的經(jīng)濟學家易憲容。

1、地產(chǎn)業(yè)目前

  仍是暴利行業(yè)

深圳特區(qū)報：一些專家認為，自從招拍掛制度實行之后，房地產(chǎn)已不是暴利行業(yè)。您怎么看？

易憲容：這個問題沒有必要去分析。只要看中國富豪榜上的名單，哪一位和房地產(chǎn)無關(guān)？另外，即便很多地產(chǎn)商都說利潤不高，但實際進入地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)并未減少。

這些年來，一些家電、實業(yè)類公司爭先恐后進入房地產(chǎn)，甚至因此“荒廢”主業(yè)?，F(xiàn)在，一些互聯(lián)網(wǎng)公司也開始忙于圈地，這不是因為企業(yè)要搞“多元化”，而是地產(chǎn)利潤依舊很高，比他們之前做的實業(yè)要高得多。

對房地產(chǎn)商來說，目前房地產(chǎn)市場化程度比較低，住房產(chǎn)品是房地產(chǎn)企業(yè)壟斷性定價。同時，加上消費者分散，住房信息不對稱以及房地產(chǎn)采取的不同營銷策略，購房者在市場上與開發(fā)商的談判能力低?，F(xiàn)實中，有多少購房者能和開發(fā)商講價呢？在我看來，暴利的本質(zhì)在于利用全國人民公有的土地資源，讓住房成了極少數(shù)人賺錢謀取暴利的工具，掠奪與損害了全國大多數(shù)人的利益。很多開發(fā)商幾千元起家，幾年之后就身家上億，在全世界也很少有一個行業(yè)能讓人如此快速地致富吧？

深圳特區(qū)報：在地產(chǎn)業(yè)鏈條上，地方政府、地產(chǎn)商及炒房團都是不可缺少的一環(huán)。地產(chǎn)暴利究竟出現(xiàn)在哪個環(huán)節(jié)，購房者也能有暴利嗎？

易憲容：每個環(huán)節(jié)都有利益。此前，因為有開發(fā)商降價，有購房者要求補償樓價，我覺得這種情況應(yīng)區(qū)別看待。如果購房者將買樓視為投資，既然進入這個利益鏈條，就應(yīng)坦然承受投資損失。當然，如果是視購房為生活必需品，則可另當別論。

在股市，炒股虧錢你可能自認倒霉，進入樓市如果是為了投資或投機，也是如此。如果想退房，要看退房的目的是什么。如果開發(fā)商存在欺詐，沒有按合同辦理業(yè)務(wù)，購房者可到法院打官司，要求退房。但是，不能因為房價降低了就要求退房，這是不合理的訴求。過去200萬買的房子，現(xiàn)在跌到50萬，那是你應(yīng)該承受的。

中國樓市的投資或者說投機因素很強。你到北京去看看，之前賣出的住房是否真正是在解決居民的居住需求？目前許多小區(qū)的住房，盡管賣出去了幾年，但是根本無人居住，空置并不少見。好的房子長期空置無人居住，資源嚴重浪費，同時，很多人連基本的居住條件都無法滿足。換個角度想，炒房的人都不用去工作，只要去炒房就能讓財富增值數(shù)倍，這是很荒唐的事情，既不利于民生改善，也無益于實體經(jīng)濟。

2、關(guān)鍵是去除

  樓市賺錢功能

深圳特區(qū)報：前幾年的樓市調(diào)控政策，緣何遏制不住房價上漲？

易憲容：2004年以來，政府一直在調(diào)控樓市，特別是2010年以來，調(diào)控政策出臺更加頻繁。但為何政策越多，房價升得越高？根本上就是因為沒有去除住房的賺錢功能。只要持有住房有利可圖，那么，無論是商品住房還是保障房，所有人都會趨之若鶩，房價怎會不高？當住房賺錢效應(yīng)隨著房價飆升進一步強化，如果調(diào)控政策不是從這里入手，僅是做些表面文章，比如限購、限價等，那么房價還會漲更高。

深圳特區(qū)報：如何才能去除樓市的賺錢功能呢？

易憲容：房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵，在于房子已變成投資品而非消費品。當住房變成投資品，一個人買多少套都沒問題。要解決這個問題，要從金融信貸著手。房地產(chǎn)問題在一定程度是個金融問題。收緊信貸，調(diào)控樓市便可以釜底抽薪。

上半年，樓市出現(xiàn)一些調(diào)整，根本上是央行貨幣政策收緊或銀行信貸按揭政策變化的結(jié)果。近10年來，國內(nèi)房價飚升，地產(chǎn)泡沫吹大，基本上都是由信貸和稅收政策推動，2009和2010年表現(xiàn)最為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，今年6月末，全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額10.26萬億元，其中個人住房貸款余額6.26萬億元。兩個指標都比2008年增長1倍。更為嚴重的是，還有人估算，現(xiàn)在的逾56萬億元的銀行信貸中，可能六成左右都與地產(chǎn)有關(guān)。在推高樓市的同時，巨大的貸款量也蘊含極大風險。房價上漲時，這些貸款風險自然隱蔽起來。如果房價下跌，風險有多高是無法預(yù)計的。是否能夠改變這種功能，在于決策者決心有多大。

3、拐點的出現(xiàn)

  要看稅收政策

深圳特區(qū)報：現(xiàn)在，地產(chǎn)商開始降價售樓，這是不是意味著樓市“拐點”可能會到來？

易憲容：這樣說還為時過早，除了我上面講的金融信貸政策，“拐點”何時到來取決財稅政策調(diào)整。房地產(chǎn)稅是一個綜合概念，包括了交易流轉(zhuǎn)稅、所得稅及住房持有稅或物業(yè)稅。如果稅制設(shè)計得當，遏制樓市投機并不難。

在香港，住房交易稅高達4.25%，任何人都無法通過陰陽合同來避稅。近來，香港為打擊房地產(chǎn)投機，把成交半年之內(nèi)的住房交易稅再加15%，一年之內(nèi)交易的再加10%，二年內(nèi)交易的再加5%等，這樣一來，基本上遏制住了炒房勢頭。

深圳特區(qū)報：您對地產(chǎn)稅收政策的轉(zhuǎn)變有何建議？

易憲容：在內(nèi)地，稅制對炒房依舊較為寬松。房地產(chǎn)稅在多數(shù)國家屬于地方稅，為地方財政重要部分。

上世紀90年代中期，美國地方年財政收入1萬多億美元，其中房地產(chǎn)稅就占20%以上。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)稅比重偏低，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅僅占全部稅收收入的比重很低，占地方財政收入的比重也不到10%。同時，由于樓市和地方財政密切相關(guān)，地方還會采取“減稅”措施。比如房地產(chǎn)交易稅，當前征收幅度是在1.5%-3%。由于其彈性大，如果地方政府鼓勵更多人買房，一般會“就低不就高”。還有不少二手房交易都會采取陰陽合同避稅，從而使得內(nèi)地住房交易稅實際上非常低。

因此，要遏制投機，首先要從交易流轉(zhuǎn)稅及交易所得稅入手。只要對這兩種房地產(chǎn)稅進行改革，高房價泡沫豈有擠不出的道理？

觀點回顧

地產(chǎn)業(yè)更應(yīng)

注重保障民生

深圳特區(qū)報：您在六年前便認為“房地產(chǎn)業(yè)挾持著整個中國經(jīng)濟”，現(xiàn)在對這一觀點有修正嗎？

易憲容：在歐美，房地產(chǎn)從來不是支柱產(chǎn)業(yè)。你根本找不到像中國地產(chǎn)業(yè)這樣輝煌的對應(yīng)行業(yè)。即便是房價泡沫已破滅的日本，地產(chǎn)業(yè)也不是支柱行業(yè)。日本經(jīng)濟的支柱行業(yè)顯然是制造業(yè)。

中國房價這些年一直在漲，越來越多的人買不起房，炒房團卻一夜暴富，結(jié)果是大量房屋空置。如果要說這些年有變化的話，那就是這種“挾持經(jīng)濟”的程度加深和加重了。

不可否認，房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)有拉動作用，但更應(yīng)是民生產(chǎn)業(yè)，而不是強調(diào)經(jīng)濟支柱作用?，F(xiàn)在，仍有很多人買不起房，如果房價下降，房地產(chǎn)銷量會升高，對其他行業(yè)的拉動就更大，這是顯而易見的道理。拉動經(jīng)濟和高房價沒有關(guān)系。所謂“剛性需求”，我更不敢茍同。未來的樓市一定要改變過度炒作的發(fā)展模式，否則這種“挾持”對中國經(jīng)濟來說，仍很危險。

深圳特區(qū)報：很多人說你是“房地產(chǎn)平民代言人”，你怎么看這個頭銜？

易憲容：我不是什么代言人，我只是說出了事實。簡單的問題再被一些人復(fù)雜化后，我再把它回歸到簡單。