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近幾年的房價(jià)過快上漲已經(jīng)引發(fā)了一系列社會民生問題以及住房衍生需求的畸形發(fā)展問題，而近期在一些城市屢有上演的“房鬧”事件，其根源亦在房產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離其價(jià)值本身。

國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布最新一期70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)。好消息是，在歷經(jīng)了19個(gè)月的三番五次調(diào)控加碼后，房價(jià)只漲不跌的神話終于在10月破滅。統(tǒng)計(jì)測算顯示，10月份70大中城市房價(jià)平均環(huán)比下降0.14%，首次實(shí)現(xiàn)整體回落。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量繼續(xù)增多，比9月份增加17個(gè)，達(dá)34個(gè)?？梢灶A(yù)見，未來房價(jià)下跌會進(jìn)一步向二、三線城市擴(kuò)展。

不過，就在國家樓市調(diào)控政策有效性開始顯現(xiàn)、房價(jià)“拐點(diǎn)”初現(xiàn)端倪之際，一些針對當(dāng)前樓市調(diào)控政策的“雜音”亦不絕于耳。其中一個(gè)最新論調(diào)就是，“如果房價(jià)在北京、上海、廣州出現(xiàn)10%的下降的話，一定會帶來比房價(jià)上漲30%還大的社會問題，剛買房的年輕人一定會抱怨”。

表面上看，這個(gè)論調(diào)也并非全無道理。首先，房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域關(guān)聯(lián)度高，房價(jià)一旦下行，不可避免地會影響到建材、家裝、家電消費(fèi)等上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；其次，房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)一直以來依賴銀行“供血”，房價(jià)下行可能帶來相應(yīng)的金融風(fēng)險(xiǎn)；最后，房價(jià)下跌帶來的資產(chǎn)縮水、“負(fù)資產(chǎn)”問題，有可能會導(dǎo)致“房鬧”及斷供事件。

但是，這個(gè)貌似合理的論調(diào)，卻忽略了這樣一個(gè)事實(shí)：和房價(jià)下降可能引發(fā)“剛買房的年輕人抱怨”相比，恰恰是近幾年的房價(jià)過快上漲已經(jīng)引發(fā)了一系列社會民生問題以及住房衍生需求的畸形發(fā)展問題，而近期在一些城市屢有上演的“房鬧”事件，其根源亦在房產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離其價(jià)值本身。

這的確是個(gè)現(xiàn)實(shí)，因?yàn)閮r(jià)格偏離其價(jià)值帶來的泡沫，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域積累了相當(dāng)?shù)慕鹑陲L(fēng)險(xiǎn)。但如果就此認(rèn)為足以“綁架”銀行，未免有些夸大其詞。銀監(jiān)會日前明確表態(tài)，即使房價(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍然能到達(dá)100%。

銀監(jiān)會的表態(tài)自然有相應(yīng)的依據(jù)。截至三季度末，我國銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)10.46萬億元，其中包括個(gè)人住房貸款余額6.4萬億元，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.6萬億元，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7887億元，以及一部分證券化房地產(chǎn)貸款。這些貸款占銀行各項(xiàng)貸款余額比重則為19.76%，遠(yuǎn)低于許多歐美銀行房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)占比高達(dá)50%的水平。也正因比重較低，即使做個(gè)人房貸大量斷供這一最壞打算，恐怕也難以讓銀行真正“傷筋動骨”。且不論房貸大量斷供的這種假設(shè)實(shí)際上根本就不能成立——在房價(jià)漲得比2009年還甚的2010年，銀行早已收緊房地產(chǎn)貸款，高位購房者只是相對少數(shù)。除了投機(jī)性購房外，高價(jià)自住性購房者除非是還款能力出了問題，否則基本上不會因?yàn)榉績r(jià)下降而斷供，因?yàn)檫@不僅意味著需要支出租賃成本，也意味著要承擔(dān)相應(yīng)的購房機(jī)會風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于房價(jià)是不是該降、降多少合適，有兩個(gè)數(shù)據(jù)更具參考意義。一是房價(jià)收入比。按照國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，合理房價(jià)收入比應(yīng)當(dāng)處于4至6區(qū)間，目前國內(nèi)房價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民可承受的合理范圍；二是租金回報(bào)率。有數(shù)據(jù)顯示，目前住宅市場的租金回報(bào)率已不足2%，一些特大型城市甚至只有1%。產(chǎn)權(quán)僅有70年卻要出租100年才能收回成本的房產(chǎn)，價(jià)格與價(jià)值早已相去甚遠(yuǎn)。不難看出，房價(jià)只漲不跌，才會成為真正影響到經(jīng)濟(jì)社會健康發(fā)展的大問題。

令人真正擔(dān)心的是，此前，每當(dāng)調(diào)控稍有成效，房價(jià)出現(xiàn)下降苗頭時(shí)，總有各種論調(diào)表現(xiàn)出憂心忡忡，又是社會問題，又是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題。房價(jià)下跌就像“狼來了”一樣，喊了好些年“狼”都沒有來，一些人甚至覺得“狼”永遠(yuǎn)不會來了。買不起房，事已不小，如果那些危言聳聽的論調(diào)最終左右了正在進(jìn)行的樓市調(diào)控，進(jìn)而影響了大家對國家經(jīng)濟(jì)政策的信心，事就真正大了。