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舊廠房、舊工業(yè)區(qū)給人的印象是，簡陋、雜亂、產(chǎn)業(yè)低端；相比住宅，不僅交易冷清，而且價格也便宜許多。令人驚訝的是，這種傳統(tǒng)狀況正在發(fā)生顯著變化：舊工業(yè)區(qū)改造升級提速，業(yè)主惜售心理增強，放盤量減少；最近半年，羅湖、福田熱點片區(qū)舊廠房售價上升了三成左右。

在住宅調(diào)控力度不減的背景下，品牌地產(chǎn)中介普遍看好舊廠房的未來前景，競相介入舊廠房代理業(yè)務(wù)。

舊廠房價格紛紛上漲

7月以來，深圳一、二手住宅成交持續(xù)地量，價格雙雙下行，而舊廠房交易則相對活躍，特別是成交價格逆市上漲。

位于深圳中心區(qū)的羅湖、福田舊廠房尤其受到追捧，清水河、筍崗、八卦嶺和金地四大舊工業(yè)區(qū)物業(yè)交易最為活躍，一方面，市場關(guān)注度持續(xù)提高，另一方面，成交量、成交價格上升。 世華地產(chǎn)車公廟區(qū)域經(jīng)理陳超介紹，今年6月以來，該公司在筍崗、八卦嶺代理交易了多項整層或整棟舊廠房物業(yè)，買家主要是個人投資者。進入9、10月份，放量的情況更加明顯；而成交均價普遍出現(xiàn)了三成左右的上漲。筍崗舊廠房成交均價從6月的10000萬元/平方米漲至目前的13000元/平方米，漲幅為三成；八卦嶺舊廠房漲幅更高，由8000元/平方米漲至13000元，漲幅達(dá)到六成。

“從2008年樓市低谷時算起，中心區(qū)舊廠房價格已經(jīng)翻了一番?！标惓嘎?，他們代理一位客戶在2008年6月買入筍崗片區(qū)一層約7000平方米的舊廠房，價格為每平方米4000多元。今年6月賣出時，價格接近11000元，上漲了一倍多。

歷史數(shù)據(jù)顯示，車公廟數(shù)碼城一帶原為工業(yè)區(qū)，廠房均價只為1000元/平方米，如今該片區(qū)轉(zhuǎn)型為繁華商業(yè)區(qū)，物業(yè)均價接近25000元/平方米。轉(zhuǎn)型前后，物業(yè)價格大漲20多倍。

舊廠房業(yè)務(wù)咨詢增多

早在去年四季度，住宅限購令在全國多個城市陸續(xù)頒布后，一些反應(yīng)靈敏的地產(chǎn)中介就開始拓展廠房銷售這項新業(yè)務(wù)。

世華地產(chǎn)在去年底制定了開拓廠房銷售戰(zhàn)略，成立了專門的銷售團隊，并由其車公廟天安數(shù)碼時代分行牽頭推進。

今年5月，中原地產(chǎn)就制定了開拓廠房銷售業(yè)務(wù)的策略。日前，中原地產(chǎn)華南總經(jīng)理李耀智接受采訪時表示，廠房交易可能涉及股權(quán)、土地轉(zhuǎn)讓，流程復(fù)雜，耗時長，對服務(wù)的專業(yè)性要求高。5月以來，深圳中原撮合成交的廠房業(yè)務(wù)并不多。但舊工業(yè)區(qū)改造升級是深圳的既定政策，也是城市發(fā)展的大勢。近期，客戶關(guān)于這方面的咨詢增多，交易需求上升，中原地產(chǎn)看好深圳的舊廠房銷售代理業(yè)務(wù)，將加大開拓力度。

市場憧憬舊改帶來升值

業(yè)內(nèi)人士介紹，購買舊廠房贏利模式主要有三種，一是賺取差價。二是獲取征收補償。10月19日，市規(guī)劃國土委副主任薛峰表示，深圳城市更新將采取穩(wěn)步推進的策略來操作，大力推進舊工業(yè)區(qū)、舊工業(yè)居住混合區(qū)的改造。一旦啟動改造，原業(yè)主有望得到合理補償。三是等待租金上漲。買家可參與到改造工程當(dāng)中，當(dāng)工業(yè)區(qū)升級后，物業(yè)租金存在巨大的升值空間。

“舊廠房屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，不限購，不限貸。有改造概念的舊廠房尤其受到投資者的青睞?！标惓貏e提醒，相對于首套住宅的三成首付，舊廠房按揭首付高得多，一般得六成以上，貸款利率也高于首套住宅。因此，舊廠房的買家需要有較大的資金實力。業(yè)內(nèi)專家提醒，舊廠房改造周期長，不確定性大，投資者要注意其中潛在的風(fēng)險。

深圳二手房上周均價跌5.47%

伴隨新盤集中入市促銷，深圳二手房市場出現(xiàn)空前冷清局面。上周，全市二手房(含商業(yè)物業(yè))成交面積環(huán)比下跌四成，為最近六周的最低量；成交均價環(huán)比下跌5.47%，已經(jīng)連跌兩周。

根據(jù)深圳中原地產(chǎn)對國土部門公開數(shù)據(jù)的監(jiān)測，上周，深圳二手房成交703套，環(huán)比上升了1.74%；但實際成交面積為6.05萬平方米，環(huán)比前一周的10萬平方米，下跌四成。從各區(qū)看，羅湖、南山、龍崗、寶安的成交量都上升，其中，南山成交107套，環(huán)比升幅最大為29%；福田、鹽田的成交量下降，福田成交90套，環(huán)比下降24.37%；鹽田成交26套，環(huán)比下降了44.68%。

成交價格方面，深圳中原測得的上周全市二手房成交均價為18367.8元/平方米，環(huán)比下跌5.47%。從各區(qū)看，福田、南山、龍崗、鹽田的成交均價上漲，其中，福田漲幅最大達(dá)到31.5%；羅湖、寶安的成交均價下跌：羅湖下跌38.61%，寶安下跌了16.21%。

據(jù)了解，近期，二手房成交迅速萎縮，主要原因在于新房大量上市促銷，搶占市場；而且，二手商業(yè)物業(yè)交易趨淡，在二手房成交量中的占比由原來的四分之一降至五分之一。

上周，全市新增預(yù)售項目3個，新增住宅面積12.43萬平方米，商業(yè)面積0.83萬平方米；截止11 月20 日，全市新房可售套數(shù)為24436 套，比10月底增加了1000套。周成交新房352套，環(huán)比上升1.7%，成交均價為19801元/平方米，環(huán)比上漲1.8%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場悲觀氛圍彌漫，后市成交將繼續(xù)低迷，價格也將隨之下滑；二手房深陷僵局，未來這種僵持狀態(tài)難言突破，價格將持續(xù)下跌。

業(yè)內(nèi)人士分析：

科技地產(chǎn)創(chuàng)造新需求

當(dāng)全國住宅房產(chǎn)一片唱衰之際，科技地產(chǎn)這個新興概念為低迷的房地產(chǎn)注入一股新風(fēng)，而且在各類高新區(qū)尤其突出。日前，首次參加高交會的北京科技園建設(shè)(集團)股份有限公司總經(jīng)理郭瑩輝接受記者采訪時表示，科技地產(chǎn)把產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的運營規(guī)律結(jié)合，創(chuàng)造了新的需求。

他認(rèn)為，科技用地在土地屬性上歸類于工業(yè)用地，但是區(qū)別于普通的工業(yè)用地，科技地產(chǎn)的服務(wù)對象不是普通的工業(yè)企業(yè)，而是高新技術(shù)企業(yè)，土地單位面積創(chuàng)造的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工業(yè)地產(chǎn)，不受國家關(guān)于住宅地產(chǎn)的調(diào)控政策的影響。他分析，截止到2011年9月份，全國共成交土地約為1.9萬元，其中工業(yè)類用地超過了50%，這種情況在往年從來沒有出現(xiàn)過，說明不少開發(fā)商已經(jīng)在開始向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。