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開發(fā)商別錯估了地產(chǎn)調(diào)控形勢
政策法規(guī) 2011年11月15日 來源:中國經(jīng)濟(jì)周刊 我要評論 掃描到手機(jī)

“限購令要退出了,大家再熬一熬吧”。兩個月前,仍然有不少開發(fā)商對限購令等一系列調(diào)控措施在短期內(nèi)退出抱有幻想。如今,全國各地大中小型房地產(chǎn)商紛紛打出了降價促銷的廣告,“死扛是沒有出路的”已經(jīng)被市場認(rèn)可。

然而,近一些日子來,有關(guān)“限購令”是否會退出的爭論開始在坊間熱議。住建部部長姜偉新那句“采取限購措施,是不得已而采取的辦法,目前看來這一政策效果還不錯”,被解讀為兩種截然相反的觀點。

一種觀點認(rèn)為,限購令是“不得已”的政策所以長不了了;另一種觀點則認(rèn)為,正是因為“不得已”且效果還不錯,所以限購令會保持相當(dāng)一段時間。

國務(wù)院參事、金融專家夏斌表示,中央政府會在未來一至兩年內(nèi)堅持暫時性的限購等政策措施,但也必須做好短期行政措施的退出和長期的稅收等有關(guān)市場制度進(jìn)入的準(zhǔn)備工作,中國將把住宅房地產(chǎn)以居住為主,打擊投資的調(diào)控政策初衷和思路長期化。

這就是說,那些翹盼限購令政策退出、認(rèn)為調(diào)控政策會放松致使房價反彈的開發(fā)商和炒房者們,可能錯誤地估計了形勢。雖然限購令不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去,但一旦限購令取消,意味著房地產(chǎn)相關(guān)稅收的調(diào)控作用就會體現(xiàn)出來。

同為國務(wù)院參事的財稅專家劉桓認(rèn)為,在市場失靈的情況下,采取限購等行政管制是有必要的,但是等市場步入正軌后,政府限購令等政策就會放松,進(jìn)而用稅收來替代。

出臺半年來,限購令引發(fā)了對于房地產(chǎn)這一市場究竟應(yīng)該用行政手段還是市場手段進(jìn)行調(diào)控的爭論。某些市場派對這樣的行政干預(yù)措施嗤之以鼻,指責(zé)政策破壞了所謂市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的自由交易和配置資源職能等規(guī)則云云。

但不可否認(rèn)的是,連年上漲的房價已經(jīng)讓理性的經(jīng)濟(jì)人意識到,政府在對房地產(chǎn)行業(yè)“越調(diào)越漲”的情況下,采用一般的市場手段已經(jīng)無法使得“失靈的市場”實現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)功能,需要通過“麻痹療法”來讓市場回歸理性,讓盲從跟風(fēng)者的搶購預(yù)期恢復(fù)正常。

顯而易見,“麻痹療法”是有效的,有些地方的房價停漲了,甚至下跌了,那些買貴了的購房人紛紛要求開發(fā)商賠償或退房,交易的游戲規(guī)則告訴他們,購買房屋也存在風(fēng)險,沒有只漲不跌的市場,中國的房地產(chǎn)市場亦是如此。

不過,即便房價永遠(yuǎn)上漲的預(yù)期被打掉了,限購令這一“麻痹療法”起效了,政府也不應(yīng)該就此滿足,而是要加強長效的制度建設(shè),讓房地產(chǎn)市場從行政干預(yù)中回歸到市場自我修復(fù)中,而稅收將是一項長期的調(diào)控手段,最終讓房屋回歸其居住的本質(zhì),而非投機(jī)炒作的籌碼。

從全世界范圍來看,各國政府對房地產(chǎn)政策主要通過稅收來調(diào)控,有的針對流通環(huán)節(jié),有的針對持有環(huán)節(jié)。房產(chǎn)稅就是針對持有環(huán)節(jié),而高額累進(jìn)所得稅則是針對交易流通環(huán)節(jié)。

在未來一段時間,房產(chǎn)稅將在上海和重慶試點的基礎(chǔ)上逐步被推廣開來,其主要的終極目的是對房屋的持有進(jìn)行征稅,那些擁有大量房產(chǎn)者的利益將因此受損,對于一個住房資源緊缺的國家,過度占有住房就應(yīng)該付出相應(yīng)的成本。即使崇尚市場規(guī)則的德國不僅有嚴(yán)格的房產(chǎn)稅,如果購房者所購房屋五年之內(nèi)既不住也不出租,政府可以組織流浪漢入住,這一政策讓民眾認(rèn)識到土地和房屋具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性。

財政部財政科學(xué)研究所所長賈康坦言,目前社會貧富差距擴(kuò)大主要是體現(xiàn)在不動產(chǎn)分布上,因此征收房產(chǎn)稅應(yīng)該發(fā)揮收入分配以及再分配過程中的優(yōu)化作用。因此除了針對持有房產(chǎn)征稅之外,對房屋交易環(huán)節(jié)進(jìn)行懲罰性征稅也已經(jīng)在某些國務(wù)院智囊中達(dá)成了一致性的看法。夏斌就明確透露出類似的看法,應(yīng)該在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)推進(jìn)高額累進(jìn)所得稅,進(jìn)一步明確買房自住抑制投機(jī)的政策意圖。

所謂高額累進(jìn)所得稅,是對于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中所獲得收益作為所得稅進(jìn)行累進(jìn)征收,從而抑制房地產(chǎn)投資收益。比如日本便實行全面保護(hù)普通自住房的調(diào)控制度,以非自住房轉(zhuǎn)讓最高達(dá)75%的高額累進(jìn)所得稅和巨額房產(chǎn)繼承稅,因而從制度上杜絕了住宅的投資投機(jī)需求。

在不遠(yuǎn)的將來,行政手段退位,稅收手段上位,這將是中國房地產(chǎn)長期健康發(fā)展的必由之路。這需要政府對各國房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行充分的調(diào)研和分析,出臺符合國情兼顧公平和效率的稅收制度。

[責(zé)任編輯:lee]
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