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開發(fā)商別錯(cuò)估了地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)
政策法規(guī) 2011年11月15日 來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 我要評(píng)論 掃描到手機(jī)

“限購(gòu)令要退出了,大家再熬一熬吧”。兩個(gè)月前,仍然有不少開發(fā)商對(duì)限購(gòu)令等一系列調(diào)控措施在短期內(nèi)退出抱有幻想。如今,全國(guó)各地大中小型房地產(chǎn)商紛紛打出了降價(jià)促銷的廣告,“死扛是沒(méi)有出路的”已經(jīng)被市場(chǎng)認(rèn)可。

然而,近一些日子來(lái),有關(guān)“限購(gòu)令”是否會(huì)退出的爭(zhēng)論開始在坊間熱議。住建部部長(zhǎng)姜偉新那句“采取限購(gòu)措施,是不得已而采取的辦法,目前看來(lái)這一政策效果還不錯(cuò)”,被解讀為兩種截然相反的觀點(diǎn)。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為,限購(gòu)令是“不得已”的政策所以長(zhǎng)不了了;另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,正是因?yàn)椤安坏靡选鼻倚Ч€不錯(cuò),所以限購(gòu)令會(huì)保持相當(dāng)一段時(shí)間。

國(guó)務(wù)院參事、金融專家夏斌表示,中央政府會(huì)在未來(lái)一至兩年內(nèi)堅(jiān)持暫時(shí)性的限購(gòu)等政策措施,但也必須做好短期行政措施的退出和長(zhǎng)期的稅收等有關(guān)市場(chǎng)制度進(jìn)入的準(zhǔn)備工作,中國(guó)將把住宅房地產(chǎn)以居住為主,打擊投資的調(diào)控政策初衷和思路長(zhǎng)期化。

這就是說(shuō),那些翹盼限購(gòu)令政策退出、認(rèn)為調(diào)控政策會(huì)放松致使房?jī)r(jià)反彈的開發(fā)商和炒房者們,可能錯(cuò)誤地估計(jì)了形勢(shì)。雖然限購(gòu)令不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去,但一旦限購(gòu)令取消,意味著房地產(chǎn)相關(guān)稅收的調(diào)控作用就會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。

同為國(guó)務(wù)院參事的財(cái)稅專家劉桓認(rèn)為,在市場(chǎng)失靈的情況下,采取限購(gòu)等行政管制是有必要的,但是等市場(chǎng)步入正軌后,政府限購(gòu)令等政策就會(huì)放松,進(jìn)而用稅收來(lái)替代。

出臺(tái)半年來(lái),限購(gòu)令引發(fā)了對(duì)于房地產(chǎn)這一市場(chǎng)究竟應(yīng)該用行政手段還是市場(chǎng)手段進(jìn)行調(diào)控的爭(zhēng)論。某些市場(chǎng)派對(duì)這樣的行政干預(yù)措施嗤之以鼻,指責(zé)政策破壞了所謂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的自由交易和配置資源職能等規(guī)則云云。

但不可否認(rèn)的是,連年上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓理性的經(jīng)濟(jì)人意識(shí)到,政府在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“越調(diào)越漲”的情況下,采用一般的市場(chǎng)手段已經(jīng)無(wú)法使得“失靈的市場(chǎng)”實(shí)現(xiàn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能,需要通過(guò)“麻痹療法”來(lái)讓市場(chǎng)回歸理性,讓盲從跟風(fēng)者的搶購(gòu)預(yù)期恢復(fù)正常。

顯而易見,“麻痹療法”是有效的,有些地方的房?jī)r(jià)停漲了,甚至下跌了,那些買貴了的購(gòu)房人紛紛要求開發(fā)商賠償或退房,交易的游戲規(guī)則告訴他們,購(gòu)買房屋也存在風(fēng)險(xiǎn),沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。

不過(guò),即便房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的預(yù)期被打掉了,限購(gòu)令這一“麻痹療法”起效了,政府也不應(yīng)該就此滿足,而是要加強(qiáng)長(zhǎng)效的制度建設(shè),讓房地產(chǎn)市場(chǎng)從行政干預(yù)中回歸到市場(chǎng)自我修復(fù)中,而稅收將是一項(xiàng)長(zhǎng)期的調(diào)控手段,最終讓房屋回歸其居住的本質(zhì),而非投機(jī)炒作的籌碼。

從全世界范圍來(lái)看,各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)政策主要通過(guò)稅收來(lái)調(diào)控,有的針對(duì)流通環(huán)節(jié),有的針對(duì)持有環(huán)節(jié)。房產(chǎn)稅就是針對(duì)持有環(huán)節(jié),而高額累進(jìn)所得稅則是針對(duì)交易流通環(huán)節(jié)。

在未來(lái)一段時(shí)間,房產(chǎn)稅將在上海和重慶試點(diǎn)的基礎(chǔ)上逐步被推廣開來(lái),其主要的終極目的是對(duì)房屋的持有進(jìn)行征稅,那些擁有大量房產(chǎn)者的利益將因此受損,對(duì)于一個(gè)住房資源緊缺的國(guó)家,過(guò)度占有住房就應(yīng)該付出相應(yīng)的成本。即使崇尚市場(chǎng)規(guī)則的德國(guó)不僅有嚴(yán)格的房產(chǎn)稅,如果購(gòu)房者所購(gòu)房屋五年之內(nèi)既不住也不出租,政府可以組織流浪漢入住,這一政策讓民眾認(rèn)識(shí)到土地和房屋具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康坦言,目前社會(huì)貧富差距擴(kuò)大主要是體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)分布上,因此征收房產(chǎn)稅應(yīng)該發(fā)揮收入分配以及再分配過(guò)程中的優(yōu)化作用。因此除了針對(duì)持有房產(chǎn)征稅之外,對(duì)房屋交易環(huán)節(jié)進(jìn)行懲罰性征稅也已經(jīng)在某些國(guó)務(wù)院智囊中達(dá)成了一致性的看法。夏斌就明確透露出類似的看法,應(yīng)該在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)推進(jìn)高額累進(jìn)所得稅,進(jìn)一步明確買房自住抑制投機(jī)的政策意圖。

所謂高額累進(jìn)所得稅,是對(duì)于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中所獲得收益作為所得稅進(jìn)行累進(jìn)征收,從而抑制房地產(chǎn)投資收益。比如日本便實(shí)行全面保護(hù)普通自住房的調(diào)控制度,以非自住房轉(zhuǎn)讓最高達(dá)75%的高額累進(jìn)所得稅和巨額房產(chǎn)繼承稅,因而從制度上杜絕了住宅的投資投機(jī)需求。

在不遠(yuǎn)的將來(lái),行政手段退位,稅收手段上位,這將是中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康發(fā)展的必由之路。這需要政府對(duì)各國(guó)房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行充分的調(diào)研和分析,出臺(tái)符合國(guó)情兼顧公平和效率的稅收制度。

[責(zé)任編輯:lee]
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