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業(yè)內(nèi)認(rèn)為，調(diào)控政策明顯急功近利，缺乏誠意

中山市出臺(tái)樓市限價(jià)政策，但僅僅暫定執(zhí)行52天。一時(shí)間被業(yè)內(nèi)認(rèn)為，調(diào)控政策明顯急功近利，缺乏誠意。

業(yè)內(nèi)更加擔(dān)憂的是，時(shí)間已近年底，多個(gè)城市可能因難以完成年度目標(biāo)而面臨著被問責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)，紛紛對(duì)中山的限價(jià)舉措進(jìn)行仿效。

世聯(lián)地產(chǎn)在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)認(rèn)為，不管地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的主觀意愿如何，在房地產(chǎn)市場價(jià)格轉(zhuǎn)向松動(dòng)之際，珠?！半p限令”和中山“限價(jià)令”相繼推出，充分表明了現(xiàn)階段中央政府將繼續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場，不會(huì)放松。

限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)5800元/平方米

11月10日，廣東中山市政府發(fā)文稱，自發(fā)文之日起至2011年12月31日止，中山市新建商品住房交易按以下要求執(zhí)行：單套商品住房合同銷售價(jià)格超過5800元/平方米的，市國土資源局暫緩在中山市商品住房銷售合同網(wǎng)上登記備案系統(tǒng)受理網(wǎng)上簽約手續(xù)。

單套商品住房合同銷售價(jià)格超過5800元/平方米，未向中山市國土資源局提交登記備案資料的，中山市國土資源局暫緩辦理登記備案手續(xù)。

自此，中山成為廣東實(shí)施樓市限價(jià)政策的第六個(gè)城市，前面五個(gè)城市依次分別是增城、從化、深圳、韶關(guān)、珠海，其中今年4月初增城出臺(tái)了廣東首個(gè)限價(jià)令，這也是全國首個(gè)限價(jià)措施，開啟了廣東樓市的限價(jià)調(diào)控歷程。

中山樓市限價(jià)政策的顯著特點(diǎn)是，提出了明確的有效期限，即從11月10日起至2011年12月31日，為期僅僅52天，時(shí)效之短在國內(nèi)其他限價(jià)城市中也頗為罕見。

早在今年4月初，中山市政府已經(jīng)公布2011年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)：漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅。而年初時(shí)中山市政府預(yù)期GDP增長11%。據(jù)此測算，中山市政府要將新建商品住房價(jià)格控制在5853元/平方米以下，才能實(shí)現(xiàn)房價(jià)控制目標(biāo)。

官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年中山新建商品住宅均價(jià)為6024元/平方米，同比增長17.4%；與去年全年均價(jià)相比增長14.2%。2011年除了2月份和3月份之外，中山新建商品住宅成交均價(jià)都超過了6000元/平方米，在9月份甚至已經(jīng)達(dá)到了6336元/平方米，與調(diào)控目標(biāo)5853元/平方米存在不小的差距。

高房價(jià)城市被問責(zé)風(fēng)險(xiǎn)加大

世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，中山市政府此舉明顯是為了應(yīng)付年終中央政府對(duì)房價(jià)控制目標(biāo)考核的壓力而出臺(tái)的臨時(shí)性措施。這也許反映了很多地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度：雖無繼續(xù)打壓房地產(chǎn)市場之心，但面對(duì)中央政府強(qiáng)大的調(diào)控決心顯得十分無奈。

珠海雖然實(shí)施了雙限政策，但限購范圍只覆蓋主城區(qū)和新樓盤。亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓對(duì)記者表示，珠海主城區(qū)基本沒有什么新樓盤，珠海雙限政策將產(chǎn)生緊張搶購氛圍和市場擠出效應(yīng)，推動(dòng)需求轉(zhuǎn)向未限購區(qū)域和二手房市場，明顯存在變相托市嫌疑，反映出地方政府調(diào)控并無誠意。

世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王海斌認(rèn)為，中山限購令的出臺(tái)有助于政府完成房價(jià)控制目標(biāo)，也充分暴露了中央政府和地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控問題上的深層次矛盾。

一方面是因?yàn)橹醒胝偷胤秸恼{(diào)控目標(biāo)存在較大的差異。地方政府作為調(diào)控政策的執(zhí)行者，其利益訴求與開發(fā)商是基本一致的，但與中央政府的利益訴求是相背離的。房地產(chǎn)的繁榮不僅能夠帶來GDP的高速增長，也能帶來豐厚的土地出讓金收益。因此地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)沒有任何的利益驅(qū)動(dòng)，只是被動(dòng)地完成中央政府交辦的任務(wù)。

在這種激勵(lì)模式下，地方政府對(duì)待調(diào)控的基本態(tài)度是能拖則拖。不管是珠海的限購限價(jià)還是中山的限價(jià)都趕在年底出臺(tái)，關(guān)鍵原因是之前價(jià)格上漲過快，如果不加以控制難以完成上半年設(shè)定的房價(jià)控制目標(biāo)。

另一方面是，地方政府在選擇調(diào)控政策時(shí)，只要能選擇限價(jià)絕對(duì)不會(huì)選擇限購。相對(duì)于限購，限價(jià)政策對(duì)市場的影響相對(duì)溫和，不會(huì)造成房地產(chǎn)市場成交量的大幅下降。只要有成交量做支撐，價(jià)格就能基本穩(wěn)定，開發(fā)商和政府的收益就能得到有效保障。

世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，限價(jià)目標(biāo)的完成不僅能夠減小來自于中央政府的壓力，還可以減小出臺(tái)限購的可能性。因此限價(jià)政策能夠有效平衡開發(fā)商、地方政府和中央政府三者之間的關(guān)系，在現(xiàn)有的制度框架內(nèi)必將成為地方政府的首選。