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當(dāng)前，受樓市限購、限貸等一系列調(diào)控政策影響，全國商品住宅市場低迷，被不少開發(fā)商視為樓市調(diào)控“避風(fēng)港”的商業(yè)地產(chǎn)則呈現(xiàn)出一派繁榮景象。

有專家認為，商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)升溫除了受商品住宅市場調(diào)控外，也和我國城市化加速下的房企轉(zhuǎn)型密不可分。盲目涉足商業(yè)地產(chǎn)同樣暗含風(fēng)險，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)避免投機心理，要做好市場調(diào)研和后期的管理、運營。

開發(fā)商爭相進軍商業(yè)地產(chǎn)

當(dāng)前，全國住宅市場持續(xù)低迷，降價潮已由北京、深圳等地蔓延至二三線城市，包括萬科、富力、恒大等龍頭開發(fā)商集體拉開房價下跌序幕，有的在售樓盤降幅達到20%。市場普遍認為樓市拐點已經(jīng)臨近。

相比持續(xù)低迷的商品住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)卻日漸升溫。據(jù)戴德梁行、中原地產(chǎn)等機構(gòu)發(fā)布的第二季度市場報告顯示，北京、上海、廣州、深圳等大城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金及售價均有明顯上升。以廣州為例，據(jù)新浪樂居統(tǒng)計陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，該市11月1日至3日全市有三個住宅項目獲批預(yù)售證，其中就包括兩個商業(yè)地
產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)成為廣州11月開月絕對主角，共推房1845套，占總推房數(shù)90%。

此外，萬科、保利、金地等房產(chǎn)企業(yè)也高調(diào)進軍商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)了解，萬科計劃未來持有型物業(yè)將占其20%的開發(fā)比例；保利計劃到2012年在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資將占到其總投資額的30%；金地2011年的土地投資額中有20%的資金投向商業(yè)項目。

近日，在太原召開的中國商業(yè)地產(chǎn)招商大會上，不少開發(fā)商更是看好尚待開發(fā)的二三線城市。他們紛紛表示，商業(yè)地產(chǎn)相比商品住宅市場還處于發(fā)展階段，在二三線城市更是前景一片光明。

成樓市調(diào)控“避風(fēng)港”

“樓市調(diào)控催熱商業(yè)地產(chǎn)繁榮。”唐山一家房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人佟干城認為，商業(yè)地產(chǎn)火爆與住宅市場嚴厲的調(diào)控有關(guān)。他認為，相比普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)還算是起步階段，回報率也相對更高，所以不少開發(fā)商會更加青睞商業(yè)地產(chǎn)。SOHO中國董事長潘石屹前不久在山西曾表示，目前商業(yè)地產(chǎn)仍然是投資領(lǐng)域最熱的板塊，在北京、上海的中心區(qū)域，投資商業(yè)地產(chǎn)的回報率比住宅等高2~2.5倍。

中原地產(chǎn)分析認為，調(diào)控政策深度影響房地產(chǎn)市場，而商業(yè)地產(chǎn)不限購，為投資者打開一扇新的投資大門。山西振鵬投資開發(fā)有限公司總經(jīng)理李杰說，在住宅市場遭遇限購下，不乏投資客進入不限購的商業(yè)地產(chǎn)，不少資金雄厚有實力的房地產(chǎn)企業(yè)也將逐步提高開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)比重。

然而，有專家認為，樓市調(diào)控并非開發(fā)商轉(zhuǎn)“商”的主要原因，商業(yè)地產(chǎn)熱度升溫與我國城市化發(fā)展下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型關(guān)系密切。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云認為，隨著我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、住宅市場推動以及城市面貌的提升，需要與之配套的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)。此外，我國城市化加速發(fā)展也是商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫的重要因素。

盲目涉足風(fēng)險不小

當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)“大干快上”、盲目發(fā)展已經(jīng)引起監(jiān)管層注意。今年以來，中國銀監(jiān)會曾多次對商業(yè)地產(chǎn)進行風(fēng)險預(yù)警，明確要求各商業(yè)銀行嚴控商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)信貸以降低風(fēng)險。山西大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院副教授耿曄強認為，當(dāng)前對商業(yè)地產(chǎn)出臺相關(guān)調(diào)控政策可能性不大，但是目前調(diào)控風(fēng)險正在累積。

此外，業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)地產(chǎn)并非蓋樓那么簡單，不是有資金就能做好商業(yè)地產(chǎn)。山西九昌地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理張萌盛則認為，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)面對的消費人群不一樣，因此在規(guī)劃時要充分考慮其規(guī)模、配套、定位和周邊環(huán)境?！伴_發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項目中承擔(dān)的社會職能相對更多一些，責(zé)任更重，風(fēng)險也更大?！睆埫仁⒄f，普通商品住宅資金回收期一般為2~3年，而商業(yè)地產(chǎn)一般則5~10年。

不少業(yè)內(nèi)人士也認為，目前商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，如果供應(yīng)量超過市場消化能力，必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)滯銷，進而導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈斷裂。張萌盛說，涉足商業(yè)地產(chǎn)是一種投資行為，但是不能有投機心理。商業(yè)地產(chǎn)項目需要有專業(yè)的運作團隊做好后期運行。

“相比商品住宅，投資商業(yè)地產(chǎn)拼的是真本事。”山西大同開發(fā)商趙志毅認為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅需要有雄厚的經(jīng)濟實力，更需要獨到的眼光和對項目后期運行管理能力。