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12年前簽約賣房 法院判合同無效
政策法規(guī) 2011年11月06日 來源:新京報 我要評論 掃描到手機

12年前父親將宅基地賣出,父親去世后村里啟動拆遷,如今女兒將買家告上法庭,要求返還宅基地。

11月5日上午,海淀法院集中宣判了五起類似案例,因違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,上述房屋買賣合同均被認(rèn)定無效。

原告

買房不享有宅基地

原告賈女士的父親2011年1月去世,8個月后其所屬的海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)大牛坊村城鄉(xiāng)一體化改造工作正式啟動,賈女士一家原來的宅基地面臨拆遷。

賈女士訴稱,1999年5月10日,父親將大牛坊村宅基地上的北房五間、東西房各三間,以25萬元價格賣給被告梁先生。但梁先生是海淀鄉(xiāng)萬泉莊人,不享有宅基地使用權(quán),雙方簽訂的《買賣房協(xié)議書》違反了國家法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定,故起訴要求判令《買賣房協(xié)議書》無效以及返還宅基地。

被告

簽訂協(xié)議村委會蓋章

對此,被告梁先生感到很委屈,稱“已經(jīng)在此處居住了十余年,賈女士起訴是因為大牛坊村面臨拆遷,其在利益驅(qū)動下背信棄義,違反了誠信原則,損害了社會公序良俗”。

他稱,當(dāng)時與原告的父親簽訂協(xié)議是雙方真實意思表示,并經(jīng)過了當(dāng)時海淀區(qū)永豐鄉(xiāng)人民政府大牛坊村村民委員會(后并入西北旺鎮(zhèn))蓋章確認(rèn)。

法院查明,當(dāng)時村委會確曾在該協(xié)議書上加蓋公章,梁先生交了25萬拿房后,曾多次裝修。2010年,新建南房三間,將整個院落封頂,并對全部房屋進行裝修,但建房前并未向相關(guān)部門申請批準(zhǔn)。

法院

合同無效但應(yīng)協(xié)商補償

法院認(rèn)為,賈先生與梁先生當(dāng)年簽訂的《買賣房協(xié)議書》雖系當(dāng)時雙方當(dāng)事人的真實意思表示,但違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,故應(yīng)為無效合同。雖然村委會在該協(xié)議書上加蓋公章,由于村委會并非土地管理部門,其在《買賣房協(xié)議書》上蓋章的行為并不能證明該合同有效,最終認(rèn)定買賣無效。

但由于梁先生對本案所涉房屋進行了擴建,且尚未估算實際價值,房屋本身面臨城鄉(xiāng)一體化改造,由此產(chǎn)生的搬遷利益總價尚未確定,因此法院對于本案所涉合同的返還及賠償問題暫不予處理。雙方當(dāng)事人可待搬遷利益確定后,根據(jù)各自的請求,另案主張權(quán)利。

■ 法官建議

啟動當(dāng)事人利益補償機制

本案所屬的大牛坊村是典型的城鄉(xiāng)接合地區(qū),目前大部分地區(qū)面臨拆遷。大牛坊村農(nóng)村宅基地有買賣行為的近200戶,訴至法院的有20余件,海淀法院多次在大牛坊巡回開庭就該類案件公開進行審理。

法院調(diào)研發(fā)現(xiàn),這些農(nóng)民房買賣多數(shù)發(fā)生在上個世紀(jì)九十年代,買賣雙方法律意識淡薄,對農(nóng)村宅基地和農(nóng)民房屋買賣的相關(guān)政策知之甚少。買房人購買農(nóng)民房后長期居住使用,形成了現(xiàn)有的生活圈和社交圈,而農(nóng)民因土地價值及房屋價值的提高反悔,但往往無力向購房人支付動輒數(shù)十萬甚至上百萬的折價補償款。

為此,法院針對騰房及支付折價款執(zhí)行難的問題,提出對拆遷地區(qū)或面臨拆遷地區(qū)可采取當(dāng)事人約定拆遷補償款分配比例的方法進行處理。如農(nóng)民房買賣行為確認(rèn)無效后,應(yīng)當(dāng)啟動對應(yīng)的當(dāng)事人利益補償機制,使得雙方當(dāng)事人的合法利益得到應(yīng)有的保障。

[責(zé)任編輯:lee]
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