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12年前父親將宅基地賣出，父親去世后村里啟動拆遷，如今女兒將買家告上法庭，要求返還宅基地。

11月5日上午，海淀法院集中宣判了五起類似案例，因違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，上述房屋買賣合同均被認(rèn)定無效。

原告

買房不享有宅基地

原告賈女士的父親2011年1月去世，8個月后其所屬的海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)大牛坊村城鄉(xiāng)一體化改造工作正式啟動，賈女士一家原來的宅基地面臨拆遷。

賈女士訴稱，1999年5月10日，父親將大牛坊村宅基地上的北房五間、東西房各三間，以25萬元價格賣給被告梁先生。但梁先生是海淀鄉(xiāng)萬泉莊人，不享有宅基地使用權(quán)，雙方簽訂的《買賣房協(xié)議書》違反了國家法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故起訴要求判令《買賣房協(xié)議書》無效以及返還宅基地。

被告

簽訂協(xié)議村委會蓋章

對此，被告梁先生感到很委屈，稱“已經(jīng)在此處居住了十余年，賈女士起訴是因?yàn)榇笈７淮迕媾R拆遷，其在利益驅(qū)動下背信棄義，違反了誠信原則，損害了社會公序良俗”。

他稱，當(dāng)時與原告的父親簽訂協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，并經(jīng)過了當(dāng)時海淀區(qū)永豐鄉(xiāng)人民政府大牛坊村村民委員會（后并入西北旺鎮(zhèn)）蓋章確認(rèn)。

法院查明，當(dāng)時村委會確曾在該協(xié)議書上加蓋公章，梁先生交了25萬拿房后，曾多次裝修。2010年，新建南房三間，將整個院落封頂，并對全部房屋進(jìn)行裝修，但建房前并未向相關(guān)部門申請批準(zhǔn)。

法院

合同無效但應(yīng)協(xié)商補(bǔ)償

法院認(rèn)為，賈先生與梁先生當(dāng)年簽訂的《買賣房協(xié)議書》雖系當(dāng)時雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)為無效合同。雖然村委會在該協(xié)議書上加蓋公章，由于村委會并非土地管理部門，其在《買賣房協(xié)議書》上蓋章的行為并不能證明該合同有效，最終認(rèn)定買賣無效。

但由于梁先生對本案所涉房屋進(jìn)行了擴(kuò)建，且尚未估算實(shí)際價值，房屋本身面臨城鄉(xiāng)一體化改造，由此產(chǎn)生的搬遷利益總價尚未確定，因此法院對于本案所涉合同的返還及賠償問題暫不予處理。雙方當(dāng)事人可待搬遷利益確定后，根據(jù)各自的請求，另案主張權(quán)利。

■ 法官建議

啟動當(dāng)事人利益補(bǔ)償機(jī)制

本案所屬的大牛坊村是典型的城鄉(xiāng)接合地區(qū)，目前大部分地區(qū)面臨拆遷。大牛坊村農(nóng)村宅基地有買賣行為的近200戶，訴至法院的有20余件，海淀法院多次在大牛坊巡回開庭就該類案件公開進(jìn)行審理。

法院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些農(nóng)民房買賣多數(shù)發(fā)生在上個世紀(jì)九十年代，買賣雙方法律意識淡薄，對農(nóng)村宅基地和農(nóng)民房屋買賣的相關(guān)政策知之甚少。買房人購買農(nóng)民房后長期居住使用，形成了現(xiàn)有的生活圈和社交圈，而農(nóng)民因土地價值及房屋價值的提高反悔，但往往無力向購房人支付動輒數(shù)十萬甚至上百萬的折價補(bǔ)償款。

為此，法院針對騰房及支付折價款執(zhí)行難的問題，提出對拆遷地區(qū)或面臨拆遷地區(qū)可采取當(dāng)事人約定拆遷補(bǔ)償款分配比例的方法進(jìn)行處理。如農(nóng)民房買賣行為確認(rèn)無效后，應(yīng)當(dāng)啟動對應(yīng)的當(dāng)事人利益補(bǔ)償機(jī)制，使得雙方當(dāng)事人的合法利益得到應(yīng)有的保障。