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加息周期下，利率五度上揚，五年期及以上基準(zhǔn)利率更是定格在７.０５%的歷史高位，破七之說，成為購房者談?wù)摲抠J話題時最真實的無奈。與此同時，不少購房者發(fā)現(xiàn)，房貸申請的難度正在悄然遞增，過往一個月即可以辦理成功的房貸，現(xiàn)在往往要兩月之久。沉重，清晰的彌漫在房貸市場上空。如何才能在信貸緊縮局勢下順利攻克房貸，或盡可能減輕因房貸未遂帶來的違約困擾？成為購房者必須面對的問題。

·緊縮當(dāng)前 購房者直呼房貸難

心急吃不了熱豆腐，但如今，要確保充裕的房貸餐盤，對不少購房者而言卻是奢望。 原本在６月申請房貸的顧先生（根據(jù)真實案例整理），在向某銀行提交首套房貸申請后，進(jìn)入了漫長的辦理周期，情緒開朗的他稱之為"論持久戰(zhàn)"，而他或許沒有想到，自己的融資之旅會如此坎坷。

先是審核周期中遭遇加息，隨后該銀行又將首套房貸利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率上浮１０%，月供凈增數(shù)百元，在和妻子商議之后，顧先生決定咬牙克服還貸高壓，迎難而上。而一則來自銀行的通知則澆了他當(dāng)頭一盆，由于該行信貸額度吃緊，原本并無意外的房貸突遇難產(chǎn)，借款人面臨著購房簽約后的違約尷尬。

給賣家書面承諾的尾款付款期日漸臨近，如若未得貸款，顧先生或?qū)⒚媾R不菲的違約賠付。 諸如此類的現(xiàn)象在當(dāng)下并不少見，購房者或苦于房貸辦理周期遙遙無期，或苦于到手的貸款距離申請額度相去甚遠(yuǎn)，或苦于被銀行拒之門外。更有甚者，原本已經(jīng)基本敲定放款的房貸，也因為銀行突發(fā)的信貸額度虧空功虧一簣，正如顧先生。要想順利獲得房貸，似乎并非如履平川般容易。

·房貸門檻升級 緣何房貸如此難辦？

專業(yè)在線貸款服務(wù)平臺易貸中國認(rèn)為，自去年樓市調(diào)控起，房貸作為重要的控制手段已經(jīng)出現(xiàn)明顯嚴(yán)格化，漸次出現(xiàn)了首套房７折利率演變?yōu)椋?５折、二套房利率升至基準(zhǔn)利率１.１倍的政策性舉措，而隨著今年國八條的正式實施，限購令、限貸令讓不少購房客暫時失去了進(jìn)入樓市的資格。

就目前而言，不少房貸客戶較為關(guān)心的是房貸辦理周期的問題，曾經(jīng)快捷的辦理，如今冗長不堪。易貸中國指出，原本銀行房貸審批時間約為３-５天，放款周期約為２０天，總周期能夠控制在一個月以內(nèi)；而如今不少銀行的審批時間及放款周期都翻倍，申獲房貸，往往需要近兩月方能實現(xiàn)。

購房者或許不知，這其實是因為銀行房貸審核門檻升級所致。眾所周知，過往幾年中，房貸申請并未如此艱難，購房者有穩(wěn)定的工作和收入，一紙貸款申請往往輕而易舉便可成為現(xiàn)實，甚至開發(fā)商輕易代辦貸款的現(xiàn)象屢見不鮮?，F(xiàn)如今，銀行不僅要衡量借款家庭的還款能力（具備穩(wěn)定的工作和收入），還要看信用記錄是否優(yōu)良，同時貸款壓力的得當(dāng)控制也是重要因素（月供需在月收入５０%之內(nèi)）。

門檻升級，如若加之該銀行網(wǎng)點信貸額度緊缺，普通資質(zhì)借款人的貸款風(fēng)險問題無疑更為顯現(xiàn)，在高房價之下，動輒數(shù)十萬、上百萬的欠款，豈是輕易說還就還？在此情勢下，更多的銀行更傾向于向財產(chǎn)能力出眾的優(yōu)質(zhì)借款人發(fā)放房貸，以此確保信貸風(fēng)險的有效控制，差異化對待開始顯山露水。

·信貸額度緊缺

與此同時，銀行業(yè)金融機構(gòu)"信貸饑渴"也成為不爭事實，繼去年信貸總量控制在８萬億元之內(nèi)后，２０１１年信貸總量被預(yù)定為７.５萬億元的標(biāo)準(zhǔn)，在信貸重心向經(jīng)營性貸款傾斜的同時，不少銀行的住宅貸款略顯囊中羞澀，貸款辦理周期拉長、貸款未通過審核，成為部分銀行網(wǎng)點中較為常見的現(xiàn)象。

曾經(jīng)是信貸業(yè)務(wù)香餑餑的房貸業(yè)務(wù)，年內(nèi)開始出現(xiàn)明顯的縮水跡象。僅以經(jīng)濟(jì)中心上海為例，上半年該市個人住房貸款新增１６４.８億元，同比少增３４２.２億元，回落明顯。而由于諸多地區(qū)房價并未出現(xiàn)實質(zhì)性下行，調(diào)控力度恐在近期持續(xù)升級，限購令或再度出臺，而金融手段在其間的作用，不言自明。

有限的信貸額度面前，不少銀行開始尋找出路，以期在收益方面實現(xiàn)穩(wěn)定的正增長。我們注意到，目前大中城市首套房貸利率基本都執(zhí)行基準(zhǔn)利率，個別銀行甚至高出該標(biāo)準(zhǔn)；二套房貸方面，雖然政策規(guī)定利率為基準(zhǔn)利率上浮１０個百分點，但個別銀行的執(zhí)行明顯高出此標(biāo)準(zhǔn)，甚至傳出停貸聲音。

·武裝大腦 房貸攻堅理性展開

越是信貸緊縮，購房者越應(yīng)當(dāng)武裝大腦，形成更為周全的房貸計劃。易貸中國指出，應(yīng)當(dāng)在風(fēng)險可控的情況下合理置業(yè)，貨比三家確保貸款成功率，并選擇最適宜自己的貸款產(chǎn)品，確保貸款處于低壓狀態(tài)。

·置業(yè)謹(jǐn)慎為先

就剛性購房需求而言，建議購房者應(yīng)"從小"入手，留夠置業(yè)升級空間，待經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)再實現(xiàn)過渡。

就目前房價走勢而言，不少地區(qū)已經(jīng)高企至令購房者汗顏，雖然調(diào)控政策對于房價抑制的意圖非常明確，但時至今日，多數(shù)地區(qū)房價仍未出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降。以北京為例，如今要在東五環(huán)外楊閘、管莊等區(qū)域購買一套５年期以上的二手房，成交均價在１.４萬元/平米以下的物業(yè)已經(jīng)罕見蹤跡。

易貸中國認(rèn)為，購房者盡可能選擇家庭適用的小戶型，如具備一次性付款能力最好；如若需要貸款，應(yīng)當(dāng)確保自己具備足夠的首付能力（首套房３成、二套房６成），同時要衡量自己的貸款壓力能否得當(dāng)控制，要確保月還款額度控制在家庭月收入的５０%以內(nèi)，避免自己今后承擔(dān)沉重的經(jīng)濟(jì)壓力。

·貸款貨比三家

過往房貸中，貨比三家比的是利息的高低，如今辦理房貸難度增大，更要比較貸款的成功率。 購房者應(yīng)當(dāng)盡可能選擇有把握的貸款銀行，并提前通過詳實咨詢了解該行房貸信息，確保自己的房貸資質(zhì)不出差錯。一般來講，借款人需要在現(xiàn)單位具備穩(wěn)定的工作屬性，并且每月收入較為均衡穩(wěn)定（工資需每月入卡），具備良好的個人信用記錄（可攜帶身份證前往中國人民銀行打印獲悉），并且所購房屋需具備獨立產(chǎn)權(quán)、具備抵押資質(zhì)（如二手房，需面積在５０平米以上，房齡低于２０年）。

易貸中國需要指出，每家銀行、甚至每家網(wǎng)點，都可能存在房貸執(zhí)行的差異性，因此充分了解各行信息，對于自己的房貸申請將起到至關(guān)重要的幫助，不至于因為一家貸款偃旗息鼓造成房貸就此擱淺。

１.合同注明風(fēng)險 由于貸款辦理時限、辦理成功率均存在風(fēng)險，在合同中有效注明就顯得尤為關(guān)鍵。 購房者在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，應(yīng)當(dāng)就貸款風(fēng)險，以補充協(xié)議的形式予以說明： 首先，免責(zé)聲明需提出。就未能獲得貸款的免責(zé)問題，需要明確提出，如若未能通過房貸審批無法獲得貸款，應(yīng)當(dāng)提出減免自己的違約責(zé)任，不要因為貸款未遂而背負(fù)沉重的賠付負(fù)擔(dān)； 其次，就全額房款付款周期予以說明。以往，購房者申請貸款后會在兩個月內(nèi)將全款支付于賣方，如今貸款周期冗長，可適度將付款期限增長。這樣做有什么好處？一方面是和當(dāng)前的貸款發(fā)放周期相對應(yīng)，一方面可為購房者留足時間，在一筆貸款申請失敗后繼續(xù)向其他銀行提出申請。

２.別忽視公積金 如若購房者連續(xù)繳存住房公積金，那么它在關(guān)鍵時候就將派上用場，千萬不要為它的"有限申請額度"感到不屑，在當(dāng)前商業(yè)貸款利率走高的背景下，公積金貸款不僅能夠為借款人極大的節(jié)省利息開支，同時，公積金貸款對于符合申請條件的上班族而言，避免了"無法獲貸"這種尷尬狀況的發(fā)生。

易貸中國以北京為例，只要借款人連續(xù)繳存公積金滿一年，并且每月繳存額度不低于５００元，即可申請北京公積金貸款，個人最高申請額度３０萬元（有補充公積金為４０萬元），家庭最高申請額度６０萬元（有補充公積金為８０萬元），如公積金貸款低于需貸款額度，可直接申請組合貸款（公積金貸款+商業(yè)貸款）。以８０萬３０年期貸款為例，若選用等額本息法，公積金貸款月供為４２４５元，而商貸為５３４９元，差異明顯。

·選對還款方式

購房者應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身收入、財產(chǎn)支配情況，合理選擇適宜自己的貸款還款方式。 在目前主要的兩種還款方式中，等額本息法每月還款額固定，適合于收入平穩(wěn)的借款人群，優(yōu)點是還款額度便于記憶，不易造成人為逾期；等額本金法本金不變，利息逐月遞減。另外，個別銀行推出的雙周供，其實是通過縮短還款周期來減輕利息負(fù)擔(dān)的還款方法，貸款額越大，節(jié)省利息越多。

易貸中國需要指出的是，同樣一筆貸款，等額本金法的利息總支出低于等額本息法，但這并不意味著選擇等額本金法一定最實惠，因為利息在前期償還較多，后期以本金為主，考慮到貨幣價值的長期走勢，兩者并不可根據(jù)省息數(shù)額衡量高低，借款人對此應(yīng)形成一定認(rèn)知，便于房貸時形成理性認(rèn)知。