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在樓市調(diào)控力度不斷加碼以及貨幣緊縮等的疊加效應(yīng)影響下，商業(yè)地產(chǎn)卻逆市走熱。截至目前，包括“萬保招金”均已披露2011年發(fā)展計劃及行業(yè)展望，謹(jǐn)慎擴(kuò)張土地儲備、轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)成為部分房企的戰(zhàn)略選擇之一。而陽光新業(yè)、寶龍地產(chǎn)均表態(tài)，堅持商業(yè)地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，世茂股份、龍湖地產(chǎn)則繼續(xù)以商業(yè)地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)之一。對于更多住宅開發(fā)商來說，面臨的問題并不比轉(zhuǎn)型本身更簡單。

開發(fā)企業(yè)面臨兩大轉(zhuǎn)型模式

在大量開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的當(dāng)下，逐漸形成了兩種轉(zhuǎn)型模式：銷售型與持有型?！颁N售型模式照搬了住宅開發(fā)的老套路，飽受非議。但在銀根收緊的情況下，快速回籠資金對企業(yè)尤其重要，可如果僅是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，缺乏相應(yīng)的運(yùn)營管理能力，很難說是一個合格的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士說。

而作為國際商業(yè)地產(chǎn)的主流模式的持有型，正逐漸被國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商接受，得到了包括萬達(dá)、陽光新業(yè)、華潤等的青睞。根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前在北上廣深，有超過70%的商業(yè)項(xiàng)目為持有型物業(yè)?！吧虡I(yè)物業(yè)的價值在于運(yùn)營，真正的利潤點(diǎn)是通過長期持有經(jīng)營獲得的。但對于轉(zhuǎn)為持有型的開發(fā)商而言，運(yùn)營的困難遠(yuǎn)要比‘銷售型’多得多?！?

資金壓力和短期收益下滑是難題

業(yè)內(nèi)人士總結(jié)說，持有型商業(yè)模式將面臨資金壓力大、短期收益下滑、專業(yè)團(tuán)隊培養(yǎng)、客戶關(guān)系建立、運(yùn)營艱難等五大難題。

“一個商業(yè)項(xiàng)目投入資金少則幾億元、多則十幾億元，要壓幾年甚至十幾年，這對企業(yè)的壓力非常大?！睋?jù)陽光新業(yè)副總裁楊寧介紹，從目前國內(nèi)的租金水平看，一個商業(yè)項(xiàng)目要收回成本，需要8-11年的時間。相比銷售型的快進(jìn)快出，持有型的首要難題就是資金壓力。尤其是目前市場受調(diào)控政策、銀根緊縮影響，資金問題幾乎是所有開發(fā)商的共同難題。

而短期收益下滑，則是另外一個“痛處”?！半S著業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，原先的住宅開發(fā)商必然會減少銷售型物業(yè)的投入。而隨著這一短期高收益業(yè)務(wù)的萎縮，企業(yè)財務(wù)報表必然會隨之變化?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士聲稱，傳統(tǒng)住宅開發(fā)商在調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的同時，須承受短期收益下滑的陣痛?！皩τ谧⒅貓蟊淼纳鲜泄径?，這是轉(zhuǎn)型時最大的糾結(jié)。”他說，“此外，轉(zhuǎn)型中傳統(tǒng)業(yè)務(wù)人才的流失，和新業(yè)務(wù)人才的缺乏，是困擾當(dāng)下轉(zhuǎn)型開發(fā)商的又一大難題。一般來說，一支商業(yè)管理團(tuán)隊的組建、磨合、成熟，需要2-3年的時間。”

客戶關(guān)系建立與定位同樣是考驗(yàn)

是否能找到長期、優(yōu)質(zhì)的合作伙伴，這也是住宅地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)能否取得長期成功的關(guān)鍵所在。例如，在許多萬達(dá)廣場，都能看到索菲特酒店；在陽光新業(yè)的商業(yè)物業(yè)，都能看到諸如華堂、家樂福、沃爾瑪?shù)攘闶凵碳?。穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶資源保證了商業(yè)項(xiàng)目在立項(xiàng)之初就提前完成了招商，有利于業(yè)務(wù)的復(fù)制和擴(kuò)張。但商戶的開發(fā)拓展，需要長期的時間沉淀。

“每家商戶都有自己獨(dú)特的需求和發(fā)展戰(zhàn)略。例如像華堂、家樂福、沃爾瑪?shù)却笮土闶燮髽I(yè)，對商場規(guī)劃都有嚴(yán)格要求。我們許多的建筑，都是為合作定制的。” 楊寧介紹，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要與多家合作伙伴建立長期穩(wěn)定聯(lián)系，才能有更大的回旋余地。

對轉(zhuǎn)型的開發(fā)商來說，即使引進(jìn)了各商業(yè)形態(tài)的合作伙伴，后期運(yùn)營也是每天要面對的難題。楊寧認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營將困繞每一個轉(zhuǎn)型開發(fā)商，并決定于物業(yè)設(shè)計之初。華貿(mào)中心的開發(fā)商國華置業(yè)董事長房超也有同樣觀點(diǎn)，他表示，每棟商業(yè)物業(yè)做酒店還是商場，商場每一個樓層經(jīng)營什么，到招商時才想起就來不及了。

“轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)付出一定代價不可避免。如能堅持，這些代價都是值得的。經(jīng)歷成長的陣痛，5年之內(nèi)必將有一批有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士說。