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違約金指當(dāng)事人過協(xié)商預(yù)先確定的，在違約發(fā)生后作出的獨(dú)立于履行行為以外的給付?！逗贤ā芬?guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定，全面履行自己的義務(wù)。一方不履行自己的義務(wù)要承擔(dān)違約責(zé)任。

《合同法》同時(shí)規(guī)定，雙方當(dāng)事人協(xié)商一致可以解除合同。你可以跟開發(fā)商協(xié)商解除合同。但是如果是由于不可抗力，不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。同時(shí)規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。什么是不可抗力？不可抗力是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況。如果你現(xiàn)在的處境符合這種情況，你可以通知對(duì)方，告知不能履行合同。這時(shí)候可能會(huì)免除部分和全部的責(zé)任。

案例1：付定金后不想再購(gòu)房該房

問題：我前天買房，先繳納了20000的定金，剩余的首付房產(chǎn)商要求一個(gè)星期內(nèi)繳納，并且已經(jīng)簽了《商品房買賣合同》，但是現(xiàn)在女朋友不同意購(gòu)買這個(gè)房子，所以我想咨詢一下退房違約金是怎么計(jì)算的？比例是多少？是以我現(xiàn)在已經(jīng)繳納的20000為基數(shù)還是以總房款？

解答：要看您這邊合同上簽訂的賠付比例是多少。目前有2種情況：

1、屬于撻定行為。2萬元定金不予退還。

2、按合同上違約金賠付比例來執(zhí)行。這種方法較好。賠不了多少錢的。我有個(gè)別墅客戶。109萬。兩個(gè)月的違約金才七千多。那照這樣算的話。您應(yīng)該賠不了多少違約金。第一金額少、第二時(shí)間短。

案例2：國(guó)家新政導(dǎo)致退房違約金問題

問題：我參加了今年沈陽春季房交會(huì)，看中處房子，家里給交了首付，可現(xiàn)在國(guó)家新政出臺(tái)導(dǎo)致我貸款貸不下來，想買只能一次性付清，可我沒那能力啊，沒有辦法，我必須選擇退房，可退房涉及到違約金問題，要扣掉首付的10% 我不希望付給開發(fā)商違約金，畢竟不是因?yàn)槲覀€(gè)人原因要退房， 是國(guó)家這破逼政策逼的我必須退房，這新政就沒有說明像我這樣辦一半， 交了首付的人該怎么處理嗎？

解答：這屬于不可抗力的，你和開發(fā)商雙方均無過錯(cuò)，因此根據(jù)《合同法》你無須承擔(dān)違約責(zé)任，除非你與開發(fā)商的協(xié)議中特別約定了上述情況不屬于不可抗力范圍。

1、可以與開發(fā)商協(xié)商，更名給你相信的并且能夠貸款的人（雙方書面約定清楚，實(shí)際房屋屬于你，你負(fù)責(zé)還錢，他負(fù)責(zé)過戶給你），畢竟開發(fā)商是需要資金回籠的，你退房，他反而要往外掏錢。

2、申請(qǐng)商業(yè)銀行的個(gè)人貸款或私營(yíng)企業(yè)貸款（如果你有私營(yíng)企業(yè)或個(gè)體工商經(jīng)營(yíng)執(zhí)照），但是這種貸款期限一般是一年左右的短期貸款，不過國(guó)家的這次宏觀調(diào)控房貸政策也是短期的政策手段，相信不會(huì)超過一年，到時(shí)你再申請(qǐng)按揭貸款就是了。