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“調(diào)控已一年有余，江浙滬一些開(kāi)發(fā)商的資金開(kāi)始出現(xiàn)危機(jī)，尤其是中小型開(kāi)發(fā)商，融資更困難?！笔⑹捞酵顿Y總經(jīng)理陳立民在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

為解決資金困局，一些中小開(kāi)發(fā)商走上了民間借貸之路。記者在采訪中了解到，目前有些民間借貸的月利息高達(dá)5%，而每月2%的民間借貸利息已經(jīng)很難找到。房地產(chǎn)的民間借貸周期一般為三個(gè)月至半年，借款的規(guī)模小到百萬(wàn)元，大到五六千萬(wàn)元不等。

民間借貸解資金之困

上海地產(chǎn)界人士向記者透露，受信貸收縮和房地產(chǎn)信托暫被叫停等影響，江浙滬地區(qū)與房地產(chǎn)有關(guān)的民間借貸近期頗為“紅火”。

“絕大多數(shù)是中小開(kāi)發(fā)商，其中有不少是為了付工程款而急需用錢(qián)。”道邦房產(chǎn)董事林榮時(shí)表示。

一家房地產(chǎn)投資咨詢公司的高管向記者講述了近期一家浙江企業(yè)之間借貸的案例。

“一位朋友7月底放出去了一筆3000萬(wàn)的貸款，借期為3個(gè)月，月息3%。這位朋友對(duì)3個(gè)月就能拿到90萬(wàn)的利息感到很滿意?！鄙鲜龈吖芨嬖V記者，放貸人為浙江一家做進(jìn)出口生意的老板，7月正好有一筆3000萬(wàn)的進(jìn)款。而借款人與放貸人之間比較熟悉，是一家浙江的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)?月份將要有一筆到期要還的工程款要支付，開(kāi)發(fā)商火急火燎地四處找錢(qián)。

按照合同，這家開(kāi)發(fā)商與承建商約定的結(jié)算期在8月份，按往年的慣例，開(kāi)發(fā)商一般要到年底才與承包商結(jié)算，承建商也表示默認(rèn)。但今年承建商擔(dān)心開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)而拖欠工程款，導(dǎo)致自己無(wú)法收回成本，因此強(qiáng)烈要求開(kāi)發(fā)商在8月份結(jié)算約2000多萬(wàn)的工程、材料和工資等款項(xiàng)，并表示如果拿不到錢(qián)，就不再繼續(xù)施工。

記者了解到，上述房企正在開(kāi)發(fā)的住宅樓盤(pán)項(xiàng)目，有幾棟樓很快就可以達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，即將進(jìn)入銷(xiāo)售階段。在這一關(guān)鍵時(shí)刻，如果資金鏈斷裂，該項(xiàng)目很可能成為“半拉子”工程；屆時(shí)，開(kāi)發(fā)商不但要面對(duì)大量債務(wù)，連前期的投資款也有可能收不回來(lái)。而如果房子蓋起來(lái)能達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，然后再把房子賣(mài)掉，很快就會(huì)有銷(xiāo)售資金回籠，開(kāi)發(fā)商也可以渡過(guò)難關(guān)。

“這家浙江開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)，但從銀行根本拿不到開(kāi)發(fā)貸款。其他途徑都需要幾個(gè)月時(shí)間，來(lái)不及了，民間借貸是最佳選擇?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)投資咨詢公司高管向記者表示。

對(duì)上述開(kāi)發(fā)商能否挺過(guò)難關(guān)，陳立民在接受記者采訪時(shí)指出：“這很難預(yù)測(cè)。即使達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，房子能賣(mài)出去嗎？能不能有足夠的回款還銀行、債主的借款？后面有太多不確定的因素。”

月息高達(dá)5%

中國(guó)人民銀行近日披露的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度銀行向開(kāi)發(fā)商發(fā)放的新增貸款為1678億元，而二季度則降至420億元，較一季度少增1200多億元。

世邦魏理仕一位經(jīng)理告訴記者，由于銀行放貸指標(biāo)大幅收縮，即使是有授信額度的開(kāi)發(fā)商，也很難及時(shí)拿到貸款。“快的話，也要比原先約定的日子晚一個(gè)月，銀行才能把貸款打到開(kāi)發(fā)商賬戶上；慢的話，要推遲二三個(gè)月才能拿到貸款?！?/p>

那么，在放貸人和借款人之間，是誰(shuí)在牽線搭橋，雙方又是如何商定借貸的金額、利息等協(xié)議的？

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍在接受記者采訪時(shí)指出，除了房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，在江浙滬的典當(dāng)行、小額貸款公司、抵押擔(dān)保公司都有可能是民間貸款的牽線人。而借款者，多數(shù)是缺少融資渠道的小開(kāi)發(fā)商。

“哪個(gè)階段、哪些行業(yè)缺錢(qián)，抵押擔(dān)保公司和小額貸款公司很清楚。不少公司都會(huì)有意識(shí)地收集這方面的信息，并私下招攬這樣的生意?！彼螘?huì)雍表示。

對(duì)于借貸雙方之間，陳立民告訴記者，放貸人對(duì)開(kāi)發(fā)商使用資金的用途過(guò)問(wèn)并不多。

“放貸人會(huì)向開(kāi)發(fā)商提出實(shí)物抵押的要求。開(kāi)發(fā)商一般進(jìn)行兩個(gè)抵押，一是開(kāi)發(fā)商所持有的商鋪，二是公司的部分股權(quán)。放貸人在請(qǐng)律師對(duì)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估后，才放貸。而借貸人一般要求開(kāi)發(fā)商每月按照約定的利息還款。至于開(kāi)發(fā)商所用的錢(qián)到底投到哪兒了，項(xiàng)目在哪兒，放貸人一般不會(huì)過(guò)多地詢問(wèn)。”陳立民告訴記者，只要借款人能按時(shí)支付利息和本金就可以；即使開(kāi)發(fā)商資金出了問(wèn)題，自己手里有抵押物，哪怕開(kāi)發(fā)商還不了錢(qián)，這些抵押物也足夠彌補(bǔ)損失。

就民間借貸的利息，林榮時(shí)告訴記者，目前在上海和江浙做房地產(chǎn)民間借貸，每月3%、4%的利息非常普遍，有的甚至高達(dá)5%，每月2%的利息已經(jīng)很難找到。

業(yè)內(nèi)人士指出，即使是4%的月息，年息也要高達(dá)48%，這決不是開(kāi)發(fā)商可以長(zhǎng)期承受的。而一旦到了還款期，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有回籠足夠的資金，又不得不再一次向另外的機(jī)構(gòu)借錢(qián)。

正是由于高額的利息，部分開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇一些規(guī)模中等、時(shí)間較長(zhǎng)，而利率相對(duì)較低的方式。

“現(xiàn)在有的開(kāi)發(fā)商資金鏈有些緊張，但還沒(méi)有到馬上要斷裂的程度。他們也會(huì)預(yù)計(jì)到在某個(gè)時(shí)段可能缺一筆資金。在很難從銀行貸到款的情況下，一般會(huì)選擇民間長(zhǎng)期借款。像這樣的借款規(guī)模相對(duì)比較大，都在千萬(wàn)元以上，借期在半年至一年；這樣相對(duì)長(zhǎng)期的借款年息在16%-24%之間。由于借款期相對(duì)長(zhǎng)、規(guī)模大，總的利息款也較多，因此放貸人也比較認(rèn)可。這樣開(kāi)發(fā)商平均算下來(lái)的月利息要低很多。”金陵股份規(guī)劃發(fā)展部副經(jīng)理趙豫川表示。

業(yè)內(nèi)人士指出，即使向民間進(jìn)行高額借貸，那些資金緊張的中小開(kāi)發(fā)商也未必能渡過(guò)難關(guān)。中小開(kāi)發(fā)商在民間進(jìn)行借貸后，仍面對(duì)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。

“如果運(yùn)氣不好，房子銷(xiāo)售不好，后面還需要借錢(qián)。這樣拆東墻補(bǔ)西墻，開(kāi)發(fā)商的利息成本也變得相當(dāng)高。如果資金短缺的情況繼續(xù)惡化、債務(wù)不斷累積，而開(kāi)發(fā)商在資金回籠上沒(méi)有起色，很有可能把企業(yè)拖垮，甚至倒閉?！彼螘?huì)雍表示。