久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

截至8月24日，申萬房地產行業(yè)分類顯示，已有81家房企公布2011年中報。在調控的大背景下，房企負債率尤為引人關注。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟向《華夏時報》記者表示，雖然個別房企負債率有一定上升，但是扣除預收賬款，目前房企的負債率仍處于正常范圍。下半年，房企應當采取有力措施加快預售款結轉的速度，這樣對降低房企負債率，以及補充現(xiàn)金流都有重要意義。

負債率仍屬正常范圍

記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至8月24日已公布中報的81家房企財務數(shù)據(jù)顯示，有13家房企的負債率在50%-60%之間，負債率在60%-70%的房企為17家，負債率在70%-80%的房企共有22家。其中龍頭房企中，招商地產（000024）負債率為65.47%，萬科（000002SZ）、金地集團（600383）（600383 SH）的負債率分別為77.84%和73.18%。81家房企中，負債率最高的ST園城（600766）（600766 SH），為109.65%。

“粗略計算，扣除預收賬款，房企負債率的上升速度并不快，目前仍屬正常范圍?！蔽髂献C券（600369）房地產分析師肖劍表示。

值得關注的是，房企的負債率中包含有了預收賬款，因此單純考察負債率并不能說明房企的財務狀況。

以萬科為例，2010年年報顯示，相比2009年年底67.0017%的負債率，2010年萬科負債率有所提高，達到74.6861%。報告顯示，雖然2010年萬科賬面總資產負債率同比有所上升，但期末賬面總負債中46%是預收賬款，高達744億。因此萬科在2010年的資產負債率雖然有所增加，但是并不能說明萬科的經(jīng)營狀況有問題。

肖劍向記者表示：“預收賬款被計入到資產負債中，因此，在考察資產負債率時，應當扣除預收賬款。這與房企的特點有關，預收賬款在房地產行業(yè)中的數(shù)目足以影響負債率，不能忽略。”

肖劍表示，根據(jù)上半年銷售的情況，開發(fā)商的預收賬款增速會比較快，因此資產負債率的提高并不能說明開發(fā)商的資金狀況有問題。粗略計算，扣除預收賬款，房企負債率的上升速度并不快，目前仍屬正常范圍。

萬科2011年中期報告顯示，萬科預收賬款近1200億元，剔除預收賬款后的各項負債占總資產的比例為36.8%。

肖劍預計，應當警惕的是，新的限購城市名單如果公布，房企在二三線城市的銷售會受到影響，因此今年下半年開發(fā)商的預收賬款的增速將會下降。這樣看來，房企年報中的資產負債率可能會下降，但是這并不能表明開發(fā)商的資金狀況有所好轉，反而可能正是由于預收賬款減少，從而拉低開發(fā)商的負債率。

加快結轉速度

目前，隨著貸款的收緊，開發(fā)商回款的速度放緩，陳晟表示，房企在下半年應當更加注重結轉的速度，強化預售款結轉的執(zhí)行力。招商地產（000024 SZ）、金融街（000402）（000402 SZ）等一些房企都采取措施強化結轉收入。

招商地產2011年中報稱，截至上半年報告末公司預收款達118.74億元，其中預收款賬齡為一年以內的占99%。公司下半年將通過狠抓尾盤銷售、在售項目的銷售及新項目的開盤，快速銷售，快速實現(xiàn)資金回籠。

國家統(tǒng)計局2011年上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商的資金來源中，銀行貸款與個人按揭所占比重大幅萎縮，同比分別都降低了3個百分點。開發(fā)商被迫大幅提升自籌資金的比重，以彌補銀行貸款及預售補償帶來的資金缺口。

目前我國房地產市場的資本結構，更多的依靠自籌資金（占32%，其中5%為信托），以及預售（占25%）。相比之下，海外房地產市場基本是私募債權（銀行貸款，占43%）、私募股權（占29%）、上市股權與債權（占28%）三分天下。

陳晟表示，房地產行業(yè)融資形勢嚴峻。融資渠道不僅狹窄，而且融資成本非常高。目前，私募的融資成本年息達到了25%，信托則達到了20%。因此，房企加快去化和周轉率，加快回款的速度就更加重要。

中原地產數(shù)據(jù)顯示，大型房企2011年上半年的市場占有率從2010年年底的9%躍升至11%。上半年十大標桿房企的銷售面積和銷售金額分別增長48%和64%。

陳晟認為，未來房地產行業(yè)的集約性將繼續(xù)加強。對于一些大開發(fā)商來說，上市公司聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的數(shù)量會增多。

但陳晟也認為，快速周轉并不是唯一的發(fā)展模式。一些中小房企雖然財務狀況波動很大，有的更是通過變賣資產取得了比較高的利潤率，但是在未來的市場中，這類房企因為開發(fā)的項目較少，對資金鏈的要求不高，因此仍然有一定生存的空間。