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本報(bào)獨(dú)家獲悉，新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新華人壽”）有意將其所持有的北京紫金世紀(jì)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“紫金世紀(jì)”）24%的股權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌底價(jià)21.5億元。

紫金世紀(jì)是為北京飯店二期擴(kuò)建工程而成立的項(xiàng)目公司，旗下并無(wú)其他資產(chǎn)。而北京飯店二期的公寓（住宅）部分，正是北京知名的高端項(xiàng)目霞公府。

緣由

北京飯店二期地塊位于北京飯店北側(cè)、王府井步行街入口處。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積27.48萬(wàn)平方米，由商業(yè)、酒店式公寓、公寓（住宅）三部分組成，其中公寓（住宅）部分即高端項(xiàng)目霞公府，目前，霞公府的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到98474元/平方米。

8月15日，新華人壽將所持紫金世紀(jì)24%的股權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行了意向掛牌，底價(jià)為經(jīng)評(píng)估備案后凈資產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的股權(quán)價(jià)值21.5億元人民幣。

據(jù)一位參與交易的知情人士向本報(bào)透露：“新華人壽在此時(shí)剝離該部分資產(chǎn)是迫于無(wú)奈，目前新華人壽A+H股的IPO計(jì)劃正進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，上市計(jì)劃已經(jīng)得到保監(jiān)會(huì)的審批通過(guò)，根據(jù)監(jiān)管層要求，新華人壽需要將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，為上市掃清最后的障礙?！?/p>

據(jù)了解，新華人壽期望最早能在今年10月開始IPO計(jì)劃。隨著這一時(shí)間的臨近和各方面程序的逐漸完成，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離顯得迫在眉睫。

新華人壽與北京飯店二期之間的“糾纏”由來(lái)已久。在2005年該項(xiàng)目開始之初，新華人壽為第一大股東，占60%股份，北京飯店（母公司為首旅集團(tuán)）占40%。后來(lái)隨著新華人壽被國(guó)有化、首旅集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目公司紫金世紀(jì)進(jìn)行兩次增資擴(kuò)股，新華人壽所占股份被稀釋至24%，目前，該項(xiàng)目的另外兩個(gè)股東是北京飯店和豐盛世紀(jì)置業(yè)有限公司，分別持股51%和25%，而這兩個(gè)公司都是首旅集團(tuán)的全資子公司。

5年沉浮之后，該項(xiàng)目的住宅部分霞公府在2010年8月面市，已經(jīng)全部取得預(yù)售許可證，2011年底可交付使用；酒店式公寓和商業(yè)部分，目前主體結(jié)構(gòu)和外立面裝修已經(jīng)完成，將在2012年底全部完工并交付使用。眼看“收成”即將到來(lái)之際，新華人壽卻“不得不”與其說(shuō)再見了。

價(jià)值

“這次股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，可以說(shuō)是有擔(dān)憂的，一來(lái)股份占比少，主導(dǎo)權(quán)仍在大股東手中；二是銀根緊縮，目前市場(chǎng)的大氛圍并不好?！鄙鲜鲋槿耸勘硎?，此外，該筆交易的絕對(duì)金額大，對(duì)買家的購(gòu)買能力也是很大的考驗(yàn)，不過(guò)王府井核心地段、準(zhǔn)現(xiàn)房條件，不確定因素小，依然會(huì)讓該項(xiàng)目具備強(qiáng)大的吸引力。

北京飯店二期位于京城最核心區(qū)域，注定此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓必然金額巨大。其在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的擬掛牌價(jià)格，掛牌底價(jià)為21.5億元。本報(bào)獲得的一份此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的財(cái)務(wù)文件顯示，紫金世紀(jì)賬面凈資產(chǎn)是24.97億元，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)紫金世紀(jì)置業(yè)的初步評(píng)估值為89.54億元，評(píng)估價(jià)格的模擬市凈率（模擬市價(jià)總值／凈資產(chǎn)）為3.59。

據(jù)預(yù)測(cè)，僅以霞公府和酒店式公寓可售面積全部售出計(jì)算，可獲得7.47億元的凈利潤(rùn)，24%股權(quán)對(duì)應(yīng)可分配利潤(rùn)為1.7928億元，以此計(jì)算凈利潤(rùn)回報(bào)率為8.34%。當(dāng)然，這是在這部分面積順利變現(xiàn)的基礎(chǔ)上。

除了霞公府和酒店式公寓的銷售利潤(rùn)外，商業(yè)面積的經(jīng)營(yíng)收入和資產(chǎn)增值，將為潛在投資者帶來(lái)長(zhǎng)期回報(bào)。目前，該項(xiàng)目酒店式公寓和商業(yè)面積未來(lái)將如何經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在還沒(méi)有最后確定?？梢姡?gòu)入該項(xiàng)目的購(gòu)買者，必然是追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)，以及看重未來(lái)資產(chǎn)增值的，而不是期望短期變現(xiàn)的。

據(jù)了解，外資、民間資本，將成為此次股權(quán)出讓的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象；聯(lián)合購(gòu)買體，也將成為可接受的方式。