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受困于內(nèi)地銀根緊縮政策的房企，將進(jìn)一步面臨境外發(fā)債融資渠道受阻的窘境。

日前，外匯局下發(fā)的《關(guān)于核定境內(nèi)銀行2011年度融資性對外擔(dān)保余額指標(biāo)有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）中明確指出，暫不受理境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔(dān)保的申請。

《第一財(cái)經(jīng)（微博)日報(bào)》記者獲取的《通知》文件內(nèi)容顯示，國家外匯管理局決定在2010年度境內(nèi)銀行融資性對外提供指標(biāo)規(guī)模基礎(chǔ)上，適當(dāng)調(diào)減2011年度境內(nèi)銀行融資性對外擔(dān)保指標(biāo)規(guī)模，合計(jì)為763.8億美元。

《通知》還著重強(qiáng)調(diào)了，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔(dān)保的申請，將暫不受理。如此一來，對于那些仍然希冀借助境外資本市場融資的內(nèi)地房企來說，無異于當(dāng)頭棒喝。

實(shí)際上，早在今年6月，國際標(biāo)級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾便在一份報(bào)告中指出，內(nèi)地房企境外債務(wù)的財(cái)務(wù)契約回旋空間有限，很多獲評級的開發(fā)商正在接近評級下調(diào)的觸發(fā)“水準(zhǔn)線”。在這份報(bào)告中，標(biāo)普將整體中國房地產(chǎn)業(yè)展望，由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

標(biāo)普分析師李國宜稱，對于由債務(wù)融資支持的激進(jìn)成長偏好，在中國房地產(chǎn)企業(yè)中尤其顯著。標(biāo)普報(bào)告提供的數(shù)據(jù)顯示，自2010年11月以來，評級已多數(shù)為新授予評級或負(fù)面評級行為，而所有的負(fù)面評級行動均與中國房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)。李國宜指出，由于中國政府推出的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，使得中國國內(nèi)的信貸環(huán)境日益趨緊，因此許多獲評級的中國房地產(chǎn)開發(fā)商選擇在海外進(jìn)行融資。

“與國內(nèi)信托產(chǎn)品進(jìn)行合作的支付成本相比，境外發(fā)債的利率成本雖然也有13%~15%，但相對來說還算可承受?！币患揖惩馍鲜械姆科笕耸勘硎?。有數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，擁有評級的內(nèi)地房企已通過離岸市場發(fā)行債券融資共計(jì)80億美元，而去年全年房企境外發(fā)債88億美元。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院丁健教授表示，“在當(dāng)前通脹預(yù)期加大的情況下，熱錢的迅速流入會更進(jìn)一步助長這種趨勢?！倍康禺a(chǎn)企業(yè)被直接指名叫停，便是來自于各家房企的大規(guī)模融資行為。

在國家外匯管理局發(fā)布的《2010年中國跨境資金流動監(jiān)測報(bào)告》中透露，2010年來華直接投資行業(yè)主要集中于制造業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)，尤其是近年來房地產(chǎn)行業(yè)外資流入增速較快。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，從2001年至2010年，房地產(chǎn)業(yè)的來華直接投資占外資流入總量的比例基本保持在10%以上，2006年以后占比逐步提高，2010年達(dá)到23%。

有業(yè)內(nèi)人士向記者指出，以外債形式流入境內(nèi)，是部分熱錢采取的操作模式之一。一位不愿意透露姓名的外資銀行相關(guān)人士稱，在境外發(fā)行債券，通常需要境內(nèi)母公司實(shí)行擔(dān)保?！霸S多境外融資平臺只是個(gè)殼公司，如果沒有擔(dān)保，境外債券是不會有人買的?！逼渲校绕鋽?shù)房企將境外貸款資金轉(zhuǎn)回國內(nèi)的現(xiàn)象更為突出。

上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心研究員顧建發(fā)指出，雖然此項(xiàng)政策是出自于金融調(diào)控背景，但房地產(chǎn)業(yè)被直接“點(diǎn)名”的情況仍然對未來市場有所影響?！霸诙囗?xiàng)客觀經(jīng)濟(jì)因素環(huán)境作用下，房價(jià)尚未看到實(shí)質(zhì)性下跌。如果將境外發(fā)債融資渠道進(jìn)一步堵上的話，預(yù)計(jì)會對房地產(chǎn)企業(yè)資金造成很大壓力?！?/p>