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近日有消息稱，監(jiān)管層將支持設(shè)立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌該省、計劃單列市的廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造三類保障性住房的管理、融資和償債。業(yè)內(nèi)人士透露，保障房融資平臺的籌建已經(jīng)啟動，今后從事保障房建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)有望在融資方面獲得政策性支持。受此影響，昨日A股地產(chǎn)板塊逆勢反彈，在所有板塊中漲幅居首，部分具有保障房概念的個股漲勢明顯。

目前，已經(jīng)介入保障房建設(shè)的房企包括中國建筑(601668)、保利地產(chǎn)(600048)等央企地產(chǎn)商以及首開股份(600376)、金隅股份(601992)、中天城投(000540)等地方國企。業(yè)內(nèi)預(yù)計，資金、土地等房地產(chǎn)要素資源將向這些“國字號”房企聚攏。

搶占保障房份額

今年以來，全國保障房建設(shè)力度空前。各大房企紛紛布局保障房開發(fā)市場，擬借此獲得更多的政策支持和要素資源。

中國建筑在其“十二五”規(guī)劃中提出，將保障性住房作為重要戰(zhàn)略來抓，除了加大投資開發(fā)外，長遠(yuǎn)目標(biāo)是其保障性住房占全國市場的比重達(dá)到3%，成為中國最大的保障性住房投資建造商。據(jù)透露，中國建筑的保障房開發(fā)模式將包括在門頭溝區(qū)項目上采取的城市綜合開發(fā)模式，在港澳市場采用的總承包模式，在內(nèi)地多數(shù)地方采用的BT模式以及限價開發(fā)模式、成本加酬金競標(biāo)模式、混合開發(fā)模式等。

今年上半年，中國建筑新增的保障性住房項目規(guī)模超過1000萬平方米，截至6月底，公司正在實施的保障性住房項目規(guī)模已達(dá)到1595萬平方米，分布在北京、上海、天津、重慶等20個省市自治區(qū)。

保利地產(chǎn)也積極拓展保障房業(yè)務(wù)。保利董事長宋廣菊曾表態(tài)，公司的基本原則是積極參加和政府一塊探討保障房資金的保障模式，“哪怕只有3%到5%的利潤也要去參與保障房建設(shè)?！苯刂聊壳?，保利已經(jīng)擁有3個共計84萬平方米保障房項目，包括其在2007年獲得的全國首個限價房項目廣州西子灣，其余兩個項目位于北京。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前保障房業(yè)務(wù)并沒有形成成熟的盈利模式，且直接投資收益薄弱，但國企背景的地產(chǎn)商積極參建保障房，主要在于他們看重保障房建設(shè)過程中的“間接”利益。這些間接利益主要包括：通過參與配建商業(yè)項目實現(xiàn)低成本拿地、通過保障房地塊上配建商品房來實現(xiàn)盈利、提升市場占有率和社會影響力、獲得融資優(yōu)惠、加快項目行政審批等。

打通新融資渠道

7月26日，保利地產(chǎn)臨時股東大會通過發(fā)行不超過40億元的中期票據(jù)，用于保障性住房項目的建設(shè)；繼6月發(fā)布43億元融資計劃之后，首開股份8月3日再次宣布50億元的定向債務(wù)融資工具發(fā)行計劃。據(jù)統(tǒng)計，今年以來，首開、保利、棲霞建設(shè)等房企以保障房之名計劃融資額已超過170億元。

國泰君安分析，中期票據(jù)及私募債預(yù)計均不用經(jīng)過證監(jiān)會的審批，只需在銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行即可，手續(xù)相對簡單，在目前地產(chǎn)融資渠道受到嚴(yán)控，連高成本的信托都開始受限的情況下，以保障房之名募資可謂房企的“及時雨”。

光大證券認(rèn)為，一級開發(fā)和保障房業(yè)務(wù)占比較大的企業(yè)一般都具有政府融資平臺的作用，保障房融資的放開意味著這一類公司恢復(fù)了融資功能，很有可能在一級開發(fā)業(yè)務(wù)上獲得地方政府支持。

中銀國際也表示，保障房專項融資渠道開閘，主要受益的開發(fā)商是國有地產(chǎn)企業(yè)，特別是原先已經(jīng)有較多保障房開發(fā)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)商。他們可以通過專項融資將原先投資于保障房的資金置換出來，緩解商品房開發(fā)部門的資金壓力。