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7月的房地產(chǎn)信托發(fā)行創(chuàng)下了年內(nèi)地量。房地產(chǎn)信托是根救命稻草，救了缺錢開發(fā)商的命；但它又是魔鬼，因為它并沒有辦法根治開發(fā)商真正的病痛。對購買房地產(chǎn)信托的投資者來說，房地產(chǎn)信托誘惑與風險并存，需要引起足夠的警惕。

房地產(chǎn)信托發(fā)行縮量

“這個月房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品發(fā)行可以說是地量，我們至少減少了50%。”一家信托公司房地產(chǎn)信托部門的Mike(化名)告訴第一財經(jīng)日報《財商》記者。

Mike之前一直從事證券投資業(yè)務，由于去年下半年房地產(chǎn)信托飛速發(fā)展，他也被調到了房地產(chǎn)信托部門。目前，房地產(chǎn)信托是Mike公司的主要業(yè)務，也是繼銀信合作產(chǎn)品和證券投資產(chǎn)品之后，許多信托公司的主要利潤增長點。不過，在房地產(chǎn)信托調控之下，今年7月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模顯著下滑。

從今年5月開始，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)回落。據(jù)財匯數(shù)據(jù)，5月發(fā)行的房地產(chǎn)信托的規(guī)模是79.89億元，環(huán)比下降了30.75%。今年7月的發(fā)行規(guī)模進一步下降，截至7月21日，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模僅為14.15億元。

“道理很簡單，上頭打壓地產(chǎn)，你這邊鼓勵發(fā)行，這不是對著干嗎？” Mike告訴記者：“雖然沒有明確發(fā)文禁止，不過銀監(jiān)會早已是面對面或者電話約談，很多信托公司目前都不讓發(fā)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品了?！?/p>

按Mike的說法，目前至少一半以上的信托公司不能做房地產(chǎn)信托業(yè)務，就算是目前還在從事房地產(chǎn)信托業(yè)務的，增量也被嚴格控制，必須小于存量?！氨热?，這個月有10億元的房地產(chǎn)信托到期，那么本月的新發(fā)量就不能超過10億元。”Mike補充道。

自今年5月份起，銀監(jiān)會相繼對部分業(yè)務量較大的信托公司進行了窗口指導，并在6月末推行了“事前報備”制度。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，還有一些信托公司自己主動減少了發(fā)行。“一方面是現(xiàn)在很多客戶也開始警惕房地產(chǎn)信托的風險；另一方面，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有的房地產(chǎn)企業(yè)覺得成本太高；而信托公司本身，也意識到房地產(chǎn)信托的發(fā)行量有點兒瘋狂了。”Mike告訴記者。

還有業(yè)內(nèi)人士透露，一些信托公司對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的審核已經(jīng)越來越難，“規(guī)模排名在100名之后的(房地產(chǎn)公司)，信托公司就不給發(fā)產(chǎn)品了?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

“以新補舊” 風險隱現(xiàn)

雖然監(jiān)管層和信托公司對房地產(chǎn)信托的風險已經(jīng)高度警惕，但是投資人卻似乎仍未意識到風險。

“大多數(shù)投資者會在意價值波動的風險，卻從不覺得事件性風險會降臨到自己頭上，這是大家認為房地產(chǎn)信托安全的原因?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士在微博中寫道。

的確，單純就產(chǎn)品設計而言，目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益固定、風險可控。

目前房地產(chǎn)信托普遍采用的是“優(yōu)先、劣后結構化模式”，開發(fā)商向信托公司轉讓股份，信托計劃被分為優(yōu)先級和劣后級，前者由普通投資者購買，后者由開發(fā)商購買，普通投資者享有固定收益，優(yōu)先分配項目公司的利潤和資產(chǎn)，而開發(fā)商享有浮動收益。

“對于投資者來說，可以享受固定收益，又有優(yōu)先分配權，更為穩(wěn)定；而對于開發(fā)商而言，他們也更愿意自己拿項目收益的大頭。總的來說如果是操作規(guī)范，產(chǎn)品風險并不大?！焙觅I收益固定信托研究員羅夢告訴記者。

“房地產(chǎn)信托的本質是房企借錢建房，還款來源是房子出售回籠資金。而房子一旦沒有按時出售，就可能會延遲付款。”一家銷售信托產(chǎn)品的第三方機構的負責人告訴記者。

“就我們所知，已經(jīng)有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，由于償付延遲，而出現(xiàn)了‘以新補舊’的情況。”上述第三方機構負責人補充道。

這位負責人口中的“以新補舊”是指，開發(fā)商通過另一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資，用融來的錢去歸還前一款產(chǎn)品的漏洞，說到底這只是一種“拆東墻補西墻”的手法。

在一家大型信托公司副總看來，這實在是個笨辦法：“最大的問題在于風險沒有根本性解決，只是爭取了一點喘息的時間。第一個信托計劃，推給第二個，第二個再傳給第三個，誰知道第三個是否發(fā)得出來。”

要是投資者接了“最后一棒”，風險不言而喻。不過，這種操作可能很難被投資者發(fā)現(xiàn)?！叭绻菫榱颂钛a上一個產(chǎn)品的漏洞，那么肯定不會在信托產(chǎn)品的資金用途中寫清楚，因為寫了就不會有人買，其實這就有挪用信托資金的嫌疑。”上述信托公司副總告訴記者。