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住建部發(fā)布新規(guī):房屋征收完全按市場價評估補償
政策法規(guī) 2011年06月08日 來源:新京報 我要評論 掃描到手機

繼《國有土地上房屋征收與補償條例》在今年1月公布實施后,住建部昨天發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》,確定了房屋征收補償?shù)脑u估辦法。

其中規(guī)定,負責房地產(chǎn)價格評估的機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格,不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。住建部表示,2003年12月1日原建設部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。

房屋征收評估新流程

選定機構(gòu)

被征收人在規(guī)定時間內(nèi),協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。

簽訂合同

一般由房屋征收部門作為委托人,與評估機構(gòu)簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔。

實地評估

估價師對被征收房屋進行實地查勘,根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,選用一種或多種方法進行評估。

公示解釋

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果,房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示。公示期間,估價師要對初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。

交付報告

公示期滿后,房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告,房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

申請復核

被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的,自收到評估報告之日起10日內(nèi),向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。

申請鑒定

被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的,自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi),向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

變化1 評估價格完全依照市場

2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定,“拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格?!?/p>

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定,對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》,對此進行了細化?!氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,是指在評估時點的平均交易價格。評估時,還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。

【解讀】 在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中,對房屋價值的評估,已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導價”,而是完全按照市場交易的價格。

對此,北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示,這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。

“《條例》中,是由市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體,那么對于房屋價值的判斷,就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構(gòu)來評估價值,但如果政府還是設定一個指導價的話,就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以,這是一個立法方面的進步,征收的成本更加向市場靠攏?!?/p>

變化2 評估機構(gòu)由被征收人選

在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定,“拆遷估價機構(gòu)的確定應當公開、透明,采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。

而在昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定,“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。

至于評估費用由誰承擔的問題,《辦法》表示,房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔,一般由房屋征收部門作為委托人。

【解讀】陳志表示,《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想,就是不能強行征收,要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構(gòu),取消了政府指定評估機構(gòu)的權(quán)力,這是社會公平的體現(xiàn),也尊重了被征收人的權(quán)利。

不過他認為,選定評估機構(gòu)的辦法,還需細化?!氨热缫鹨粭l街,那會涉及很多戶,每一戶都有自己的想法,但評估機構(gòu)只能確定一家,如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票,也需要細化操作辦法??梢韵胍幌?,現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主大會,投票都那么難,更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?!?/p>

變化3 評估更多體現(xiàn)土地價值

在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定,“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的,可以采用其他估價方法”。

而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確,估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

【解讀】 陳志認為,過去,在房屋拆遷的補償中,體現(xiàn)的主要是房屋的價值。但這其中,土地的價值也很大。而新的條例中,對于土地的價值有了更多的體現(xiàn)。

“比如,在王府井地區(qū)征收,可能這個地段的土地在征收后,要開發(fā)成商業(yè),將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法,可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設它在征收后,將來開發(fā)項目,會取得多少收益。按照假設計算出的收益,來衡量應該補償給被征收人的那部分。”

[責任編輯:笨魚]
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