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作為“十二五”的開局之年，今年將有1000萬套保障房破土動工，上萬億的資金缺口亟需有人來“埋單”。信托被譽為最靈活的金融工具，面對保障房這塊“大蛋糕”開始垂涎欲滴。來自用益信托工作室的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1~5月，共有9家信托公司發(fā)行了21款保障房集合信托項目，發(fā)行規(guī)模為65億元。

2010年共56家信托機構參與發(fā)行2209款信托產(chǎn)品，其中僅23款為保障房信托，參與發(fā)行的信托公司9家，發(fā)行規(guī)模為70.79億元。

棚戶區(qū)模式最受青睞

今年3月9日，在“保障性住房建設和房地產(chǎn)市場調(diào)控”記者會上，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥對于規(guī)?？涨暗?000萬套保障房建設所需資金進行了計算分析。在保障性安居房中，200萬套經(jīng)濟適用房和兩限房，估算年度投資是5000億元，400萬套棚戶區(qū)改造，估算年度投資也是5000億元，400萬套廉租房和公租房，則是4000億元。按這一預算，這1000萬套保障房總共需要投入1.3萬億~1.4萬億元左右。

而目前保障房資金主要通過三個途徑解決，一是中央財政撥款約占總投資的10%；二是住房公積金貸款約為10%；三是各地政府土地出讓金中劃撥10%～20%。中央政府提出今年要開工1000萬套保障性住房，未來五年達到3600萬套。資金來源問題成為保障房建設發(fā)展的瓶頸。

“事實上，聯(lián)動土地開發(fā)，棚戶區(qū)改造項目最受信托公司青睞?！庇靡嫘磐泄ぷ魇胰藛T指出。

國內(nèi)一家知名信托公司市場部副總在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示：“地段好的棚戶區(qū)改造項目利潤較大，而地段差點的可以聯(lián)動土地一二開發(fā)，與周邊的商業(yè)地產(chǎn)打包，也能獲得較大收益?！?

棚戶區(qū)改造中，聯(lián)動土地一級開發(fā)的項目如果有政府回購，那么政府給予土地整理方的回報通常在12%~15%。

2010年6月，華能信托起發(fā)行的“烏魯木齊沙依巴克棚戶區(qū)改造項目集合資金信托計劃”，以及中融信托2011年2月21日起發(fā)行的“西安大橋西街棚戶區(qū)改造項目股權投資集合資金信托計劃”均屬于一二級土地開發(fā)聯(lián)動。中融信托這款保障房集合信托計劃預期年化收益率達11%。

用益信托工作室認為，公租房和廉租房最好的模式就是房地產(chǎn)信托投資基金，即現(xiàn)在備受期待的“RETIs”。該類房屋建成后主要用于出租而非出售，投資回報期一般在10年左右，類似于商業(yè)物業(yè)等項目。

民間資本熱情高漲

目前，保障房投資除政府資本外，還有銀行信貸資金、保險資金和民間資本。

“實際上，商業(yè)銀行對保障房建設并沒有太大興趣。”業(yè)內(nèi)人士坦言：“這幾年CPI持續(xù)上漲，監(jiān)管部門又不斷提高存款準備金率，控制信貸額度，因此銀行資金參與保障房的熱情并不大?！?

2010年，信托機構參與保障房建設發(fā)行量“鳳毛麟角”，僅占信托總規(guī)模的1.8%。保障房信托的平均期限為2.25年，較全部產(chǎn)品的平均期限略長；平均收益率為8.58%，高于全部產(chǎn)品的平均收益率。從發(fā)行數(shù)量來看2010年保障房信托主要投向為棚戶區(qū)改造和安居工程，廉租房最少。從發(fā)行規(guī)模來看，棚戶區(qū)改造占比超過50%，其次為安居工程和兩限房。

2011年1~5月，共有9家信托公司發(fā)行了21款保障房集合信托項目，發(fā)行規(guī)模為65億元，占比上升到2.74%。

雖然至今2011年保障房信托發(fā)行量相對于全部信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量仍是非常稀少，但是相對于2010年已有較大增長，5個月發(fā)行的產(chǎn)品數(shù)量與去年全年發(fā)行量相當，可見信托公司正在嘗試開拓保障房信托產(chǎn)品市場。

2011年發(fā)行的保障房信托產(chǎn)品的平均期限為2.03年，平均收益率為9.52%，高于全部產(chǎn)品的平均收益率0.74個百分點。項目仍主要投資于安居工程和棚戶區(qū)改造。

2010年至今，共有13家公司參與發(fā)行了保障房信托項目，機構參與度為23%。各信托公司在保障房信托發(fā)行上各有特色：湖南信托發(fā)行的均為棚戶區(qū)改造項目；天津信托發(fā)行了4款保障房基金以及1款作為LP參與有限合伙企業(yè)的限價房基金。而中航信托則試水廉租房信托，發(fā)行的3款產(chǎn)品中，1款為廉租房貸款，1款投向廉租房和經(jīng)適房。中融信托則更多地嘗試保障房和商品房、商業(yè)地產(chǎn)打包建設。