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保險(xiǎn)業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)是非常合適的，國外，很多保險(xiǎn)公司投資商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)需要很多資金，時(shí)間長，收益穩(wěn)定。

前不久，中原地產(chǎn)發(fā)布調(diào)查顯示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象，主要去向是商業(yè)和寫字樓市場。中原集團(tuán)研究董事程澐博士對記者說：“今年房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象特別明顯。”

“的確，中國即將踏入商業(yè)地產(chǎn)的‘黃金期’，”世茂股份首席財(cái)務(wù)官陳汝俠坦陳，“從世界發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)一個(gè)國家人均GDP超過3000美元時(shí)，商業(yè)就開始進(jìn)入活躍和快速發(fā)展期。”

據(jù)記者獲悉，華潤、中糧等大企業(yè)都在上海紛紛拿地，準(zhǔn)備大肆在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展。而世茂、寶龍等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)則紛紛進(jìn)軍二三線城市，大肆擴(kuò)張。甚至有外行企業(yè)、特別是保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)也進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

商業(yè)地產(chǎn)迎來良機(jī)

根據(jù)世界銀行的發(fā)展報(bào)告，人均GDP 3000美元左右曾被認(rèn)為是現(xiàn)代化的門檻。通常，當(dāng)人均GDP超過3000美金時(shí)，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如shopping mall、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力。

在當(dāng)下政策調(diào)控的宏觀背景下，商業(yè)物業(yè)愈發(fā)替代住宅，成為投資者的避風(fēng)港和價(jià)格洼地。而商業(yè)地產(chǎn)既可以享受租金收益回報(bào)的同時(shí)，又可以享受未來的保值增值空間，因此相比黃金、古玩等傳統(tǒng)投資品，商業(yè)物業(yè)日漸成為市場的主流投資品。

這是因?yàn)椋耙猿墒焓袌龅慕?jīng)驗(yàn)來看，長期持有一定比例的商業(yè)地產(chǎn)可以使開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)更可控，企業(yè)在這一輪住宅調(diào)控中應(yīng)更清楚的看到資產(chǎn)組合配置的重要性。”DTZ戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理陸逢兆坦言。

“商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)或成調(diào)控中的綠洲。” 愛建證券分析師左紅英此前公開表示，“比如世茂，目前該公司的項(xiàng)目儲(chǔ)備中，除了南京仍有住宅項(xiàng)目之外，其余均為商業(yè)項(xiàng)目，因此公司所受政策影響相對較小?！?

而從世茂股份的銷售來看，前不久推出的徐州世茂項(xiàng)目330張商鋪預(yù)約卡就被一搶而光，而該項(xiàng)目SOHO辦公的預(yù)約卡也將于近日出售。此外，昆山世茂廣場項(xiàng)目的SOHO辦公預(yù)計(jì)將于下半年銷售。市場對商業(yè)物業(yè)的反響可見一斑。

二三線城市為商業(yè)地產(chǎn)主戰(zhàn)場

“如果說住宅市場是關(guān)掉的那扇‘門’，那么商業(yè)地產(chǎn)就是被打開的那扇‘窗’”。4·17新政調(diào)控力度史無前例，在“不轉(zhuǎn)型即被淘汰”的市場壓力下，與住宅相比仍處于政策“照耀下”的商業(yè)地產(chǎn)，成為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的“香餑餑”，萬科、華潤、保利、中糧、綠地等地產(chǎn)巨頭均以超過30%以上的資產(chǎn)比例殺入商業(yè)地產(chǎn)。

二三線城市漸成這些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要戰(zhàn)場。一方面，二三線城市的商業(yè)發(fā)展還處于初級(jí)階段，甚至有些城市還存在老式的國營百貨，而沒有一家集購物、休閑和娛樂為一體的現(xiàn)代化商場——shopping mall。從人口數(shù)量來看，二線城市的人口在700萬-1000萬左右，三線城市的人口也在百萬，商業(yè)需求多、購買力強(qiáng)。

“而隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快和拉動(dòng)內(nèi)需政策的落實(shí)，二三線城市的潛力正逐步釋放。”陳汝俠稱。目前，世茂股份司在中國內(nèi)地包括上海、北京、沈陽、青島、南京、福州、廈門、杭州、紹興、蘇州、徐州、常州、無錫、蕪湖、昆山、常熟、嘉興、武漢等近20個(gè)城市中均有位于城市核心位置的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?！肮具€將以長三角、環(huán)渤海和海西這些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二三線城市為重點(diǎn)?！标惾陚b坦言。

一直專注于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)的寶龍地產(chǎn)，也將二三線城市定為公司投資的重點(diǎn)。

早在2003年，寶龍集團(tuán)旗下地產(chǎn)板塊就由住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，這七年間，寶龍實(shí)行全國布局、快速擴(kuò)張，截止目前，已在全國15個(gè)城市擁有超過20個(gè)寶龍城市廣場項(xiàng)目，總建筑面積超過1000萬平方米，單個(gè)項(xiàng)目平均體量接近50萬平方米。其中，僅僅無錫寶龍城市廣項(xiàng)目就面積高達(dá)28萬平方米。

保險(xiǎn)業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)是非常合適的，國外，很多保險(xiǎn)公司投資商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)需要很多資金，時(shí)間長，收益穩(wěn)定。

對于商業(yè)地產(chǎn)，寶龍地產(chǎn)一直秉持著自己的開發(fā)策略：深耕二三線城市，著力城市綜合體。且據(jù)寶龍地產(chǎn)執(zhí)行總裁許華芳透露，未來5年寶龍城市廣場的數(shù)量達(dá)到100個(gè)。這是一個(gè)龐大的投資計(jì)劃。

保險(xiǎn)業(yè)資金備受關(guān)注

“保險(xiǎn)業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)是非常合適的，在國外，很多保險(xiǎn)公司投資商業(yè)地產(chǎn)?！蹦持ｋU(xiǎn)業(yè)投資部總經(jīng)理告訴記者：“商業(yè)地產(chǎn)需要很多資金，時(shí)間長，收益穩(wěn)定，這完全符合保險(xiǎn)業(yè)的投資方向。保險(xiǎn)業(yè)不缺資金，對投資要求收益要穩(wěn)定，不一定要很高，安全是第一的?！?

在當(dāng)前，各種資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其中最受關(guān)注的也是保險(xiǎn)業(yè)資金。2009年下半年10月1日實(shí)施的 新《保險(xiǎn)法》，其中新增的“投資不動(dòng)產(chǎn)”條款，只要不超支不透支，按監(jiān)管要求而行，保險(xiǎn)資金可以投資地產(chǎn)領(lǐng)域。這相當(dāng)于放開了保險(xiǎn)資金進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)的門檻。

事實(shí)上，很多保險(xiǎn)公司已經(jīng)逐漸悄悄涉足地產(chǎn)、特別是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。今年三月，中國人壽繼將北京中保信變?yōu)樽约旱娜Y子公司后，再次將以項(xiàng)目掛牌價(jià)888.58萬元的價(jià)格，受讓上海中保信第二大股東張家港保稅區(qū)京港置業(yè)有限公司持有的該公司全部16.9%的股權(quán)。此次交易完成之后，上海中保信投資有限公司將成為國壽投控的全資子公司，而中保信投資公司是以房地產(chǎn)為主業(yè)。而北京中保信主要業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)。至此，中國人壽房地產(chǎn)布局雛形漸現(xiàn)。

據(jù)悉，這是中國人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))全資子公司國壽投資控股有限公司，該公司和中國人壽保險(xiǎn)公司的平行公司，暫時(shí)還不能說是險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。但是，中國人壽進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的雄心已現(xiàn)。

平安集團(tuán)更是借助平安信托，早早就進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域了。2008年，18億元投資四川酒店業(yè)。并且和金地等房地產(chǎn)企業(yè)簽訂了合作協(xié)議，不僅僅投資商業(yè)地產(chǎn)，甚至連住宅也已經(jīng)進(jìn)入。顯然，平安對房地產(chǎn)一直是覬覦已久，但是，限于當(dāng)前的監(jiān)管，借道進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，以備將來監(jiān)管松動(dòng)時(shí)，正式大舉進(jìn)軍。 泰康人壽旗下的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金已經(jīng)投資了多個(gè)老年公寓項(xiàng)目。

上述保險(xiǎn)業(yè)投資不認(rèn)識(shí)告訴記者：“我看的很多項(xiàng)目都是地產(chǎn)項(xiàng)目。保險(xiǎn)業(yè)大舉投資地產(chǎn)，特別是商業(yè)地產(chǎn)大勢所趨，據(jù)我了解，每個(gè)保險(xiǎn)公司都有這方面的龐大計(jì)劃，只是現(xiàn)在監(jiān)管還是比較嚴(yán)，不敢直接做，都是繞道做而已。”