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中國樓市“政策市”的特點在現(xiàn)階段特別“出位”！

在當(dāng)前國際、國內(nèi)復(fù)雜的競爭語境下，政府調(diào)控樓市的“有形之手”能否像“上帝之手”拯救已入“病態(tài)”的中國樓市，這還真是一大懸念！

繼2009年反彈之后，中國樓市又經(jīng)歷了兩年盤整期，至今調(diào)控之聲不絕于耳。樓市似乎又陷入 “兩難”局面！為何如此演繹？中央的意圖十分明確，就是要堅決遏制各主要城市房價漲幅過快；可是地方政府怎么想？他們要依靠土地財政解決經(jīng)營城市、發(fā)展城市的資金鏈問題。

今年樓市調(diào)控可謂步步為營。元月26日的 “新國八條”出臺，核心內(nèi)容規(guī)定“二套商品住宅貸首付比例提高至6成，三套商品住宅直接停貸”；2月27日溫總理做客新華網(wǎng)提出開發(fā)商身上也要流有“道德的血液”；在3月上旬的“兩會”上中央對房地產(chǎn)調(diào)控定下音弦，即推行 “新雙軌制”，在 “十二五”開局之年建設(shè)并推出1000萬套保障性住房滿足城市中低收入階層的需求，同時要求各地政府申報房價年度控制目標(biāo)；接著據(jù)說是迫于中央壓力先后有608個大中城市的地方政府頒布了年度房價控制目標(biāo)，絕大多數(shù)控價目標(biāo)是以年度內(nèi)區(qū)域GDP和地方財政收入增幅為參照系，唯有北京方面表示2011年房價目標(biāo)“穩(wěn)中有降”；4月中旬深圳方面在中央督查組檢查保障性住房及房價控制落實情況的當(dāng)口，主動地、創(chuàng)造性、乖巧性地推出了深圳版“限價令”， 即按區(qū)評估均價執(zhí)行樓盤定價、一房一價、明碼標(biāo)價等措施！除保障性住房外，其中深圳為方便高尖人才居住的安居房得到檢查組領(lǐng)導(dǎo)贊同。4月30日深圳首個執(zhí)行限價政策的中海龍崗區(qū)兩新盤1000多套房源，采取主動降價銷售策略，以低于周邊3000元/㎡的均價11000元/㎡正式銷售，當(dāng)天售罄、盛況空前，在業(yè)界廣形成良好口碑效應(yīng)。但就在5月1日，“明碼標(biāo)價”大限之日，全國各主要城市真正能在售樓中心公開明碼標(biāo)價的樓盤零星稀少，房企或打擦邊球，對房價以外的相關(guān)稅費含糊其詞；或干脆與主管部門玩起“躲貓貓”游戲，主管部門來檢查我就把價格表掛出去，檢查組一走就收藏起來！“上有政策，下有對策”，這是執(zhí)行層慣用的伎倆。

剛剛過去的“五一”黃金周，相信諸君還記憶猶新！各個主要城市都在這一階段組織策劃、主辦了春季房地產(chǎn)交易會。大多數(shù)樓盤采取了靈活的優(yōu)惠政策，實則是變相降價，其實真降的樓盤占少數(shù)！由此成交量有了一定的起色，于是坊間回暖之音扶搖直上，但這種高壓之下的回光返照現(xiàn)象只是業(yè)內(nèi)主觀意淫的曇花一現(xiàn)！面對下階段可能落下的更多調(diào)控“靴子”，后市并不樂觀！

在多重政策調(diào)控手段的疊加效用下，中國樓市已步入“滯脹”時代！一方面是限購、限貸等政策實施后樓市成交量低迷，尤其是以完全依托“外銷”市場的?？?、三亞等城市成交量可以說影響較大，甚至一些城市成交幾于停滯、市場令人窒息！另一方面，膨脹的民間游資找不到投資渠道，在高通賬時期，為防止資產(chǎn)縮水或物業(yè)貶值，富閑之人購置高端住宅或是商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象大有存在。商業(yè)地產(chǎn)不限貸，占用了貸款額度，犧牲了“剛需”在商品住宅個貸市場應(yīng)享有的權(quán)益！特別是一些人口才幾十萬的三四線城市，也大興土木去整城市綜合體或者MALL，實則是透支城市未來發(fā)展空間，因為產(chǎn)能過剩、空置多多，經(jīng)營不暢，造成浪費！若恣意地任其發(fā)展，靠銀行信貸支撐起來商業(yè)王國必然是未來社會也令人頭疼的毒瘤，最終要坍塌，現(xiàn)在已經(jīng)埋下了伏筆！筆者倒是建議國家要支持旅游地產(chǎn)的發(fā)展，因為這是三產(chǎn)業(yè)中能夠直接拉動經(jīng)濟的新增長點，中間沒有太多環(huán)節(jié)！旅游業(yè)還可以帶動酒店業(yè)發(fā)展，能夠刺激消費、解決部分人的就業(yè)問題，何樂而不為?。康菍τ谝恍╅_發(fā)商搶灘旅游景點周邊的山、湖、林、海來開發(fā)休閑度假物業(yè)，在營銷環(huán)節(jié)需要征收一定的社會資源奢侈稅！因為這些國有資源不是哪一位獨享的，四十年產(chǎn)權(quán)之后最好由國家按評估價回購！這些稀缺物業(yè)不是哪一個家族的傳家寶！

另一個“兩難”的現(xiàn)象是調(diào)控實施中出現(xiàn)了一些邏輯性矛盾！比如內(nèi)地有些三線城市年度房價控制目標(biāo)為4000元/㎡，但是本年度近期的地王樓面低價已達到了5000元/㎡，那么如果執(zhí)行“限價”，花代價拿地王的這家房企老板只有棄地認(rèn)虧了！我們限“面包”的價格，“面粉”的價格也要限，但如果這樣問題又出現(xiàn)了，地方政府不同意。

還有一個“難處”是，此前地方政府幾乎清一色地將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來定位和發(fā)展，似乎離開了房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)營城市在他們手中就玩不轉(zhuǎn)了！房地產(chǎn)業(yè)“牽一發(fā)而動全身”，其發(fā)展?fàn)顩r直接影響到上、下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)百多個！如果樓市不景氣其他行業(yè)也會受到“感染”！在政策給力連續(xù)調(diào)控之下，若市場上“要量沒量、要價沒價”則整個從業(yè)人員的信心都會受到打擊！也會傷及其職業(yè)尊嚴(yán)。

最后這種“兩難”局面也與國際因素有較大關(guān)聯(lián)。4月國家統(tǒng)計局公布的CPI是5.2%，人們都習(xí)慣性地把這個指標(biāo)作為加息的信號燈！筆者認(rèn)為，高通脹罪魁禍?zhǔn)资窃趪H貿(mào)易中中國制造競爭力不強所致，而幕后操縱者是美國。美國在2008年次貸危機后，采取貨幣定量寬松政策，大開印鈔機，強迫人民幣對美元升值，在匯市套利，把風(fēng)險轉(zhuǎn)移到東亞、中東和非洲一些國家。通過控制油價、金價形成對原材料成本的壟斷性控制。例如，同樣一種產(chǎn)品美國制造成本低廉性能好、利潤率高，而以破壞環(huán)境為代價的粗放性中國制造成本高、利潤較薄，在國際舞臺上同臺競技，當(dāng)然美國制造的產(chǎn)品有更大的市場承接力！人民幣對美元升值帶來的國外“熱錢”也無形加劇了高通脹！因為生產(chǎn)與生活資料是一個常量一定時期相對穩(wěn)定保持不變，但市場上的資金多了，10塊錢買的商品，現(xiàn)在要60塊錢才能買到，錢就不值錢了！

疑這次中央調(diào)控房價漲幅的決策是英明的，因為房價問題已經(jīng)演變成了政治問題，再不治理的話將影響民生、影響社會穩(wěn)定與和諧，但是治標(biāo)還得治本，標(biāo)本兼治是必須的！但是如何讓房價合理回歸理性？如何讓調(diào)控政策不致于誤傷了剛需？又如何引導(dǎo)投資客正確消費呢？試想，先富之人的民間游資膨湃洶涌，這是房地產(chǎn)黃金十年期間銀行放出來的小虎崽蛻變成了一個個東北虎、華南虎，這是什么？洪水猛獸，不正確引導(dǎo)后患無窮！然這些游資又多少愿意回歸實業(yè)，即使圈地辦起制造業(yè)，光靠內(nèi)需能有多少利潤，而拙劣的生產(chǎn)技術(shù)和高額原料成本令出口參與國際競爭還是處于被動和弱勢地位，能有投資樓市、股市直接了當(dāng)嗎？這是實業(yè)家們在角逐資本市場、攫取高回報時應(yīng)該權(quán)衡的事情。

樓市調(diào)控成焉敗焉？關(guān)鍵看始作傭者，解鈴還需系鈴人呢！仰望星空，真正的樓市救星又在哪里呢??？