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五一黃金小周剛過，關(guān)于樓市回暖之聲再度被人為放大，比如有媒體，未經(jīng)深入調(diào)查，僅憑自己的肉眼和房地產(chǎn)商提供的數(shù)據(jù)，就敢撰文指出，邯鄲某樓盤有1000多人到場，幾百套房源被搶購一空，某區(qū)50多套別墅，遭受百人搶購，有如賣白菜似的。而實際上的銷售量如何，并非媒體所言。

在五一黃金小周之前，筆者曾撰文指出，在現(xiàn)階段觀望僵持的狀況，部分先知先覺的房地產(chǎn)商采取大幅度減價銷售，趁低價蓄客套現(xiàn)，并趕在五一黃金小周前出貨。事實證明，某樓盤率先減價大批量出貨，就是利用購房者對未來房價上漲預(yù)期心理，率先大減價跑贏大市。從今次這個樓盤的銷售量來看，若筆者判斷不錯的話，應(yīng)是在85%之間，這個成績已是不俗了，目前剩余單位正在加加速銷售。

城市周邊一些正在銷售的樓盤，受到中心樓盤大減價銷售的影響，才姍姍來遲小幅度地減價銷售。筆者認(rèn)為，后者的減價銷售，已沒有主動權(quán)，除非是大幅度減價銷售。如果是輕微的減價行動，其銷售效果肯定不明顯，這其中的原因在于，中心樓盤這樓盤已消化一部分剛需族，其它樓盤的減價仿效，則會形成下一輪的觀望氛圍，主要是部分購房者會認(rèn)為短期內(nèi)房價有如多米諾倒下，這對后市其它樓盤的銷售，將會帶來更大的壓力。

至于樓市下半年的成交量能否因為減價的影響，會逐步放大，或是保持低迷狀況。筆者認(rèn)為，下半年銷售狀況將會一直低迷延續(xù)下去，各區(qū)域的房價將會跟據(jù)區(qū)域樓盤存量的多少，而呈現(xiàn)出不同的價格變化，有些區(qū)域的減價會大些，有些區(qū)域會持平，但全市價格統(tǒng)一呈現(xiàn)下調(diào)的局面，還要觀察下半年中央實施的貨幣政策變化。

從目前的貨幣政策走勢來判斷，是不利于房地產(chǎn)商囤盤銷售策略。如央行昨天發(fā)布《2011年一季度貨幣政策執(zhí)行報告》披露，我國房地產(chǎn)貸款余額增速，自2010年5月份以來持續(xù)回落，其中，個人購房貸款增速連續(xù)11個月下滑，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速連續(xù)4個月下滑。

更值得參考的是，前些日，央行公布13個上市商業(yè)銀行，其中有8個上市商業(yè)銀行的存貸比接近警戒紅線的75%。這意味著這些商業(yè)銀行可動用的流動現(xiàn)金量并不容樂觀。這些，都可看到下半年貨幣政策會再度被收緊，央行行長周小川曾說過，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是沒有上限的。

也有人在謠傳將首套首期款上調(diào)至五成，筆者認(rèn)為，這種可能性是不會發(fā)生，但存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至22%，這是有可能發(fā)生的，加息至多就是二次封頂。但這些，筆者認(rèn)為，對影響房價下調(diào)，其效果還不夠明顯，而對其它行業(yè)的成本影響來說則不可小覷。

但如何針對房價上漲過快的調(diào)控呢，筆者認(rèn)為目前階段是要上調(diào)房地產(chǎn)商的開發(fā)項目資本金，由現(xiàn)在的20%，恢復(fù)至35%，或更高些。再從信托融資渠道上，收緊房地產(chǎn)商的融資渠道，促使房地產(chǎn)商加快銷售新盤或提前開盤銷售，這也間接打擊到部分房地產(chǎn)商捂盤銷售或押后銷售的效果。

目前房價仍沒有多大的松動空間，是因為房地產(chǎn)商的持有現(xiàn)金量充裕，大部分房地產(chǎn)商都會刻意地放慢新樓盤銷售速度，在待觀望結(jié)束后，再提價銷售。近段時間，部分房地產(chǎn)商大賣手中持有的商鋪，套現(xiàn)支撐住宅項目，就是這個原因。

成交量低迷，房價又不降，出現(xiàn)目前這窘境，似乎只有中央在唱調(diào)控的獨角戲，發(fā)改委在喊“明碼標(biāo)價”，地方政府在隔岸觀火，調(diào)控快調(diào)成一場口水仗了，這局面顯然是老百姓不愿意看到的。